お電話等でよく寄せられるご質問です。
Q．任意売却するのに費用はいくら位かかるのでしょうか？
任意売却でご相談者様に費用を負担して頂くことは一切ございませんのでご安心ください。相談料、着手金なども一切頂きません。
また、ご自宅などへのご訪問でかかった交通費などを請求することもございません。
任意売却にかかる諸経費は全て売却代金の中から控除されますので、ご相談者様に費用を持ち出して頂くことはございません。
お電話でのご相談はもちろん何度でも無料です。
Q．任意売却をしても今の家に住み続けることは可能でしょうか？
親子間売買や親族間売買、リースバックなどの方法を取ることができれば、家に住み続けることも可能になるケースがございます。
しかし、払えなくなったローンの月額返済額よりも賃料が高くなってしまっては、何のために任意売却をしたのか分からなくなってしまいます。
任意売却をして住宅ローンの返済を整理したのに、さらに高額の賃料を同じ家に住みながら払い続けていくことはかなり厳しいと思います。
また、親子間売買や親族間売買はローンが付きにくいなど、諸問題が発生し、任意売却のできる期間を無駄に浪費してしまう可能性もございます。
リースバックが適しているのは、あくまで現在のローンの支払い額よりも低い家賃設定で住み続けられることが必要ですが、なかなかその条件が整うことはありません。
そういった条件が揃えば引越しせずに住み続ける事が可能な場合もあるのでリースバックも有効な選択肢になります。
Q．任意売却後の生活はどうなる？
残債の支払いは？
任意売却における残債とは、任意売却をして債権者に売却代金を支払っても借入金全額が返済しきれず、残った借入金のことを言います。
そのため、任意売却をすれば残債から免れるわけではなく、任意売却後に残債を債権者へ少しずつ返済することになります。
月額返済額はご相談者様の生活状況を踏まえて債権者との話し合いで取り決めをする流れですが、5千円～３万円程度で話がつくケースが多いです。
その後、任意売却により担保であった不動産が無くなるので、無担保債権となります。
住宅金融支援機構等の公的金融機関以外の債権者は無担保債権を債権回収会社に譲渡することがあり、債権回収会社との交渉次第では残債の数十分の一の金額の返済で話がまとまる可能性があります。
Q．引越費用はもらえるのでしょうか？
引越には転居先を借りる費用と転居先へお荷物を移す費用が必要となります。任意売却で債権者が引越費用として売却代金から控除してもらえるのは、転居先へお荷物を移す費用のみで、転居先を借りる費用は控除の対象にはなりません。
任意売却で控除される引越費用は金融機関によりますが、最大で30万円位であり、必ず控除されるわけではありませんので、任意売却期間中に支払いを止めている住宅ローンの返済分などから、お金を少しずつ引越費用として蓄えておいて頂くのが望ましいです。
Q．任意売却ができずに
競売になることはあるのでしょうか？
任意売却をするには債権者の同意が必須となります。
債権者が競売の方が多く回収できると判断した時など、債権者の意向でいきなり競売となることもありますが、ケースとしては少ないです。
また、不動産の名義人がご相談者様単独でなく、共有名義人がある場合は共有名義人の同意も必要ですし、連帯保証人の同意も必要となります。
債権者側とご相談者側の同意があっても、任意売却が成立せず、競売になってしまうケースを下記にまとめます。
①ご相談者様の協力・・・任意売却は不動産会社とご相談者様が二人三脚で売却に向けて進めていきますので、ご相談者様のご協力が必要となります。
そのため、ご相談者様が債権者からの要望を守らなかったりすると任意売却を中断して競売に流れることがあります。
②債権者の設定価格・・・任意売却における販売価格は債権者が決定します。債権者はできるだけ多くの金額を回収したいため、周辺の相場に比べて高い金額を販売価格に設定します。
債権者が販売状況に応じて段階的に価格の見直しをすれば、相場の価格になったときに売却となりますが、相場より高い金額で販売し続けた場合は売れ残り、競売になることがあります。
③不動産会社の知識、経験・・・任意売却は通常の不動産売買と比べて、多くの時間と労力を必要とします。交渉相手も債権者が1社のときもあれば、2社、3社あったり、行政から滞納税金による差押がついていたり、マンションであれば管理組合から滞納管理費請求の訴訟を起こされたりと他にもいろんなケースがあり、それぞれの関係者と限られた期間に交渉しなければなりません。
不動産会社は多数ありますが、そういった対応ができる不動産会社は多くありません。「任意売却を何回かやったことがある」程度の不動産会社では対応しきれず、競売になる可能性が高くなります。
そのため、任意売却の知識と経験が豊富な専門の不動産会社に任せることが重要となります。
Q．競売の申立てをされました。
もう任意売却はできないのでしょうか？
競売を申立てされても大丈夫です。債権者の同意が得られれば、競売と並行して任意売却することができます。競売の申立てをされると時間の猶予はありません。
競売の手続きが始まると6ヶ月程度で不動産は裁判所で処分されてしまう流れですが、入札が始まるまでに販売を開始して、購入者を探し、契約をして、引渡までしないといけないので、時間との勝負になります。
また、時間が経つにつれ競売費用や元金に対して一般的に14％程度の遅延損害金が上乗せされていきます。競売費用は引渡の時期の早さで数万円で済むこともあれば、100万円程かかることもあります。
当然、間に合わなければ、競売で処分されてしまいます。遅延損害金については、例えば残債が1,000万円、遅延損害金が年14％であれば、1年間で140万円、1ヶ月で約11万６千円、1日経過するごとに約3,800円が上乗せされていきます。
できるだけ有利に任意売却を進めていくには、早期に任意売却専門の不動産会社にご相談されることをお勧めします。
