任意売却の流れ メニュー
執筆者：北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
任意売却の流れ（全体スケジュール）
※決済までのスケジュール 図解説明
1．借入金融機関からの督促
不動産（戸建、マンション）住宅ローン等の借入を滞納すると借入金融機関から督促の郵便や電話が掛かってきます。
『督促状』『催告書』
『期限の利益の喪失通知』
『代位弁済通知』
『競売開始決定通知書』などです。
今後滞納してしまう恐れがある場合でも
「任意売却」を検討することは可能ですので、
早めにご相談されることをお勧めいたします。
2．電話・メールでのお問い合わせ
「住宅ローンが払えない！」
「住宅ローンの滞納してしまった！」
「住宅ローンを滞納しそう！」など
現在の状況をご連絡ください。
ご相談を年中無休、土日祝日も電話・メールにて受け付けております。
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3．専門相談員とのご面談
日時をご予約頂きお会いさせていただきます。
現在の住宅ローンの滞納状況や残債務などの状況をお伺いいたし、ご希望を最大限考慮しながら最良の解決策をプランニングしご提案させて頂きます。
ご面談は、債権者や金融機関との交渉に精通した専門相談員がお伺いいたします。
法的なご要望がございましたら、随時、提携の弁護士もご紹介可能です。
ご相談者様にご納得頂けるまで丁寧にご説明して提案させて頂いておりますのでご安心ください。
もし疑問点がある場合には、この時点で全て解消して頂けるよう何度でもご説明させて頂きます。
4．媒介契約締結と不動産の調査・査定
私たちのご提案にご納得頂けましたら「任意売却」に向けて媒介契約を締結致します。
その後、不動産の調査・査定を代行します。
| 不動産調査 ・現地調査 物件状況・付帯設備状況・隣地、交通、周辺環境、生活利便性状況 ・役所調査 都市計画法・建築基準法・その他法令遵守状況 ・インフラ調査 上水道・下水道・電気・ガス ・管理組合（マンションの場合） 管理規則・管理費・修繕積立金・管理に関わる重要事項 |
| 不動産査定 路線価、公示価格、近隣の競合事例、近隣の成約事例、供給需要 より、現在の市場価格を算出します。 |
5．債権者・金融機関との交渉
全ての債権者・金融機関に査定書を提出し、「任意売却」に同意して頂けるよう交渉、協議します。
| 交渉協議内容（現在の状況に変化します） ・販売開始価格 ・販売期間 ・担保解除料 ・差押えの解除交渉 ・競売の取下げ交渉 ・引越し費用の控除 |
交渉、協議は、ご面談した専門相談員が担当します。
6．販売活動
販売価格が決まりましたら、広告・インターネット、取引先や不動産会社のネットワークを通じて購入希望者をお探しします。
ご相談者様の状況に応じて、ご希望の販売活動も可能ですのでご安心ください。
債権者の状況や売却できる期間、物件の状況などに応じた購入希望者を探していきます。
内覧希望の購入希望者がいらっしゃったら、日時調整させて頂きご案内します。
7．販売報告・販売価格の見直し
販売活動において反響の件数や状況の詳細報告を、
定期的にご相談者様と債権者に対して行います。
8．買付申込書の取得
購入希望者の申込がございましたら、買付申込書を取得します。
9．配分案作成と債権者交渉
買付申込書の金額をもとに配分案を作成し、全ての債権者・金融機関に対し、
売却の合意交渉を行います。
10．売買契約締結
全ての債権者・金融機関からの配分案の合意を取付けた上で、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、ご相談者様と購入希望者との間で不動産の売買契約を締結致します。
11．引越しの準備
お引越し先の斡旋、紹介、ご相談も全てお受けいたします。
引越し業者のお手配、残地物の処理等もご相談可能です。
12．最終配分案確定と債権者最終調整
決済日（引渡日）が決まりましたら、日割り計算等、最終の配分案を確定させた上で、売買代金の配分や解除料、抵当権抹消費用の最終調整を行います。
名義変更に必要な司法書士の手配もいたします。
13．決済（引渡し）
売買代金の清算と買主への引渡しを行います。
決済は主に銀行で行われ、ご相談者様や買主だけではなく、債権者も集まり、
・売買代金受領や抹消費用、抵当権や差押えの解除料などの清算
・権利証や物件資料、鍵などを買主へ引渡し
を行い、「任意売却」のすべてが完了します。
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ご面談場所候補
お問い合わせいただき、ご面談の運びとなりましたらご都合の良い日時と場所をご指定下さい。
ご相談者様ご自宅
面談させていただく上で一番良い場所です。ご自宅の状況も拝見できますし、ご相談者様にお出かけのお手間を取らせません。
担当者がご指定の時間に伺います。ご家族に内密なご相談でしたら、他所をご指定下さい。
ご相談者様最寄り駅のファミリーレストラン等
お出かけのお手間はあまり取らせませんが、予約等が出来ない為、待つ場合がございます。
主要駅会議室
各主要駅等において、貸し会議室と提携しております。
予約が出来静かな場所でご相談を承れます。
但し、予約状況でご指定の日時にお取りできない場合がございます。
豊島区池袋の弊社事務所
もちろん弊社事務所にご来社いただいても一向に構いません。
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住宅金融支援機構の場合
債権者に現在の状況の確認したうえで、任意売却の申出書（下記にサンプル及び抜粋）の提出から始まります。
調査等を経て査定書を提出したら、回収委託会社から販売価格の支持が来ますので、その価格で販売を開始します。
任意売却の申出
住宅金融支援機構の任意売却に関する申出書
1「任意売却の申出書」の提出
任意売却の手続きに入る前に、「任意売却の申出書」を当方に提出していただきます。
なお、仲介業者は、原則としてお客さま自らで選定していただきます。
※住宅金融支援機構発行の任意売却パンフレット抜粋
※住宅金融支援機構発行「任意売却に関する申出書」抜粋
売却代金によって残債務を完済できないことも考えられますが、破産申立てを行わない場合には、残債務について可能な範囲で弁済することを機構と協議させていただきます。
なお、任意売却に当たっては、機構の任意売却パンフレットに定められた内容を理解し、住宅を出来るだけよい状態にして広く買い手を探すよう心掛け、少しでも高値で売却するよう努力いたしますので、残債務を完済できない場合には、延滞損害金を減額又は免除していただくようあらかじめお願いします。
私（担保提供者）も、担保提供した売却に同意します。
併せて、私達は下記事項についても同意します。
住宅支援機構以外の金融機関の場合
金融会社及び保証会社、住宅ローンの債権元や状況によって変わってまいります。
査定書の必要な場合、必要でない場合、販売価格の支持をする債権者（回収会社）、販売価格の支持をしない債権者（回収会社）、状況によって変わってまいります。
住宅金融支援機構以外の場合、実績や経験が必要になります。
私たちの想いは
「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。
分からないことございましたら、
何度でもご質問ください。
