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不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

不動産の売却時における税金についてご紹介します。

不動産売却時の税金 所得税・住民税

(1)土地・建物の譲渡に伴う課税
①譲渡所得
土地建物等を譲渡した場合、譲渡収入金額から取得費(※a)、譲渡費用(※b)、特別控除を差し引いた課税譲渡所得に所得税・住民税が課されます。その際、譲渡資産の所得期間(※c)が譲渡した年の1月1日において5年を超える場合を「課税長期譲渡所得」、5年間以下の場合を「課税短期譲渡所得」と呼び、それぞれの所得税・住民税の税率が異なります。

※a. 取得費
売却した土地・建物等を購入したときの代金や、仲介手数料・登記費用等の資産の取得に要した費用に、その後に発生したリフォーム費用等を足した金額です。尚、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地・建物等の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡金額の5%よりも少ないときは、譲渡金額の5%を取得費とすることができます。

※b.譲渡費用
土地・建物等を売却するために支出した費用をいい、仲介手数料、登記費用、測量図、売買契約書の印紙代などで、借家人に対する立退料や建物の解体費用なども含みます。

※c.所有期間の判定基準
【取得日】
・原則として、譲渡資産の引渡しを受けた日(自己建設場合は建設完了日)になります。但し、契約効力の発生の日とすることもできます。
・相続(限定承認を除く)または贈与で取得した場合は、被相続人または贈与者が取得した日になります。
・譲渡の特例を受けて取得した資産については下表のようになります。

旧資産の取得時期を引き継ぐもの 旧資産の取得時期を引き継がないもの
固定資産の交換
収用等による代替資産
特定の交換分合の特例
居住用財産の買換
特定事業用資産の買換
等価交換の立体買換

【譲渡日】
原則として、資産を引き渡した日になります。但し、契約効力発生の日とすることもできます。

長期譲渡所得(租税特別措置法31条)
・税率

所得税 住民税
15.315%(※) 5% 20.315%

※所得税の税率には復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が含まれています。
・特例
a.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(租税特別措置法31条の3)

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10.21%(※) 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315%(※) 5% 20.315%

※所得税の税率には復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が含まれています。

b.優良住宅地の造成のために土地等を譲渡した場合の特例(租税特別措置法31条の2)適用期間:令和元年12月31日

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
2,000万円以下の部分 10.21%(※) 4% 14.21%
2,000万円超の部分 15.315%(※) 5% 20.315%

※他の特例との併用不可
短期譲渡所得(租税特別措置法32条)
・税率

所得税 住民税
30.63%(※) 9% 39.63%

②譲渡所得に係る特別控除
以下の土地を譲渡した場合、譲渡所得の金額から控除額を差し引いた額に状率を乗じて税額が算出されます。

a.収容交換の場合(租税特別措置法33条の4)[控除額:5,000万円]
【要件】
・売却した土地・建物は固定資産であること
・その年に公共事業のために売却した資産の全部について、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと
・買取等の申出があった日から6ヶ月を経過した日までに土地・建物を売却していること
・公共事業の施行者から最初に買取等のう申出を受けた者(その者の死亡に伴い相続または遺贈により当該資産を取得した者を含みます)が譲渡していること

b.居住用財産を譲渡した場合(租税特別措置法35条)[控除額:3,000万円]
【要件】
・自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
・売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除等、他の特殊の適用を受けていないこと
・災害によって消失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
・住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件にあてはまること
◇その敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、且つ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
◇家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場等、その用に供していないこと
・売り手と買い手の関係が親子や夫婦等、特別な関係ではないこと、特別な関係にはこのほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等も含まれます。
以上の要件は居住用財産を譲渡した場合の他の特例も同様です。
また、平成28年4月1日から令和5年12月31日までに、被相続人が居住していた空家で一定の要件を満たすもの(被相続人居住用家屋といいます)を一定の条件のもとで譲渡した場合もこの特例の適用を受けることができます。
この他の要件として
・前年・前々年に「居住用財産の3,000万円の控除の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」、「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用を受けていないこと

【適用除外】
・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間だけ仮住まいとして使用した家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘等のように主として趣味、娯楽または保護のために所有する家屋

c.特定土地区画整理事業等の場合(租税特別措置法第34条)控除額:2,000万円
d.特定住宅地造成事業等の場合(租税特別措置法34条の2)控除額:1,500万円
e.農地保有の合理化等の場合(租税特別措置法34条の3)控除額:800万円

③特定の居住用財産の買換え特例(租税特別措置法36条の2)

