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離婚と住宅ローン

離婚したら住宅ローンはどうなる?

離婚したら住宅ローンはどうなる?


住宅ローンは、金融機関とローン名義人との間の契約ですので、

離婚が決まったからといって、

夫婦間でその名義を変更することはできませんし、

連帯保証人も簡単に外れることはできません。

解決策の選択肢も限られてきます。

離婚と住宅ローン 確認事項

離婚する場合 大事なこと

離婚する場合、不動産の名義と金融機関との住宅ローンの契約がどのようになっているかが大事になってきます。

所有不動産の名義
ご主人様名義?
奥様名義?
共有名義?

住宅ローンの契約
ご主人様単独?
奥様単独?
連帯債務?
連帯保証?

考えられるパターンは4つあります。

①所有者はご主人様 住宅ローンの契約者もご主人様

②所有者はご主人様 住宅ローンの契約者はご主人様で奥様が連帯保証

③所有者はご主人様と奥様(共有名義) 住宅ローンもご主人様と奥様の連帯債務

④所有者はご主人様と奥様(共有名義) 住宅ローンはペアローン(ご主人様と奥様がそれぞれ個別ローン)

住宅ローンの控除や団体信用保険への加入等でメリットデ、メリットがございますので、住宅ローンを組まれるときに悩まれたかと思います。

離婚が決まったら

基本は金融会社に報告(生活環境の変化の通知義務)をしなければなりません。

報告を怠り、住宅ローンの名義人が家に住んでいないということが後々問題になることもあります。

離婚するときの住宅ローン解決策

解決方法

①不動産を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法
こちらは売却した際、住宅ローンを完済できることが前提になります。
不動産を売却し、残ったお金があれば財産分与として公平に分けます。
奥様が住宅ローンの連帯保証人になっているケースも売却することで外れることになりますので安心です。
共有持分の連帯債務、ペアローンの場合も、お互い完済できますので問題ございません。
まずはご自宅を査定して、実勢価格を確認することが大事です。

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②不動産名義も住宅ローン名義もご主人様のままで、奥様が家をでる方法
離婚後、奥様が家を出て、残ったご主人様が家の住宅ローンも払い住み続ける場合で、一番問題がございません。
所有者も住宅ローン契約者もご主人様の場合には、奥様は、「不動産の現在価格」から「住宅ローン」を差し引いた額の半分をご主人様に請求することができます。
連帯保証に奥様がなっている場合は、ご主人様が住宅ローンの借換えで連帯保証を外されることをお勧めします。
共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、ご主人様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額で奥様の共有持分を買取らなければなりません。
③不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法
ご主人様単独の名義の場合、奥様に安定した収入があれば、奥様が住宅ローンを申込み、所有の不動産を奥様名義にする。
ただし、銀行の審査で奥様が正社員で一定の収入と勤務年数がないと難しいです。

フラット35の場合、契約内容の変更で、離婚を理由に住宅ローン契約者を変更できる場合がございます。
こちらも、奥様にそれ相当の収入がないとできません。

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、奥様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額でご主人様の共有持分を買取らなければなりません。
④不動産名義と住宅ローン名義もご主人様のままで奥様が住み続ける方法
住宅ローンの名義人が家を出ているので、金融機関とのもめごとに発展しかねません。ご主人様の生活環境の変化で住宅ローンの支払いが滞ることがございます。

「元主人が再婚したり、新しい子どもができて返済を出来なくなる申し出があった。」

「元主人が約束した住宅ローン返済を出来ずに、一括返済を要求され、家を出て行かないといけなくなった」

「元主人が残りの住宅ローンを払えないので売却したいと言ってきた」

「住宅ローンを払い終わったら、名義を私(奥様)にしてくれるはずだったのに、約束を守ってくれない」

と様々な理由が挙げられます。

ご主人様単独の名義でも、連帯保証、連帯債務、ペアローンそれぞれこの問題でご相談にこられる方が多く見受けられます。

離婚協議書でしっかりと条件を決めることが前提ですが、

あくまでも住宅ローンは金融機関との契約ですので、
ご夫婦でいくら取り決めても住宅ローンが払えない場合は売却せざるを得ません。

非常にリスクが高く、将来、様々な問題が起こりやすいので、離婚時の清算をお勧めします。

売却後住宅ローンが残ってしまう場合は、
金融機関との話し合いにより、「任意売却」という方法で解決できます。

離婚と任意売却

「任意売却」とは、

離婚で売却しないと解決できないが売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に

金融機関の合意を得て売却する方法です。

離婚の際、所有者および住宅ローンの契約者がご自宅に住まない場合、

金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してくる場合があります。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

これがいわゆる「競売」です。

「任意売却」は「競売」よりも残債務の圧縮になり、

自己費用も必要ありません。お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

また、売却方法によっては離婚後も自宅に住み続けることもできます。

親子間売買・親族間売買やリースバックの方法で離婚後もご自宅に住み続けることも可能です。

リースバックとは

親子間売買・親族間売買とは

離婚となった時、住宅ローンが残ってしまう場合で後々問題になるより

「任意売却」「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われていますので

「任意売却」で離婚時にスッキリさせておくことをお勧めします。

離婚の任意売却解決事例

離婚された任意売却解決事例をご紹介します。

☆元妻が住むローンとの二重払いが・・・
5年前に妻と離婚し、自宅を妻に残し、僕が家を出ました。妻の為にローンの支払いは僕が続けていました。2年ほど前、新しい家族が出来、前の妻が済んでいる住宅ローンと今の家族の賃貸アパートの家賃を払っていました。二重の支払いが徐々に苦しくなり、借金も膨れ上がり、とうとう、住宅ローンも家の家賃も滞納するしかないとこまで追い詰められています。どうすればよいでしょうか?

