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任意売却とは

任意売却とは

「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産(戸建、マンション)を金融機関の合意を得て売却する方法です。

 

不動産(戸建、マンション)を購入された時、住宅ローンを〇〇年間の月々〇万円の返済と金融会社と住宅ローンを契約されたここと思います。

皆さま購入時は、無理のないお支払方法を選ばれたことでしょう。

 

しかし、家族環境の変化、収入面の変化、体の不調等、様々な理由で

「住宅ローンが払えない!」となってしまった場合、「競売」になってしまいます。

競売になった場合(落札者によりますが)、強制退去、残債務が多く残ってしまった等、多くのデメリットがあるといわれます。

 

その多くのデメリットを、解消、または軽減するのが

「任意売却」という売却方法です。

 

引越し先もなく今後の見通しも立たなくなる前に、

是非、「任意売却」という手法を知ってください。

任意売却とは

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1.任意売却って何?

「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

住宅金融支援機構(フラット35)の場合と住宅金融支援機構以外の債権者の場合の住宅ローンの仕組みと特徴をご紹介しています。

「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

※任意売却図解説明

任意売却 図解説明

金融機関(銀行)と住宅ローンを契約される際、無理のない返済計画を立てられたかと思います。 

しかし、様々なご事情により住宅ローンを払うのが難しいと思われるときが訪れてしまうかもしれません。

  

「リストラで転職して、次の職が見つからず…」
「教育資金に使ってしまって…」
「病気になってしまって…」
「親の介護で仕事ができなくなって…」
「会社の業績が悪化し…」
「定年までに完済予定だったが…」
「離婚するのに、住宅ローンが残ってしまって…」
「夫(妻)が散財して借金苦で…」
「退職金が出なくて…」
「年金だけでは生活できなくなり…」
「子供にローンを引継げないだろうか…」
「ローンは払えないがこのまま住み続けたい…」

 

「任意売却」は通常の不動産売却とは異なり、

債権者との交渉や細かい知識と多くの経験が必要です。

 

任意売却専門の業者に任せることが必要です。

任意売却において、フラット35、ゆとりローンなどの住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合と、

住宅金融支援機構以外の場合は、債権債務の状況と任意売却の流れが若干変わってまいります。

 

住宅金融支援機構の場合の任意売却はこちらをご参照ください。

 

▶住宅金融支援機構の任意売却

任意売却の仕組み 住宅ローンを滞納してしまったら

住宅ローンを契約された際、保証料をお支払されている方がほとんどだと思います。

保証会社はその保証金でローンの契約者(債務者)を保証しておりますので、債務者が住宅ローンを払えなくなって、期限の利益を喪失した場合、残債務を金融機関に代わりに支払います。(代位弁済と言います)

保証会社は、払った残債務において債権を保持します。(お借入れされた金融機関と借り入れの状況によって多少変わってまいります)

 

保証会社が債権保持し、そのまま回収にあたるか、サービサーと呼ばれる債権回収会社(保証会社や金融会社の子会社が多い)が委託され回収にあたります。


「任意売却」のご依頼受けましたら、債権回収会社との交渉に入ります。

販売価格や、契約における配分案など密に連絡を取り、交渉等を経て、

最終的な「任意売却」の「承諾」「応諾」を受けます。

※ローンの仕組み 図解

ローンの仕組み(住宅金融支援機構以外)

期限の利益の喪失は、金融機関によって違います。

通常は3ヶ月~6ヶ月です。

▶期限の利益の喪失とは

代位弁済とは、保証会社が金融機関に対して債務者の代位で残債務を弁済することで、保証会社が代位して弁済すると、債権者が債務者に対する債権そのものを保証会社が行使することができるようになります。

 

 

 

 

 

 

2.競売の流れ(競売とは)

「住宅ローンが払えない!」となった時、金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

これがいわゆる「競売」です。

※競売 図解 

競売図

 

競売のスピードは、裁判所の込み具合や物件の状況によって違いますが、競売開始決定から落札までおよそ5ヶ月~6ヶ月です。

※競売の流れ 図解

競売の流れ(支援機構以外)
競売の落札

競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札をします。

入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札者となります。

落札者は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、裁判所の職権により所有権を取得します。

立退きを拒否しても強制執行で出ていかざるを得ません。

 

