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コロナ ローン減免制度

2021/08/24

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を改正し、新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則が、2020年12月1日から適用されています。

こちらは、新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少した人を対象に、住宅ローンに加え、カードローン等のその他の債務を抱える方の返済負担を軽減する制度です。

住宅ローンの返済が困難になった場合、通常は競売になってしまったり、任意売却したり、自宅を手放さなくてはなりません。しかし、このローン減免制度を利用すれば、自宅を手放すことなく債務の減額・免除を受けられる可能性があります。

今回は、ローン減免の新制度の概要やメリット、申請の流れについてご紹介します。

ローン減免制度 メニュー

  

ローン減免制度の概要

ローン減免制度は、新型コロナの影響により失業や、収入・売上が減少したことなどによって、債務の返済が困難になった個人・個人事業主の生活や事業の再建を支援するための制度です。

例えば
・失業または収入の減少によりローンの返済が困難になった
・住宅ローンの他、カードローンなどの債務も増えて返済が困難になった
・コロナ関連の支援を受けたが返済が困難になったが事業は再生したい。

など。

対象の債務は
・2020年2月1日以前に借りていた債務

(住宅ローン、カードローン、事業性ローンなど)

・2020年2月2日~10月30日に借りた新型コロナ対応関連の債務

(政府系金融機関や民間金融機関の新型コロナ関連の貸付)

  

返済困難となった住宅ローンやカードローンなどの債務を抱える個人・個人事業主は、住宅を手放すことなく、住宅ローン以外の債務の減額・免除を申し出ることができます。

個人事業主が、この制度を活用し、新型コロナ対応関連の債務750万円を20万円に減免した例もありました。

  

ローン減免制度のメリット

〇財産の一部を手元に残せる

通常の自己破産などの債務整理より多くのお金を残せる可能性があります。住宅を手放さずに、住宅ローン以外のローンだけを減免できる可能性があります。

〇個人信用情報として登録されない

通常は債務整理を行う場合、個人信用情報に登録されるため、しばらくは新たにローンを組むことができなくなりますが、このローン減免制度を利用した場合、個人信用情報に登録されないため、借入の可能性が残せます。

〇手続支援を無償で受けられる

ローン減免制度を利用する場合、弁護士や不動産鑑定士などの「登録支援専門家」による手続支援を無償で受けられます。手続きには金融機関との協議や書類作成などが必要ですが、地元弁護士会などを通じて登録支援専門家(弁護士)に無償で手続支援を依頼できます。

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ローン減免制度の手続きの流れ

ローン減免制度を利用するには、借入先の同意、簡易裁判所の特定調停手続きが必要です。ローン減免制度の要件を満たしているかは、債務者の財産や新型コロナの影響前後の収入状況、信用情報などから総合的に判断されます。

▶借入先のメインバンク金融機関に手続着手を申出

ご自身で申出ることが必要です。

▶メインバンク金融機関が手続着手に同意

メインバンク金融機関から同意書が発行されます。

▶登録支援専門家による手続支援を依頼

地元弁護士会などに相談されることをお勧めします。

▶債務整理の申出

登録支援専門家が全対象債権者にローン減免制度を利用した債務整理の申出し、財産目録を提出します。

▶「調停条項案」の提出・説明

登録支援専門家が全対象債権者と協議し、調停条項案を全対象債権者へ提出し、同意又は不同意の確認を取ります。

▶特定調停の申立

全対象債権者から同意が得られたら、簡易裁判所へ特定調停の申立てを行います。

▶調停条項の確定(債務整理の成立)

調停条項が確定したら、調停条項の内容に従って弁済を行います。

  

ローン減免制度の費用

■登録支援専門家の支援に費用はかかりません。
■特定調停の申立費用は債務者の負担となります。

  

ローン減免制度が受けられないもの

▶新型コロナ以外の理由でローン返済が困難になった場合は利用できません。

ローン減免制度は、新型コロナの影響で失業や、収入・売上が減少したことなどにより、債務の返済が困難になった個人・個人事業主が支援の対象になります。

▶ローン減免制度の一定要件を満たさないと利用は出来ません。

債務者の財産やコロナ影響前後の収入状況、信用、債務総額、返済期間、利率といった支払条件、家計の状況等を総合的に判断されます。

▶金融機関の同意が得られないと利用が出来ません。

過去に滞納などの契約違反があると金融機関の同意を得られない場合があります。

  

ローン減免制度Q&A

Q 法人でも利用可能ですか?

