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株式会社テスコーポレーション

任意売却ができないケース

「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産(戸建、マンション)を、金融機関の合意を得て売却する方法です。

しかし、家族環境の変化、収入面の変化、体の不調等、様々な理由で

「住宅ローンが払えない!」となってしまった場合、「競売」になってしまいます。

競売になった場合(落札者によりますが)、強制退去、残債務が多く残ってしまった等、多くのデメリットがあるといわれます。

その多くのデメリットを、解消、または軽減するのが、「任意売却」という売却方法です。

ですが、残念ながらどうしても「任意売却」ができないケースがございます。

任意売却ができないケースをご紹介します。

任意売却できない9つのケース

任意売却ができない9つのケースをご紹介します。

  1. 「競売」まで時間がない
  2. 所有者に「任意売却」の意思がない
  3. 共有者、保証人の「承諾」「同意」が得られない
  4. 同居人(家族)の協力が得られない
  5. 債権者全員(抵当権者、後順位抵当権者)の「承諾」「同意」が得られない
  6. 差押権者全員の「承諾」「同意」が得られない
  7. 内覧ができない(解体前提以外)
  8. 引続き居住ができない(解体前提以外)
  9. 建築違反でローンが通らない物件(解体前提以外)

任意売却ができない9つの理由を説明します。
1、「競売」まで時間がない
A、「任意売却」は「競売」によって、落札金額が決まるまでに、「決済」をして、債権者に配分金(お金)を返さないといけません。

購入希望者が住宅ローンを希望する場合などは、その住宅ローンの審査にどうしても時間がかかってしまいます。「任意売却」の販売価格を現金で買える購入希望者しか契約が成立しなくなります。

2、所有者に「任意売却」の意思がない
A、「任意売却」をご依頼いただけるのは、所有者(共有者全員)の方のみです。ご家族の方や、共有者の方が任意売却をしたくても所有者(共有者全員)の方に「任意売却」の意思がないとお受けできません。

3、共有者、保証人の「承諾」「同意」が得られない
A、「任意売却」は、共有者がいらっしゃる場合は、その共有者の全員、住宅ローンに保証人、連帯債務者がいらっしゃる場合は、その全員の「承諾」「同意」が必要です。

4、同居人(家族)の協力が得られない
A、販売活動期間における購入希望者の内覧や物件引渡しにおけるお引越しを考慮すると、同居の方々の協力も必要です。

5、債権者全員(抵当権者、後順位抵当権者)の「承諾」「同意」が得られない
A、債権者は、売却価格からの配分(回収金額)でいくら回収できるのかを「競売」になった場合と比較して「承諾」「同意」を回答します。

債権者が、「任意売却」では回収金額に満たない。「競売」の方が回収できると判断した場合、「任意売却」はできません。

後順位抵当権を持つ債権者がいる場合、住宅ローン以外の債権者で個人の方などの場合など、配当金が少ない、配当金目的ではなく私情の思惑等で「任意売却」に応じられないという判断になる場合がございます。

その他

〇債権者がご相談者様と連絡が取れない。

〇ご相談者様に背信行為があった

〇ご相談者様が虚偽の説明で融資を受けられた

など、債権者とご相談者様との信頼関係が破綻している場合は「任意売却」ができない場合がございます。

6、差押権者全員の「承諾」「同意」が得られない
A、税金の滞納による市役所の差押権者がいる場合、管理費の滞納による管理組合(マンション)の差押権者がいる場合なども、「承諾」「同意」が必要になります。

7、内覧ができない(解体前提以外)
A、購入希望者が内覧する場合に、内覧できる状態でないと「任意売却」できません。

8、引続き居住ができない(解体前提以外)
A、居住希望の購入の場合、屋根が破損して雨漏りが修復不可能、建ってはいるが、家を支える柱が損傷している、家が傾いているなど、物件状況が芳しくない場合、「任意売却」できません。

9、建築違反でローンが通らない物件(解体前提以外)
A、購入希望者が住宅ローンの審査を申し込んでも、金融機関で建築違反の為、融資承認が下りない場合がございます。このような場合、買い手がいない状況になり、「任意売却」ができない場合があります。

