任意売却の価格配分|住宅ローンが払えない!無料相談【テスコーポレーション】    

住宅ローンが払えない!任意売却無料相談!最善の解決方法をご提案いたします!

株式会社テスコーポレーション

任意売却の価格配分

任意売却の価格配分 メニュー

  ▷任意売却に諸費用は掛かるの?
  ▷価格配分 住宅金融支援機構
  ▷価格配分 住宅金融支援機構以外
  ▷配分案の計算例

任意売却に諸費用は掛かるの?

任意売却の諸費用

手持ちの現金を出す負担費用はありません!

任意売却にかかる諸経費はすべて売却代金の中から控除されますので、ご相談者様に費用を持ち出して頂くことはございません。

着手金や相談料

相談料、着手金などは一切かかりません。

ご相談は何度いただいても費用は無料です。ご自宅などへのご訪問でかかった交通費などを請求することもございませんのでご安心ください。

任意売却の諸費用

不動産の通常売却で掛かる以下の諸費用も、売却代金の中から控除されます。

通常の不動産売却で掛かる諸費用

⇒不動産仲介手数料
(成約価格の3%+60,000円+消費税)
⇒抵当権抹消登記費用
(司法書士費用)
⇒管理費や修繕積立金
(マンションの場合)
⇒税金の差押え解除料
(固定資産税に滞納があった場合)
残置物処分費
⇒引越し費用

「任意売却」の場合は、通常掛かる別途諸費用を持ち出す必要がありません。
※債権者によっては、認められない諸費用もあります。

ご不安なことは何でもご相談ください!

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任意売却の価格配分 住宅金融支援機構

住宅金融支援機構の場合の価格配分をご紹介します。

住宅金融支援機構指定の売却予定価格・控除費用明細書に記入算出し添付資料とともに提出します。

売却予定価格・控除費用明細書

売却予定価格・控除費用明細書の記入欄

お客さま氏名(売主)
物件所在地
売却予定価格

控除費目
仲介会社手数料
抵当権抹消登記費用
滞納管理費・修繕積立金(マンションのみ)
後順位抵当権者に係る抵当権抹消応諾費用(ハンコ代)
差押債権者に係る差押解除応諾費用
その他(引越し代が認められるときは引越し代等)
(※最近、住宅金融支援機構は引越し代の控除を認めておりません)

添付資料
控除費用を疎明するための残高証明書・明細見積書
抵当権抹消登記費用見積書
滞納管理費・修繕積立金の滞納残高明細書
後順位抵当権者の残高明細書
差押債権明細書

後順位抵当権者、差押債権者がいる場合の配分案

売却価格が住宅金融支援機構の債権額まで満たない場合、後順位抵当権者にはハンコ代で後順位抵当を抹消していただけるよう交渉します。

差押債権者の差押解除応諾費用は、差押債権者によって違います。

住宅金融支援機構、後順位抵当権者、差押債権者ともに応諾していただけるよう交渉します

任意売却において後順位抵当権者には払うハンコ代(抹消応諾費用)

ハンコ代とは

先順位抵当権者が、後順位抵当権者に払う抵当権抹消承諾費用のことを言います。

不動産に対し複数の抵当権が設定されている場合、その不動産を売却したら、先順位抵当権者から返済金に充てられていきます。

「任意売却」において、不動産を売却した場合に先順位抵当権の残債務額より、売却額が低い場合、先順位抵当権者が、返済分をすべて回収してしまっては、後順位抵当権者に配分が回りません。

それでは後順位抵当権が抹消できないということになり、売買が成立しなくなります。

そこで、先順位抵当権が後順位抵当権にハンコ代(抵当権抹消承諾費用)を支払い、後順位の抵当権の抹消に応諾してもらい、不動産の売却を成立させるものです。

住宅金融支援機構の場合のハンコ代
第2後順位抵当権者 ①30万円 ②残元金の10% の低い額
第3後順位抵当権者 ①20万円 ②残元金の10% の低い額
第4後順位抵当権者 ①10万円 ②残元金の10% の低い額
(※第2後順位抵当権者に50万円まで認められる場合があります。)

後順位抵当権者は、競売になった場合に配当があるか抹消承諾料で応じるべきか思案します。

先順位抵当権も返済分から後順位抵当権者にハンコ代(抹消応諾費用)を回しますので上限があります。

全ての債権者が配分案に同意して初めて「任意売却」が成立します。

任意売却の価格配分 住宅金融支援機構以外

基本は、住宅金融支援機構と同じですが、債権者によって様々です。

配分案を基に契約同意の交渉をします。

債権者の中には、配分に関して厳しいところもありますが、根気をもって交渉を続けます。

配分案

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配分案の計算例

配分案の計算例①です。

女性のイラスト⑥

売却価格で第一抵当債権額を完済できる場合です。
諸費用を差し引いた残りが、第2抵当債権者への返済になります。

売却価格2,000万円
<債権額>
第1抵当債権額1,800万円
第2抵当債権額500万円
<諸費用>
100万円

計算式
2,000万円―1,800万円―100万円=100万円

配分
第1抵当権者1,800万円
第2抵当権者100万円
諸費用100万円
<残債務額>
第2抵当権者400万円

配分案の計算例②です。

女性のイラスト③

売却価格が第一抵当債権額に満たない場合です。
第2抵当債権者のハンコ代と諸費用を差し引いた残りが第一抵当債権者への返済になります。

売却価格2,000万円
<債権額>
第1抵当債権額2,500万円
第2抵当債権額500万円
<諸費用>
100万円

計算式
2,000万円―30万円―100万円=1,870万円

配分
第1抵当権者1,870万円
第2抵当権者(ハンコ代)30万円
諸費用100万円
<残債務額>
第1抵当権者630万円
第2抵当権者470万円

「任意売却」の配分案において、控除費用はあくまでも目安です。

売却価格及び状況、債権者の回収価格、債権残高、によって変わってきます。
基本はすべて債権者との交渉になります。

「任意売却」に不慣れな業者ですと、債権者との交渉に失敗し、「競売」になってしまった例をよく耳にします。

後順位抵当権者との交渉、差押権者との交渉、登記費用、管理費や修繕積立金の滞納交渉、お引越し費用の確保、配分案で「承諾」「同意」を得るためには豊富な経験と実績が必要になります。

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