競売物件の安い理由

入札者は物件の内覧ができません。裁判所の資料、写真で判断することになります。

通常の売却のように「不動産重要事項説明書」等がありませんので、隠れた瑕疵(欠陥)があるかもしれない。

役所調査など入札者が行わなければならない。

等、様々ございます。

 

不動産業者が落札(仕入れ)をし再販売をしている状況にあるので一般流通物件より安いことがほとんどです。

 

 

2-1. 公売とは(公売の流れ)

税金の滞納を徴収するために、納税者の財産に対し差押えをし、強制的に売却(換価)して、租税に充てる入札方式で売却する制度を「公売」と言います。

 

公売と競売の違いは、競売は民事執行法の規定ですが、公売は国税徴収法に定められています。競売の申立ては金融機関(銀行、サービサー)や民間企業や個人に対し、公売では税金を課税する税務署や市町村などの自治体です。

 

公売→国税徴収法→自治体

競売→民事執行法→金融機関等

 

公売と競売では大きな違いがあります。

それは、物件の引き渡しにあります。

 

競売では、引渡命令の申立てによる強制執行の制度があります。

しかし、公売物件において占有者が明渡しに応じない場合は、所有権に基づく明渡し請求訴訟を提起して、それに勝訴した上で強制執行ということになります。

 
 

▶公売とは 詳しくはこちら

 

 

 

 

 

 

 

3.任意売却のメリット(競売との比較)

任意売却は競売より有利?

多くのデメリットがある「競売」に比べ

「任意売却」は「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われています。

「任意売却」は「競売」よりも

残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。

お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

 

競売のデメリット

①.相場よりも安い価格で売却されてしまう

②.新聞やインターネットで広く広告されてしまう

③.引越し資金等が受け取れない

④.税金の滞納がそのまま残ってしまう

⑤.強制的に家を出ていかざるをえない

任意売却のメリット

①.通常の不動産取引と同様の方法で売却

②.任意売却は競売と比較して一般の不動産取引に近い形

③.ご相談者様は、お金の持ち出しが必要ありません。

④.残債務の分割協議が可能です。

⑤.このまま住むことができる可能性がございます。

⑥.引越し費用をもらえる可能性がございます。

競売のデメリット
任意売却のメリット
任意売却と競売の比較
1.通常の不動産取引と同様の方法で売却

市場価格に近い価格で売却することが可能です。高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。

<競売の場合>

競売は一般的に市場価格の7割程度の価格で売却されます。落札(購入)しているのは不動産会社がほとんどです。競売は十分な情報収集ができず、購入時のリスクが高くなるため、入札金額は相場より低くならざるを得ません。

 

2.任意売却は競売と比較して一般の不動産取引に近い形

プライバシーの確保など、ご相談者様のご希望に沿った販売活動が行えます。

<競売の場合>

競売されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されています。そのため、ご近所や職場の方、お友達に住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られてしまう可能性があります。

 

3.ご相談者様は、お金の持ち出しが必要ありません。

通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3~5%程度の諸経費がかかります。任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。

◎控除費用

滞納分の管理費・修繕積立金

滞納分の固定資産税・住民税 売却代金から滞納分の一部または全部を税務署へ支払う

抵当権抹消費用 

抵当権解除の書類作成費用 

不動産会社への仲介手数料

引越し費用(債権者によっては控除されない場合があります)

<競売の場合>

競売も任意売却同様、売却に係る諸経費は売却代金の中から清算することができます。しかし、「引越し費用」は売却代金から融通されないため、手元にお金は残りません。

 

4.残債務の分割協議が可能です。

任意売却では、残ってしまった債務(残債)をご相談者様と債権者と協議して、ご相談者さまに無理のない範囲内で分割返済ができます。一般的には、月額5,000円~30,000円程度の返済が多くなっています。

<競売の場合>

競売後も残債がある場合、債権者からは一括での返済を迫られます。連帯保証人がいる場合、連帯保証人へ残債返済の責任がございます。

 