【概要】
個人が令和元年12月31日までに一定の居住用財産を譲渡し、原則としてその譲渡した年の前年1月1日から譲渡をした年の翌年12月31日までに自己の居住の用に供する居住用財産を取得した場合には、譲渡所得への課税が繰り延べられます。したがって、譲渡金額より買換資産の取得金額の方が小さい場合、その差額分についてだけ譲渡があったものとして課税されます。

【課税所得金額の計算方法】
a.譲渡資産の譲渡金額≦買換資産の取得金額の場合
譲渡がなかったものとみなされ、譲渡所得はありません。
b.譲渡資産の譲渡金額>買換資産の取得金額の場合
差額分についての譲渡があったものとされます。
(ア)=譲渡資産の譲渡金額-買換資産の取得金額
(イ)=取得費・譲渡費用=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×(ア)/譲渡金額
長期譲渡所得金額=(ア)-(イ)

【主な要件】
・前年・前々年に「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」、「居住用財産の軽減税率の特例」、「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用を受けていないこと
・譲渡資産の所有期間が譲渡した年の1月1日で10年を超えるものであること
・譲渡者の居住期間が10年以上(通算して)であること
・譲渡対価が1億円であること
・特別の関係にある者への譲渡でないこと
・買換資産のうち、建物については、居住部分の床面積が50㎡以上のものであり、且つ、土地については、面積が500㎡以下のものであること
・買換資産が既存住宅の場合、築後25年以内、または一定の耐震基準に適合している(既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の住宅を含む)こと(但し、この要件を満たさない非耐火既存住宅を取得し、取得期限までに要件に適合する改修等を行う場合も可)

④居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除(租税特別措置法41条の5)
居住用財産を買換えた時に譲渡損失が発生した場合は、譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができます。なお、買換えた居住用財産について、住宅ローン控除の適用が認められます(但し、下記の要件を満たす場合)。

a.譲渡資産の要件
・令和元年12月31日までに、土地・建物等ともにその年の1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡すること
・特別の関係にある者への譲渡でないこと
・前年・前々年に「居住用財産の3,000万円の特別控除の特例」、「居住用財産の軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受けていないこと
・当年、前年以前3年以内に「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」、「居住用財産の軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換え特例」の適用をうけていないこと

b.買換資産の要件
・控除を受ける年の年末において、買換資産に係る借入金(当初の償還期間10年以上)があること
・譲渡の前年の1月1日から翌年の12月31日までの間に居住用財産を取得し、且つ、取得の日から取得の日の属する年の翌年12月31日までの間に居住の用に供する(見込み含む)こと
・建物の床面積が50㎡以上

c.繰越控除額
・譲渡資産の譲渡所得計算上生じた損失額のうちえ、損益通算をしてもなお、控除しきれない部分の金額が繰越控除の対象(合計所得金額が3,000万円以下の年に限る)

⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除(租税特別措置法41条の5の2)
居住用財産を譲渡しても住宅ローンを完済しきれない場合は、ローン残高から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができます。
・令和元年12月31日までに、土地・建物等ともにその年の1月1日で所有期間が5年を超える居住用財産の譲渡であること
・譲渡に係る契約を締結した日の前日において、一定の住宅借入金等(当初の償還期間10年以上)の残高があること
・特別の関係にある者への譲渡でないこと
・前年・前々年に「居住用財産の3,000万円の特別控除の特例」「居住用財産の軽減税率の特例」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用を受けていないこと
・当年・前年以前3年以内に「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用を受けていないこと
・繰越控除額は、譲渡資産の譲渡所得計算上生じた損失金額(一定の住宅借入金等の残高から譲渡対価を控除した金額を限度)のうち、損益通算をしても控除しきれない部分の金額とする

⑥固定資産の交換の特例(所得税法58条)
土地と土地を交換した場合、交換によって相手に渡した土地は従来の所有者の手から離れてしまうので、この時点で譲渡があったものとして、税務上では譲渡所得として課税されるのが原則です。

⑦その他の特例
a.特定の事業用資産の買換えの特例(租税特別措置法37条)
b.中高層耐火建築物等の建設のための買換え等の特例(租税特別措置法37条の5)
c.大規模住宅地造成事業のための土地の交換等の特例(租税特別措置法37条の7)
d.相続または遺贈により取得した財産を譲渡した場合の譲渡所得の特例(租税特別措置法39条)等

(2)住宅ローン控除(租税特別措置法41条)
①概要
個人が借入金等を利用して、新築または既存住宅をの取得または増改築等を行い、令和3年12月31日までに居住の用に供した場合は居住を開始した年以後10年間にわたり、所得税額から一定額の控除を受けることができます。また、所得税額(この特例による控除前)よりもこの特例による控除額の方が多いときは、その残額を翌年の住民税から控除することができます。
いったん、居住すれば、転勤等のやむを得ない理由で居住することができなくなっても、その後に再入居した場合は、再入居以降の年から再度適用されます。