A 個人を対象とした制度です。個人及び個人事業主を対象としている為、法人は利用できません。

  

Q どのような債務が対象ですか?

A 020年2月1日以前に借りていた金融機関、貸金業者、クレジット会社、リース会社、債権回収会社のローン債務や2020年2月2日~10月30日に借りた新型コロナ対応関連の債務が対象です。

  

Q 最初は何をすればよいですか?

A 先ずは最も借入残高が多い金融機関にローン減免制度の申出をして同意を得ることから始まります。弁護士会などが相談窓口を設けていますのでそこへ相談されるのも可能です。

  

Q 金融機関で申出を同意してもらえない場合はありますか?

A 過去に滞納などの契約違反があると同意を得られない場合がありますが、金融機関は、ローン減免制度を利用できないことが明らかな場合を除いて、同意しなければならないことになっています。

  

Q 金融機関の同意が得られたら支払いがストップされますか?

A 登録支援専門家の支援を受けて債務整理申出をしたときに、ローンの返済がストップします。金融機関の同意だけでは支払のストップにはなりません。

  

Q ローン減免制度を利用したら保証人はどうなりますか?

A 原則として保証人への債務履行は免除されます。

  

Q 住宅を残す方法はどのような方法ですか?

A 住宅資金特別条項として、住宅ローンの弁済は継続し住宅は残したうえでその他の債務を整理する方法と、資産の処分・換価の代わりに住宅等の資産の公正な価額を一括もしくは原則5年以内で弁済して当該資産を残す方法があります。

  

Q 自己破産や個人再生と比べてどのような違いがありますか?

A ローン減免制度を利用した場合は、個人信用情報に登録されませんし、支援専門家の費用が掛かりません。

  
ローン減免制度 まとめ

新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少した人を対象に、住宅ローンに加え、カードローン等のその他の債務を抱える方の返済負担を軽減する制度が「ローン減免制度」です。

一定の要件や、減免対象債務の借入期限日などの制約はありますが、弁護士等の支援専門家の費用は掛かりませんし、個人情報機関にも登録されませんのでメリットも多くあります。

先ずは、一人で悩まずご相談されることをお勧めします。

  

お役立ち情報

日本弁護士連合会

https://www.nichibenren.or.jp/news/year/2020/topic2.html

厚生労働省

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000164708_00001.html

経済産業省

https://www.meti.go.jp/covid-19/

金融庁

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/press.html

消費者庁

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/information/notice/

国民生活センター

http://www.kokusen.go.jp/soudan_now/data/coronavirus.html

 

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リースバックができない理由と対処方法

2021/07/23

リースバックとは

リースバックとは不動産(戸建、マンション)を売却した相手と賃貸借契約を結び、
売却後も家に住み続けることができる契約です。

リースバック 図解②

リースバックは、固定の不動産資産としてはなくなってしまいますが、
売却して、住宅ローンを返済した後もそのままご自宅に住み続けられます。
売却資金の使用用途は、住宅ローンの返済以外でも、その他の借金の返済や、子供の教育費、病気にかかる治療費、老後の生活費、事業資金など、売却資金の使用用途は自由です。
ある程度まとまった資金は必要だが、引越しはしたくない場合、非常に有効な手段と言えます。