5.このまま住むことができる可能性がございます。

身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に賃貸住宅として住み続けるという方法があります(リースバック、家族間売買、親族間売買とも言います)。引越しをしなければいけないという場合でも、引越し時期が購入者と交渉できるため、1ヶ月程度かけて引越し先を見つけることも可能です。

<競売の場合>

競売で落札された場合、所有権移転後も住み続けると不法占拠になり、裁判所から強制執行の命令により引渡さなければなりません。引越し先の確保等、ご相談者様の意向は関係ありません。

 

6.引越し費用

任意売却の大きなメリットの一つとして、最高30万円の引越し費用を、債権者との交渉により、売却代金から融通してもらえる可能性があります。引越し費用として認められる金額は、金融機関や各ケースによって違いがありますが、引越し費用をなるべく多く融通してもらえるよう債権者との交渉にあたります。

<競売の場合>

競売の場合、売却代金から引越し費用が融通されるという制度はありません。そのため、立退き料がもらえるといったケースはほとんどありません。

 

7.引越し時期の目途

任意売却の場合、買主様と協議の話し合いの上、引き渡し時期を決められますので、計画が立てやすくなります。通常は、契約から引き渡しまでは、1ヶ月~2ヵ月です。買主様と合致すれば、契約から4か月後の引渡しも可能です。(債権者の同意が必要です)

<競売の場合>

落札者によりますが、早急な明渡を要求してきます。拒んでも、法的な手段で強制執行になり、引き渡さざるをえません。

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4.任意売却のデメリット

任意売却に伴うデメリット
1.信用情報機関に登録される可能性があります。

住宅ローンを3か月以上滞納した場合はこの信用情報機関に登録されてしまうと、8年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなる等の影響があります。

<競売の場合>

競売も任意売却と同様、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すれば信用情報機関に掲載され、8年間程度は金融機関からの借入れ等が出来なくなります。

 

2.連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。

連帯保証人の同意が得られない場合は任意売却はすることができません。ご相談者さまのご希望がある場合は、連帯保証人に任意売却に同意いただけるよう説得を行います。

<競売の場合>

裁判所が強制的に不動産売却を行うため、任意売却のように連帯保証人などからの同意は必要ありません。しかし、競売で連帯保証人の義務が免除されるわけではありません。競売後に連帯保証人の給料が差押えられる場合もあります。

 

3.債権者全員の同意を取り付けなければなりません。

売却の配分案を作成し、債権者全員の同意が必要になります。債権者が競売のほうが回収額が多いと判断した場合等、債権者から任意売却への同意が得られないこともあります。

<競売の場合>
競売は裁判所が決定した不動産鑑定や執行官による現地調査を参考にした基準価格(およそ市場の60%~70%程度)の80%以上の入札があれば成立し売却されます。

 

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5.任意売却の流れ

任意売却の期間と競売の流れ

債権者によって、任意売却の販売期間は債務者の状況、延滞の状況、物件の状況等により変わってきます。

 

任意売却の期間は、1ヶ月~6ヶ月です。競売を申立てられても、競売期間(5ヶ月~6ヶ月)と並行して、販売活動は継続できますので、最低でも競売の申立て前であれば、期間は6ヶ月~11か月の販売期間があります。

 

状況によっては、債権者に任意売却を受け付けられない場合がございます。

 
 

▶任意売却の流れ 詳しくはこちら

 

任意売却の流れ

①.借入金融機関からの督促

②.電話・メールでのお問い合わせ

③.専門相談員とのご面談

④.媒介契約締結と不動産の調査・査定

⑤.債権者・金融機関との交渉

⑥.販売活動

⑦.販売報告・販売価格の見直し

⑧.買付申込書の取得

⑨.配分案作成と債権者交渉

⑩.売買契約締結

⑪.引越しの準備

⑫.最終配分案確定と債権者最終調整

⑬.決済(引渡し)

※決済までのスケジュール 図解

任意売却の流れ(支援機構以外)
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6.任意売却の販売価格

任意売却の販売価格についてご説明しております。

任意売却における販売価格は、住宅金融支援機構の場合と住宅金融支援機構以外の場合、競売申立の前か後(現在の債権の状況)等、債権者(保証会社、回収委託会社)によって違ってまいります。

査定書を作成提出し、販売価格の交渉を行っていきます。

 

