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借地権

借地権とは

借地権とは
「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」をいいます。

借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。
「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」「無償が原則の使用貸借」「一時使用目的の借地権」等ですが
「借地借家法に基づく借地権」に基づく「建物の所有を目的とする」借地権についてご紹介します。

簡単に説明しますと
「地主(土地の所有者)から、土地を借りて建物を所有する権利」
となります。

借地権

借地権のメリット、デメリット

借地契約において、契約期間を定めて土地を借り、月々地代を払うことになります。
その他、更新の場合の更新手数料や名義が変わる場合は名義書換料、増改築や建替えの際も承諾が必要になります。

但し、あくまでも土地は他人名義になりますので、土地の購入費用や固定資産税が掛からないというメリットがあります。

借地権の種別

借地権には、旧法借地権と新法借地権があります。
平成4年に新たに「新借地借家法」制定されました。

但し、現状は、旧法借地権のまま更新がなされている為、旧法借地権契約が多く存在しています。

旧法借地権
存続期間は基本30年で更新後は20年になります。
借地人側が手厚く保護されている内容になっています。

新借地借家法
普通借地権
旧法借地権のように更新が可能ですが、堅固建物と非堅固建物の区別が無くなりました。

定期借地権
一般的に存続期間を50年と定めて、契約満了時には地主に返還する借地権です。

一般定期借地権
契約の更新や建物買取請求権がない借地権です。
借地権の存続期間は50年以上ですが、存続期間終了時には借地を更地に戻して返還しなければなりません。

事業用定期借地権等
専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権で、
一般定期借地権に比べ存続期間を短く設定でます。
借地権の存続期間は10年以上50年未満であることが必要です。
30年以上50年未満の存続期間の場合は、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、買取りの請求をしないこととする旨を定めることができるものです。
10年以上30年未満の場合は、店舗を建設するといった目的に限定されるので、居住目的の建物は建設できません。この事業用借地契約は公正証書によってなされなければなりません。

建物譲渡特約付借地権
期間満了時に、借地上にある建物を相当の対価でもって地主に売却するとの特約を付した借地権です。
存続期間は30年以上です。
土地開発業者(ディベロッパー)などが土地を借り、そこにビルやマンションを建てて賃料収入を得て、その後地主に売却するという事業に用いられます。

借地権の価格

借地権の価格は、一般的に、その土地の価格に借地権割合を乗じて算出します。

国税庁が発表している路線価図に記載された路線価に借地している面積を乗じ、土地の評価額を求めます。
その土地の評価額に、国税庁が発表している路線価図に借地権割合が記載されています。

借地権の評価額=土地の評価額(路線価×借地面積)×借地権割合


土地の評価額が2,000万円、借地権割合60%の場合
土地の評価額(2,000万円)×借地権割合(60%)=借地権価格(1,200万円)

借地権者の借地権価格は1,200万円
地主の底地権価格は800万円
になります。
路線価がない場合は、国税庁が発表している評価倍率表に基づき土地の評価額を算出します。

名義書換料や更新手数料、なども、上記の借地権価格を基に算出されます。

但し、あくまで一般的な計算方法ですので、一概ではありません。

借地権の相場

前述したように、借地権の様々な価格には決まりはありませんので、あくまで一般的なものですが、
相場はは次のように言われています。

更新料は借地権価格の5%~10%
名義書換料は借地権価格の10%
増改築承諾料は土地価格の2%~3%
建替え承諾料は土地価格の3%~4%

月々の地代は
個別の条件(地域、建物の使用目的)などにより、様々な算出方法があります。

全ては、地主と借地権者の交渉承諾になってきますが、トラブルも多く聞かれますので
借地権の専門知識のある不動産会社、弁護士にご相談されることをお勧めします。

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