②控除額の計算

居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率 10年間の最大控除額
平成26年4月~令和3年12月 10年間 4,000万円以下の部分(※) 年末残高×1.0% 400万円

(※)消費税等の税率が8%または10%の場合、それ以外の場合(売主が消費税の課税業者でない等)は2,000万円が限度

③消費税率の引き上げに伴う特例
消費税率が10%の住宅を取得して、令和元年10月1日~令和2年12月31日までに居住を開始した場合は、当初10年間は前期②の控除額が適用されますが、その後の11年目~13年目は以下の控除額が適用されます。

住宅の種類 控除期間 控除限度額(aまたはbのいずれか少ない方)
一般住宅 11年目~13年目 a.住宅借入金等の年末残高(最高4,000万円)×1%
b.税抜の住宅取得対価(最高4,000万円)×2%÷3
認定住宅 11年目~13年目 a.住宅借入金等の年末残高(最高5,000万円)×1%
b.税抜の住宅取得対価(最高5,000万円)×2%÷3

※税抜の住宅取得対価=(住宅の取得等の対価の額または費用の額)-(その住宅の取得等の対価の額または費用の額に含まれる消費税額等)

④住宅ローン控除の主な要件
a.取得者の要件
・適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
・年末にローン残高があること
・取得後6ヶ月に入居すること

b.住宅ローンの要件
・自己居住用の住宅であること
・10年以上のローンであること
・勤務先等からの融資の場合、年利率0.2%以上であること

c.取得する住宅の要件
・床面積が50㎡以上であること
・床面積の1/2以上が居住用であること
・既存住宅の場合は次の要件を満たしていること
ア)築後20年以内(耐火建築物は25年以内)のもの
イ)地震に対する一定の安全基準に適合するもの(既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものを含む)
ウ)地震に対する安全基準に適合しない既存住宅で、取得の日までに耐震改修工事の申請等をし、入居日までにその工事が完了しているなど
・増改築等の場合は、増改築後の床面積が50㎡以上で、その工事費が100万円を超えていること

※他に住宅借入金等でバリアフリー工事または省エネ工事の特定の増改築等を行ったり、新築の認定住宅を取得した場合等の控除制度、借入金の有無にかかわらず、特定の改修工事を行ったり、新築の認定住宅をした場合等の控除制度があります。

(3)所得税・住民税の税額
①所得税の税額(速算表)
税額=課税所得金額×税率-速算控除額

課税所得金額 税率 速算控除額
195万円以下 5%
195万円超
330万円以下
10% 97,500円
330万円超
695万円以下
20% 427,500円
695万円超
900万円以下
23% 636,000円
900万円超
1,800万円以下
33% 1,536,000円
1,800万円超
4,000万円以下
40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

※平成25年から令和49年までは、別途、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が課されます。

②個人住民税の税額
税額=課税所得金額×10%-調整控除額
調整控除額は下記の計算によって求めます

個人住民税の課税所得金額が200万円以下の方 1.所得税との人的控除額の差の合計
2.個人住民税の課税所得金額
1と2のいずれか小さい額の5%
個人住民税の課税所得金額が200万円超の方 {所得税との人的控除額の差の合計額-(個人住民税の課税所得金額-200万円)}×5%
但し、この額が2,500円未満の場合は2,500円とする

不動産売却時の税金 法人税等

(1)法人税の税率

事業年度の開始時期 平成30.4.1~令和3.3.31 令和3.4.1~
資本金1億円以下の普通法人
所得金額800万円以下の部分
15% 19%
資本金1億円以下の普通法人
所得金額800万円超部の分
23.2% 23.2%
資本金1億円超の普通法人 23.2% 23.2%

(2)法人住民税の税率(法人税割)

事業年度の開始時期 ~令和元.9.30 令和元.10.1~
標準税率
(都道府県民税)
3.2% 1.0%
制限税率
(都道府県民税)
4.2% 2.0%
標準税率
(市町村民税)
9.7% 6.0%
制限税率
(市町村民税)
12.1% 8.4%

※課税標準額は法人税額です。

(3)土地重課制度の停止(租税特別措置法62条の3、63条)

土地の所有期間 税額
所有期間が5年以下である土地等
(短期所有に対する土地重課)
短期所有の土地等の譲渡に係る譲渡利益金額の合計金額の10%
(但し、平成10年1月1日から令和2年3月31日までは適用を停止する)
上記以外の土地等
(一般土地重課制度)
土地等の譲渡に係る譲渡利益金額の合計額の5%
(但し、平成10年1月1日から令和2年3月31日までは適用を停止する)

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