販売価格が決まり債権者の同意を得て任意売却販売の活動を開始します。

販売価格は債権者(保証会社、回収委託会社)によって違いますが、以下は基本的な販売価格の推移表です。

定期的に販売活動状況報告書を提出して販売価格の交渉をしていきます。

 

任意売却の債権者同意の販売期間(1ヶ月~6ヶ月)が経過し、競売の申立てを着手されても競売の入札開始の前まで任意売却は可能です。

 

注:入札日前日までに決済引渡しが条件の為、販売活動は入札期限の1ヶ月前まで(債権者によって多少違います) 

▶任意売却の販売価格 詳しくはこちら

 

売出販売価格は、債権者によって、売出開始額を指定する場合と指定しない場合がございます。

指定されない場合は、市場相場で販売し、購入者があらわれてから、控除費用の交渉を進めます。

指定される場合は、査定書を提出して現地の判断等ふまえて販売価格が決定します。

※販売価格 図解

販売価格の推移(住宅金融支援機構以外)
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7.任意売却の価格配分

任意売却の価格配分

任意売却では手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却にかかる諸経費はすべて売却代金の中から控除されます

 

〇任意売却の着手金や相談料などは一切かかりません。

〇任意売却の諸費用

⇒不動産仲介手数料

⇒抵当権抹消登記費用

⇒引越し費用

⇒滞納した管理費や修繕積立金

⇒税金の差押え解除料

▶任意売却の価格配分 詳しくはこちら

任意売却の配分案 契約から決済まで

購入者が決まりましたら、売却価格をふまえ、控除費用の交渉を配分案を基に行います。

※配分案 図解

配分案(支援機構以外)

全ての債権者の同意を得て、契約、決済、引渡しの流れになります。

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8.任意売却後の残債務

任意売却をしても残債がゼロとなるわけではありません。 

この残債は任意売却を行ったその後も、返済していかなければいけません。

任意売却後の残債は、一般的に月額5,000円~30,000円程度の返済となっています。

任意売却をしても残債がゼロとなるわけではありません。

 

残債は任意売却を行ったその後も、返済していかなければいけません。

 

残債務の支払いは、債権者と話し合って返済額を取り決めしますが、比較的債務者の希望額が了承されるケースが多く、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する「生活状況表」をもとに、毎月の残債返済額を決定します。

 

任意売却後の残債は、一般的に月額5,000円~30,000円程度の返済となっています。

 

また、住宅金融支援機構等公的金融機関以外の債権者は、残債務を請求する権利を債権回収会社へ転売し債権譲渡する場合があります。

 

債権譲渡された債権回収会社と話し合えば少ない金額で返済が完了する場合があります。

住宅金融支援機構の場合は、決済(引渡し)前に生活状況確認票が郵送されてきます。

その生活状況確認票を記入し事前郵送して、残債務の分割支払いの取決めを決済日に行います。

 

生活状況確認票は

勤務先、家族状況、世帯収入、今後の返済方法等の記入欄があります。

※生活状況確認票

生活状況報告書

 

通常は、月々30,000円前後の支払いを求めてきますが、あくまでもお支払できる範囲ですので、月々5,000円、月々10,000円の支払い約定で決まることもございます。

任意売却前と任意売却後の収支変化
任意売却前の収支
住宅ローン残債月々の収支
住宅金融支援機構18,000,000円収入350,000円
地方銀行3,000,000円
月々の返済140,000円
合計21,000,000円ボーナス返済300,000円

 

住宅ローンの返済が困難に・・・

 

任意売却後の収支(諸経費含まず)

住宅ローン残債月々の収支
売却価格17,000,000円収入350,000円
住宅金融支援機構(1,670万円返済)1,300,000円家賃70,000円
地方銀行(30万円返済)2,700,000円住宅金融支援機構の返済10,000円
地方銀行の返済10,000円
合計4,000,000円
残債務の利息・損害金

残債務に対して、損害金は約定の利率が付加されていきます。

月々の返済は元金に充当されます。

額面上は損害金は付加されていきますが、元金が返済された時点で損害金は免除されます。

 

早い話が、元金だけ払えば損害金は払わなくてよいことになります。

 