☆離婚して自暴自棄になり、住宅ローンを滞納・・
昨年離婚してしまい、自暴自棄になり借金を重ねてしまい住宅ローンを滞納してしまって、どのようにすればよいでしょう?破産のことも伺いたいし、弁護士費用のことも伺いたいし、何よりそちらの相談料はおいくらでしょうか?

☆離婚し、家は空き家に、共有名義だったため・・・
ご相談者様はご結婚とほぼ同時に千葉県の郊外に新築一軒家を購入されました。幸せな生活もつかの間、奥様と性格の不一致から離婚され、お互い家を出られたためわずか2年で空家になってしまったとの事。競売の申立ての決定の後ですが、任意売却は可能でしょうか?新しい家族もいますのでは破産はしたくないのですが、大丈夫でしょうか?

☆離婚後、住宅ローンが残ってしまい・・・
離婚成立した後なのに、いまだに夫と共有名義の住宅ローンの支払いに苦しまされています。結婚時、マイホームを共有名義で購入し、数年間は問題なく過ごしていたものの、夫が心の病にかかり仕事のできない状態になってしまい離婚という結末になりました。現在はお互い引越し、空き家になっています。住宅ローンはその後も共同で払っています。きれいさっぱり決別したいと思い売却できるのではと思い相談させていただきました。

☆離婚し、元夫が住宅ローンを払う約束だったのに・・・
2年前に離婚しました。マンションの名義は自分で債務もすべて自分です。離婚原因は双方にありましたが、子供の学校などのこともあり、元妻はそのままマンションに住み続けることを希望したため、自分がローンを支払っていくことで合意し、支払いを続けてきました。ただ、自分の生活もあり、ローンの返済が困難になりました。売却する旨を元妻に言うと「絶対に出て行きたくない!住み続ける!約束が違う!」の一点張りです。何度も話をしましたが、売却に合意してくれず、支払いもしてもらえません。このままいくと競売になってしまい、自分の債務が増えてしまいます。元妻が住んだまま売却はできるのでしょうか。

☆共有持分で買った家を、妻が出て行ってしまって・・・
共働きで年収は二人合わせて1,000万円以上あり、郊外の閑静な住宅地に新築の一戸建てを購入しました。支払いで困ることは全く考えたことはなかったのですが、住みだして2年位で離婚の話になり、妻はすぐに出ていき、私一人で住み続けるには4LDKはあまりに広く、住む場所はお互いの職場の真ん中にしようということで決めたので、職場近くの一人暮らしに合ったところにしたいと思っています。何より他にカードローンがあり、住宅ローンの支払いがしんどいので、どうにかならないでしょうか。持分は妻と2分の1ずつありますが、妻は私が住んでいるからと、住宅ローンの支払いに協力的ではありません。仕事の関係で破産もできません。

☆十数年前に分かれた主人の連帯保証人で・・・
十数年程前に離婚してほどなく再婚して新しい生活をしている元奥様より、元ご主人が住宅ローンを滞納して金融機関から連帯保証人である元奥様のところに督促状がきているので、元ご主人に払い続けさせるか、任意売却をさせるようにして欲しいとのご相談。今のご主人にこのことを話さない、元ご主人には今の苗字や住所を絶対に言わないという条件で、元奥様と面談することができました。

☆公正証書も作成したのに元妻が出ていかない・・・
子供が成人するまでは元奥様と二人のお子様がご主人名義で購入したマンションに住み続け、その住宅ローンと管理費、修繕費は元ご主人が支払う等の内容を公正証書で取り決め、10年程前に離婚しました。お子様は二人とも2年前に成人し、養育費は支払わなくなりましたが、住宅ローンと管理費等は成り行きで引き続き支払っていました。会社の業績不振とともに収入が減り、住宅費用の二重払いが大きな負担になってきました。公正証書には売却するときは、元奥様に報告するとなっていたので事情を話し、売却したいと伝えると、出ていきたくないとのこと。まさか、こういう回答がくるとは思わなかったので、公正証書にもう少し細かく決めていれば良かったと後悔しました。以前、他の不動産会社に査定してもらったところ、残債の額より数百万円のプラスがでると言われたのもあり、早く売りたいので何とかしてほしいとご相談がありました。

☆離婚したのに、転居費用がなくて・・・
元奥様より離婚は成立しているが、転居する費用が捻出できず、元ご主人と同居しています。残債よりも高い金額で家が売れると以前、不動産会社に言われたので、元ご主人に家の売却の話をして、売った金額を転居費用に充てたいので、何とかして欲しい。また、転居する賃貸物件も探してほしい。

☆離婚してギリギリの生活、住宅ローンが払えない・・・
数年前に離婚し、元ご主人おひとりでマンションにお住まいでしたが、生活はギリギリで、住宅ローンを滞納しがちでしたが、ボーナスやカードローンで遅れながらも返済していました。その生活も限界に達し、金融機関から一括返済の通知が届いたのをきっかけにご相談がありました。元奥様が連帯債務者になっているが、迷惑はかけたくないので、なんとかならないかとの相談内容でした。

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