Q．住宅ローンの返済が難しいです。
このまま、家は競売になり、自己破産しないといけないのでしょうか？
競売になるまでに当社が任意売却で通常の不動産取引に近い状態でご自宅を売却できるよう、全力を尽くします。
実際、お預かりしている不動産の8割程度は任意売却で成約していますし、競売が申し立てられても入札日までに任意売却で成約するケースもよくあります。
自己破産されるかどうかは生活状況で判断しますので、任意売却で重くのしかかっていた住宅ローンから解放されることで、月々の支払いが楽になり、生活していくのに問題無い方は自己破産する必要はありません。
我々は住宅ローンの支払いで悩まれている方と数多く面談していますので、不動産の販売だけでなく、生活状況のヒアリングもさせていただき、お客様にベストと思われるご提案をさせて頂いています。
そのため、場合によっては自己破産をご提案させていただく場合もあります。
Q．自己破産を考えています。
任意売却は弁護士に相談したらいいでしょうか？
自己破産の手続きは弁護士の仕事になりますが、不動産の処分は弁護士にはできませんので、弁護士に相談に行っても任意売却ができる不動産会社を探してくださいと言われることがよくあります。
もしくは破産管財事件として競売で処分という方向になるかもしれません。破産の手続き前に不動産を任意売却して、不動産等の財産が無い状態で破産の手続きをすると同時廃止の手続きで済むので、破産費用は20～30万円程度ですが、破産管財事件となった場合、破産管財人を選任するため、更に20万円程度の費用が必要となります。
税金の差押えがあった場合、売却代金から税金の差押の解除料の全部もしくは一部を出してもらえることが一般的ですので、税金の差押えがあれば、任意売却で進める方が経済的負担は少ないと思いますので、まずはご相談いただければと思います。
生活状況によっては、一都三県にお付き合いのある弁護士をご紹介致します。
Q．離婚を検討しています。
住宅ローンの支払いはどうなるのでしょうか？
最近、離婚に関する相談が増えています。住宅ローンの残債、不動産価値、共有名義人の有無、連帯保証人の有無等の内容で、ご提案内容は変わってきますので、まずはご相談頂ければと思います。
よく離婚の協議内容でご相談者様が連帯債務者や連帯保証人になっているのに、離婚相手側が住宅ローンを支払い続けることで話がついた事になって安心されている方がいらっしゃいます。
離婚相手側が滞りなく支払われているうちは問題は無いのですが、転職、病気等で支払いが滞ることになれば、何年も前に離婚していても、金融機関から支払いの請求が突然届き、驚かれてご相談を受けることがよくあります。
離婚相手とは二度と会いたくない、連絡を取りたくない、住所を知られたくない等で相談されることもあります。後々のことを考えて、離婚のタイミングで不動産は売却された方が無難かもしれません。
あくまで、ケースバイケースなので、まずはご相談ください。
Q．任意売却をしたら、
いつまで住み続けることができるのでしょうか？
引越しは通常の不動産取引と変わりません。そのため、販売開始のタイミングで引越する必要はありません。
ほとんどの方は住みながら、販売活動をしております。内覧希望者がいれば、住まれている方のご都合と合わせて日時を調整します。
購入者は販売開始直後に現れることもあれば、半年かかることもあります。購入者がいれば契約し、そのタイミングで転居先を見つけて引越の準備をしていただきます。
契約から引渡しまで1ヶ月半から2ヶ月程ありますので、引渡しまでに引越しとなります。
販売期間は限られており、債権者によって任意売却の期間として6ヶ月設けるところもあれば、任意売却の期間を設けることなく競売と並行しての販売となるケースもありますので、時間との勝負になります。
競売が申立てされても、任意売却同様すぐに出ていく必要はありません。競売と並行して任意売却をしていれば、購入者が見つかり、入札開始までに引渡しができれば大丈夫です。
入札開始までに購入者が見つからず、競売によって処分されることになった場合は落札者と引渡しの相談となります。
Q．任意売却をすると
ブラックリストに載るのでしょうか？
俗に言うブラックリストというものはありませんが、住宅ローンを滞納すると金融機関が融資審査の際に照会をかける「個人信用情報」に「事故歴」が記載されます。
記載される期間は5～10年程度といわれますので、その記載されている期間は新規のローンやクレジットカードの作成は難しいです。
個人信用情報には任意売却したことや自己破産したことなどの記載がされるわけではなく、「事故歴」として返済されなかった旨の記載がされます。個人信用情報は第三者が簡単に照会できるものではないので、例え身内の方であっても自分から言わない限りは知られることはありません。
大小含めれば相当数の人が個人信用情報に問題を抱えていると言われていますので、必要以上に嫌悪感に陥ることはなくてよいと思います。
何度か滞納してしまうと任意売却しても、任意売却しなくても個人信用情報の内容に大差はないので、住宅ローンの滞納で精神的に辛くなってきたのであれば、状況を変えるためにアクションを起こすことをお勧めします。
Q．すでに別の不動産会社に依頼しています。
任意売却の相談は可能でしょうか？
是非、任意売却の相談をしてください。
他の不動産会社で媒介契約を結んでいても、なかなか売れずにこのままでは期限の利益喪失しまいそう、競売になりそう、とのことで、当社に任意売却の相談されるケースも多いです。
任意売却専門の不動産会社にご相談されることをお勧めします。相談は無料ですし、相談したから当社に任せなければならないわけではありません。
任意売却の相談をしたうえで、任せるか任せないかご判断下さい。
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