住宅金融支援機構の場合は、任意売却に関する申出書を提出し、任意売却を開始するわけですが、その任意売却に関する申出書において、あらかじめ損害金免除のお願いしておくことになっています。

※住宅金融支援機構 条文抜粋

私(債務者又は連帯保証人)は、独立行政法人住宅金融支援機構※(以下「機構」といいます。)に対する残債務の支払いが困難になったので、当該債務に関わる担保不動産を売却することとし、売却代金を機構への支払いに充てることを申し出ます。したがって、全額繰り上げ返済償還請求をまだ機構が行っていない場合には、期限の利益を放棄※します。
 売却代金によって残債務を完済できないことも考えられますが、破産申立てを行わない場合には、残債務について可能な範囲で弁済することを機構と協議させていただきます。
 なお、任意売却に当たっては、機構の任意売却パンフレットに定められた内容を理解し、住宅を出来るだけよい状態にして広く買い手を探すよう心掛け、少しでも高値で売却するよう努力いたしますので、残債務を完済できない場合には、延滞損害金を減額又は免除していただくようあらかじめお願いします。
 私(担保提供者)も、担保提供した売却に同意します。
 併せて、私達は下記事項についても同意します。

住宅金融支援機構以外の債権者の場合は、住宅金融支援機構のような生活状況確認票の提出がある場合とない場合、債権者によってそれぞれになります。

 

参考に生活状況申出書を添付しました。

 

基本は

勤務先、連絡先、家族状況、世帯収入、支出の状況を申し出し

月々の返済を決定します。

※生活状況申出書

生活状況申出書
債権譲渡
住宅金融支援機構以外の債権者の場合、債権が譲渡されることが多々あります。

 

法務省が、債権回収会社(サービサー)制度-債権管理回収業に関する特別措置法-に基づき認可した債権回収会社が、任意売却後の無担保債権を購入し新たな債権者になります。

住宅ローンの債権は、法務省が認可したサービサーしか購入できませんので、街中の金融会社が購入に債権者になることはございません。 

▶サービサーとは 詳しくはこちら

その際、サービサーは、金融機関からまとめて債権を購入します。これを「バルク買い」と言います。金額にして数百億円になることもありますが、無担保債権で債権額面通りに完済する保証はないので、「バルク買い」の相場は債権額の5%~10%と言われています。


サービサー等の債権回収会社の業界用語で「ポンカス債権」とも呼ばれています。

債権が新たにサービサーに譲渡されたとき、そのサービサーと債務支払いで割安の和解案がまとまれば、残債務が想像を超える低い金額で、完済することになります。

サービサーにしても、例えば、500万円の債権を25万円で買った後、50万円で一括返済してもらえればサービサーにとっても何も問題はないわけです

 

任意売却の残債務 まとめ

支払い義務は残りますが、分割払いも可能ですし、損害金は免除されます。

住宅金融支援機構以外の場合は債権譲渡の上、割安に完済できる可能性もございます。

競売になった後の残債務は、分割返済もございませんし、損害金も免除されません。

その点でも、「任意売却」をお勧めします。

 

任意売却後の残債務、生活状況確認票の書き方等、ご質問がございましたらアドヴァイスさせていただきます。

何なりとお問い合わせください。

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9.任意売却と自己破産について

任意売却後の自己破産についてご説明しております。

任意売却後もこの「残債務」のお支払いが厳しいと判断された場合、債務整理の一環として「自己破産」のご決断をされるご相談者さまも少なくありません。提携の弁護士のご紹介も致しております。

※自己破産 図解

自己破産
 
 

▶任意売却と自己破産 詳しくはこちら

9-1. 自己破産とは

自己破産とは、債務者が多額の借金などにより経済的に破綻してしまい、努力しても支払不能と裁判所が認め、免責不許可事由がない場合に、必要最低限の生活費、財産以外は全て換価し、各債権者(銀行やクレジット会社)に、その債権額に応じて配分返済する変わりに、残りの借金の支払義務を免除するという国が設けた救済制度で裁判上の手続きです。

自己破産をした人の債務者の経済的更生を支援し、人生の再スタートを切るための国の法律です。

自己破産の定義や、申立ての流れをご紹介しています。

 