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任意売却ができない 時間的猶予

「任意売却」には時間的拘束があります。

「住宅ローンが払えない!」となってから、債権者は最終的に「競売」の申立てをします。

「競売」になって入札期間が差し迫った時期になると、任意売却ができません。

「任意売却」は「競売」によって、落札金額が決まるまでに、「決済」をして、債権者に配分金(お金)を返さないといけません。

「競売」が差し迫った時期に「任意売却」をして、

短い販売期間の中で、購入希望者があらわれても、購入希望者が住宅ローンを希望する場合などは、その住宅ローンの審査にどうしても時間がかかってしまいます。

「任意売却」の販売価格を現金で買える購入希望者しか契約が成立しなくなります。

「任意売却」の販売期間

「任意売却」は、実際に「住宅ローンが払えない!」となる前から、可能です。

住宅ローンが今後払えなくなりそう。又は、実際に住宅ローンを滞納している時期から

「競売」の入札時期前までが販売期間になります。

債権者や物件の販売価格等、物件の状況によって違いはありますが、おおよそ任意売却の販売期間は、1年半~1年になります。

販売状況が芳しく、2,3ヶ月で任意売却が完結する場合も多々ございます。

ご相談いただくお客様の中で、「競売」の落札期間まで残り僅かのところで「任意売却」をご希望をいただいた場合、残念ながら、お受けできません。

「住宅ローンを払えない!」となったら、早めのご相談をお待ちしたします。

任意売却ができない 人

「任意売却」をご依頼いただけるのは、所有者の方のみです。

ご相談は、ご家族の方でも、保証人の方で一向に構いません。但し、正式に「任意売却」をお受けできるのは、所有者の方のみになります。

ご家族の方から、ご相談をいただいた場合、ご相談者様に先にお会いして、「任意売却」のご説明をしても構いませんし、所有者の方の同席でも構いません。

「任意売却」は、その他の利害関係人の同意も必要になります。

共有者がいらっしゃる場合は、その共有者の全員

住宅ローンに保証人、連帯債務者がいらっしゃる場合は、その全員の同意

販売活動期間における購入希望者の内覧や物件引渡しにおけるお引越しを考慮すると、同居の方々の協力も必要になってきます。

ご夫婦で共有名義になっている場合などは、お二人の同意がなければ「任意売却」は成立しません。

共有者の方、保証人の方が、「任意売却」について同意をいただけない場合でも、

私共が誠心誠意、根気よく交渉させていただきます。

任意売却ができない 債権者

「任意売却」は債権者の「承諾」「同意」が必要です。

債権者の「承諾」「同意」は、売却価格からの配分(回収金額)が大きく影響します。

債権者は、いくら回収できるのかを「競売」になった場合と比較して「承諾」「同意」を回答します。

債権者が、「任意売却」では回収金額に満たない。「競売」の方が回収できると判断した場合、「任意売却」はできません。

しかし、私共で販売価格、配分案等、充分に債権者と交渉しながら「任意売却」を進めていきます。

債権者とご相談者様との信頼関係が破綻している場合は「任意売却」ができない場合がございます。

債権者がご相談者様と連絡が取れない。

ご相談者様に背信行為があった

ご相談者様が虚偽の説明で融資を受けられた

などです。

ですが、債権者も「競売」にするよりは、回収金額が良いと判断すれば、「任意売却」を「承諾」「同意」する可能性がございます。

後順位の債権者や住宅ローン以外の債権者にも「承諾」「同意」が必要です。

後順位抵当権の場合、配当金が少なくなりますので、ハンコ代等のその金額で交渉をします。

住宅ローン以外の債権者で、個人の方などの場合、配当金が少ない、配当金目的ではなく私情の思惑等で「任意売却」に応じられないという判断になる場合がございます。

そのような場合でも、根気よく交渉いたします。

債権者の他に、税金の滞納による市役所の差押権者がいる場合、管理費の滞納による管理組合(マンション)の差押権者がいる場合なども、「承諾」「同意」が必要になります。

その場合でも、債権者、差押権者、双方と配分案の交渉を進め公平忠実に「任意売却」を遂行します。

任意売却ができない 物件

「任意売却」は不動産(戸建、マンション)の物件状況によって、

「任意売却」できない場合がございます。

前述にも上げましたが、購入希望者が内覧する場合に、内覧できる状態でないといけません。

解体前提であればよいのですが、居住希望の購入で物件が居住可能でないといけません。

例をあげると

屋根が破損して雨漏りが修復不可能

建ってはいるが、家を支える柱が損傷している

家が傾いている

などの場合です。

建築違反の物件ですと、購入希望者が住宅ローンの審査を申し込んでも、金融機関で建築違反の為、融資承認が下りない場合がございます。このような場合、買い手がいない状況になります。

販売価格を高く、残債を少なくするために、内覧可能な状態で小奇麗にしていただくと短期成約につながります。

任意売却ができない その後

では、「任意売却」ができない場合、どうなってしまうのでしょうか?

結果、残念ながら「競売」になってしまいます。

「競売」になってしまうと多くのデメリットがございます。

競売のデメリット 競売の流れ(競売とは)

「競売」になる前に、早め早めのご相談をお待ち申し上げます。

任意売却ができない まとめ

「任意売却」ができないケースのまとめです。

・「競売」まで時間がない

・所有者に「任意売却」の意思がない

・共有者、保証人の「承諾」「同意」が得られない

・同居人(家族)の協力が得られない

・債権者全員(抵当権者、後順位抵当権者)の「承諾」「同意」が得られない

・差押権者全員の「承諾」「同意」が得られない

・内覧ができない

・引続き居住ができない(解体前提以外)

・建築違反でローンが通らない物件(解体前提以外)

どのような状況でも、先ずはご相談ください。

ご相談は無料です。

ご相談が、競売回避の第一歩です。

私共も最後まであきらめません。

ご状況、ご希望を伺って、誠心誠意ご対応いたします。

我社のモットーは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

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