9-2. 自己破産以外の債務整理

債務整理は、自己破産を入れて4種類あります。

自己破産以外の債務整理をご紹介しています。

 

▶自己破産以外の債務整理 詳しくはこちら

※債務整理の種類 図解

債務整理図
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10.不動産リースバック(任意売却後も住み続けたい)

リースバックとは不動産(戸建、マンション)を売却した相手と賃貸借契約を結び、任意売却後も家に住み続けることができる契約です。

リースバックの手順、メリット、デメリットをご紹介しております。

リースバックの条件等、自社買取のご案内をしております。

▶リースバック 詳しくはこちら

※リースバック 図解

リースバック 任意売却 図
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11.任意売却で行う親子間売買

親子間売買とは、その名の通り、親子間で不動産(戸建、マンション)を売買することです。

 

住宅ローンを滞納していてもう払えないが家にはどうしても住み続けたいという場合に、ご自宅を子供に売却する「親子間売買」という形で任意売却をすれば、ご自宅を売却した後もご自宅に住み続けることができます。

 

任意売却での親子間売買の流れ

1.債権者に任意売却の申出をし、抵当権抹消金額を確認する。

2、債権者に親子間売買の許可をもらう

3、購入者(親族)の購入金額を用立てる(住宅ローン)

4、契約及び決済。登記名義変更。

 

メリット、デメリットもご紹介しております。

▶親子間売買 詳しくはこちら

※親子間売買 図解

親子間売買 図
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12.離婚と住宅ローン

住宅ローンは、金融機関とローン名義人との間の契約ですので、離婚が決まったからといって、夫婦間でその名義を変更することはできません。

連帯保証人も簡単に外れることはできません。

 

解決方法をご紹介

①不動産(戸建、マンション)を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法 

②不動産名義も住宅ローン名義もご主人のままで、奥様が家をでる方法

③不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法

④不動産名義と住宅ローン名義もご主人のままで奥様が住み続ける方法

 

▶離婚と住宅ローン 詳しくはこちら

 
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▶任意売却の費用

 

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却でご相談者様に費用を負担して頂くことはございませんのでご安心ください。

 

任意売却にかかる諸経費はすべて売却代金の中から控除されますので、ご相談者様に費用を持ち出して頂くことはございません。

売却時に、債権者に配分表を提出しご相談者様に費用が掛からないよう交渉します。

もちろん相談料も無料です。

 

諸経費の詳細

着手金や相談料

相談料、コンサルティング料、着手金などは一切頂きません。


しかもご相談は何度いただいても費用は無料です。また、ご自宅などへのご訪問でかかった交通費などを請求することもございませんのでご安心ください。

お電話でのご相談ももちろん何度でも無料です。

 

任意売却の諸費用
不動産仲介手数料

売買代金の中から控除されますので相談者様に費用を別途ご負担頂くことはありませんのでご安心ください。

引越し費用

引越しの運搬費(引越し業者に払う金額)を売買代金の中から控除してもらえることがありますが、債権者(金融機関)次第です。新しい自宅を借りるための費用などについては、ある程度ご準備頂く必要がありますので、ご注意ください。

司法書士に払う登記費用

抵当権抹消にかかる司法書士費用についても売買代金の中から控除されますので、ご相談者様にご負担頂くことはありません。ただし、権利証を紛失している場合などの手続き費用は、売買代金の中から控除してもらうことは出来ませんのでご注意ください。

滞納した管理費や修繕積立金

マンションの管理費や修繕積立金の滞納分に関しても売買代金の中からほとんどが控除されます。ただし延滞損害金や駐車場代、水道代等は控除されない場合があります。

ご自宅などの不動産を売却した代金から、滞納管理費や引越し費用、抵当権抹消総額など権利関係者に配分される為、持ち出して負担する費用はございません。

 

残置物撤去費は原則として対象外ですが、費用として認めてもらえる事例もありますので、私たちに何度でもご相談ください。

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▶よくある質問

ご相談者様からお電話等で頂くご質問を、Q&Aでご紹介しております。

Q,任意売却するのに費用はいくら位かかるのでしょうか?

Q,任意売却をしても今の家に住み続けることは可能でしょうか?

Q,任意売却後の生活はどうなる?残債の支払いは?

Q,引越費用はもらえるのでしょうか?

Q,任意売却ができずに競売になることはあるのでしょうか?

Q,競売の申立てをされましたが、もう任意売却はできないのでしょうか?

Q,住宅ローンの返済が難しいです。このまま、家は競売になり、自己破産しないといけないのでしょうか?

Q,自己破産を考えているので、任意売却は弁護士に相談したらいいでしょうか?

Q,離婚を検討していますが、住宅ローンの支払いはどうなるのでしょうか?

Q,任意売却をしたら、いつまで住み続けることができるのでしょうか?

Q,任意売却をするとブラックリストに載るのでしょうか?

Q,すでに別の不動産会社に依頼していますが、任意売却の相談は可能でしょうか?

 

▶よくある質問Q&A 詳しくはこちら

豊富な経験と多数の実績ある任意売却専門の私たちにお任せください。

「住宅ローンが払えない」となった方、住宅ローン滞納による差押、競売などでお困りの方、離婚するのに住宅ローンが残ってしまう方の相談に乗れる業者は多くはありません。

業者選びを誤るとご自宅が、「競売」になってしまいます。

そのため、任意売却や競売の詳しい知識、様々な経験、多くの実績のある業者を強くお勧め致します。

過去の経験から例を挙げさせていただきます。

・普通の町中にある不動産業者に相談してお断りされたケース

・依頼はしたが、債権者との交渉がうまくいかず、競売になってしまったケース

・買主が見つかり契約したが、債権者からの合意を得てなかったため賠償問題に発展し、売主様が負担することになったケース

実際に、ご相談を受けた実例です。

 

町中の不動産業者がダメとは言いません。担当された方によると思います。

担当された方が過去に任意売却を経験されているかもしれません。

 

しかし、任意売却は債権者交渉等豊富な経験が必要になってきますので、何回か経験した程度では話が前へ進まない場合がございます。

 

よく社団法人や協会、センター等の呼び名の任意売却のサイトを見かけますが、こちらはサイトを運営しているコールセンターになります。

 

任意売却自体は、そのサイトや協会に会員登録しているその地域の町中の不動産会社になります。

ですから、任意売却事体もその不動産会社によって大きく変わってきます。


 

先日も、協会を通じて任意売却を依頼している方から連絡があり面談させていただきました。

ご本人は1社に依頼しただけでは不安だったそうです。

 

すでに協会に会員登録している不動産業者が販売を開始していたのですが、債権者が2社いるにも関わらず、1社のみと交渉して販売をしておりました。

 

これでは買主さんが見つかっても契約が成り立たない状況で販売していましたので大きく時間を無駄にされたことと思います。

時間の無駄だけではいいですが、いざ購入者の方がいて契約してしまった後だったら大問題になりかねませんでした。

 

任意売却において、債権者との交渉、差押え権者との交渉は販売開始するために大事です。

それに加え、契約の際の任意売却特有の契約書作成も必要になってまいります。

任意売却は、専門性の高い不動産取引になりますので、業者選びは慎重になさってください。

 

当社は「任意売却取扱主任者」等の有資格者も在籍する

任意売却のプロ集団です。

また、債権者であるいくつものサービサーにも出入りしている業者のため、ある程度の信頼関係を構築しております。

一都三県にそれぞれ提携している弁護士もいますので、安心してお任せいただけると自負しております。

住宅ローンの支払いでお困りでしたら、おひとりで悩まずお問い合わせください。

相談料は無料で承ります。

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▶相談員紹介

私どもテスコーポレーションの想いは

「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

任意売却におきましては、お客さまによってご状況、ご希望は様々です。

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、細かい知識と多くの経験が必要です。

 

ご相談は

豊富な実績ある任意売却専門相談員が無料

にてご対応させて頂きます。

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▶任意売却解決事例ご紹介

設立から解決してきた中から、代表的な任意売却解決事例をご紹介しています。

 
離婚の任意売却解決事例

☆元妻が住むローンとの二重払いが・・・

☆離婚して自暴自棄になり、住宅ローンを滞納・・・

☆離婚し、家は空き家に、共有名義だったため・・・

☆離婚後、住宅ローンが残ってしまい・・・

☆離婚し、元夫が住宅ローンを払う約束だったのに・・・

☆共有持分で買った家を、妻が出て行ってしまって・・・

☆十数年前に分かれた主人の連帯保証人で・・・

☆公正証書も作成したのに元妻が出ていかない・・・

☆離婚したのに、転居費用がなくて・・・

☆離婚してギリギリの生活、住宅ローンが払えない・・・

▶離婚の任意売却解決事例 詳しくはこちら

失業・転職の任意売却解決事例

☆転職後に収入が下がり・・・

☆経営している会社が取引先の倒産のあおりを受けて・・・

☆リストラにより転職・・・

☆定年までに完済予定だったが・・・

☆不景気で会社の経営が立ち行かなくなって・・・

☆知人に会社のお金を持ち逃げされて・・・ 

☆所得をごまかして住宅ローンを組んだのですが・・・

☆経営者が変わって、収入が激減・・・

☆固定資産税の滞納・・・住宅ローンも・・・

☆収入激減の主人に売却を説得して・・・

▶失業・転職の任意売却解決事例 詳しくはこちら

病気・事故の任意売却解決事例

☆病気で仕事ができなくなり・・・

☆治療費を優先、ローンを後回しにしていたら・・・

☆胃がんを患い休職しています・・・

☆うつ病が悪化し・・・

☆交通事故を起こして・・・

☆足を悪くして退職・・・

☆腎臓を悪くして退職・・・そして、離婚・・・

☆難病にかかって、多重債務に・・・

☆ガンで療養中で無職・・・

☆体調を崩し退職・・・住宅ローンの滞納4回・・・

▶病気・事故の任意売却解決事例 詳しくはこちら

 

親子間売買・親族間売買の任意売却解決事例

☆不況のあおり・・・なんとかこのまま住み続けたいが・・・

☆年金だけでは支払えず・・・

☆会社が倒産・・・自宅だけは手放したくないが・・・

☆退職金が半減・・・住宅ローンがはらえず・・・

☆息子ならローンの返済ができるが・・・

☆妻の医療費の負担が・・・

☆子供の学校区なので・・・

☆リスケジュール中ですが・・・

☆主人に内緒で、姉に買ってもらうことは可能?・・・

☆滞納してしまいました・・・娘に・・・

▶親子間売買・親族間売買の任意売却解決事例 詳しくはこちら

 

多重債務が原因の任意売却解決事例

☆ちょっとの借り入れがいつのまにか・・

☆独身の時に購入した投資用マンションが・・・

☆順調だった投資用マンションが・・・

☆投資用アパートを悪質業者から買ってしまった・・・

☆知らない間に妻が多重債務者に・・・

☆年々売り上げが落ち込み・・・

☆妻に任せっきりで気付いたら・・・

☆弁護士の紹介で・・・

☆妻に内緒で借り入れを・・・

☆父が他界し、自分も精神疾患に・・・ 

▶多重債務が原因の任意売却解決事例 詳しくはこちら

リースバックの任意売却解決事例

☆年金だけでは・・愛着がある家に・・・

☆急遽、事業資金が必要で・・・

☆家族同然の猫・・・引越し先が見つからなくて・・・

☆子供は引越ししたくない・・・でも、私のパート代では・・・

☆倒産して、破産も考えたが・・・

☆子供3人の教育ローンが嵩んで・・・

☆体を壊してしまって、手術台にまとまった資金が必要で・・・

☆銀行やノンバンクで断られ、事業資金がどうしても必要で・・・

☆リバースモーゲージも不動産担保を断られて・・・

☆競売で落札されてしまいました。どうしてもこのまま住み続けたい・・・

▶リースバックの任意売却解決事例 詳しくはこちら

 
 
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▶ご相談者様の声 任意売却体験談

設立以来、ご相談者さまから有難くいただいたお声を紹介させていただきます。

▶ご相談者様の声 任意売却体験 詳しくはこちら

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▶任意売却できないケース

残念ながら、どうしても任意売却できないケースがございます。

そちらをご紹介します。

・任意売却ができない 時間的猶予の問題
・任意売却ができない 利害関係人の問題
・任意売却ができない 債権者の問題
・任意売却ができない 物件の問題
 
 
 
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