リースバックの可能条件

それでは、リースバックが可能な条件とはどのようなものでしょう。

まず1つ目は、弊社(投資家)の買取提案価格が希望の売却価格とかなうこと

次に、リースバック後の家賃が希望の月額料にかなうこと

リースバックの可能条件は、上記の2点に集約されます。

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リースバックができない理由

では、本題であるリースバックができない理由はどのようなものでしょう。

まず、買取提案価格と売却の希望価格が見合わない場合です。

リースバックの買取提案価格は、一般的な市場価格の6割~8割になります。
ご自宅の不動産の市場価格が、2,000万円だった場合、買取価格は、1,200万円~1,600万円になります。

なぜ、買取提案価格が市場価格の6割~8割の価格になるのかは、
投資家側もリスクを回避するためです。
投資家が購入後、リースバック契約をして不動産を賃貸したにも関わらず、
賃借人(売主様)の事情が変わり退去された場合、
投資家は、再度賃貸募集するにあたり、リフォーム費用が必要であったり、
売却する場合でも同じく、リフォーム費用や諸費用が掛かってくるからになります。
投資家は、購入時の諸費用、退却後の売却時の諸費用、リフォーム費用を考慮しなければなりませんので、
必然的に買取提案価格は、市場価格の6割~8割になります。

任意売却の場合は、債権者の同意も必要になります。

任意売却とは、住宅ローンを何らかの理由で払えなくなった場合に競売を回避するために
債権者の同意を得て販売する方法です。
この任意売却においても、リースバックは可能なのですが、
投資家の買取提案価格を、債権者が同意することが必須になってきます。

次に、希望家賃額と投資家の提案家賃が見合わない場合です。

リースバックの家賃は、通常の市場家賃価格やエリア環境、家族構成も考慮はしますが、一般的には、利回り計算をします。
利回り計算とは、投資額に対して年間の収益の割合のことを言います。
例えば、1,200万円の投資に対して、月10万円の収益であれば、
10万円×12か月÷1,200万円=0.1(10%)
10%の利回りになります。諸経費等を計算していないので、一般的に表面利回りと言います。


リースバックの家賃は、表面利回り、6%~12%になります。
1,200万円がリースバックの買取価格であれば、家賃は、6万円~12万円(6%~12%)になります。
6%~12%の幅は、その不動産のエリア環境(立地や流通性)や、建物の価値、家族構成など総合的な判断になります。


リースバック後は、あくまでも、賃貸借契約になりますので、希望家賃額より投資家の提案家賃額が高い場合や、投資家が提案する家賃額を賃貸人(売主様)が払えないと判断した場合は、リースバック契約は出来ません。

投資家の条件に家賃保証会社の加入が必須の場合は、例え、賃貸人(売主様)と投資家の家賃額が合致していても、家賃保証会社の審査が通らない場合も、リースバックは不可になります。
家賃保証会社の審査は、勤務年数や職種、月収が支払い家賃に見合っているかを審査します。
家賃保証会社は、例え賃貸人(売主様)が破産していても、確かな収入があれば加入することができます。

任意売却の場合は、支払い家賃の額は直接関係しませんが、オーバーローンの場合は、債権額が残ってしまいますので、残債の額なども投資家は考慮します。
例えば、もともとの住宅ローンの残債が2,000万円あった場合に、1,200万円で債権者が同意して、リースバックが可能になったとしても、残った800万円の支払いも債権者に払わないといけないからです。

その他にリースバックができない場合は

その不動産に事件や事故があった場合や
住宅ローン以外に債務があり差押が入って解除同意が得られない場合などがあります。

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では、リースバックができない場合の対処方法です。

まず、投資家の買取提案価格と希望の売却価格が合わない場合、また、任意売却において債権者が同意を得られない場合、この場合は、どうしてもリースバックは出来ません。
引越しは余儀なくされますが、通常の売却に切り替えて売却せざるをえません。
後は、投資家ではなくご家族や親族に市場価格で購入してもらい賃料を払う方法しかありません。

次に投資家や家賃保証会社から家賃の支払いにおいて信用性が乏しいとみられた場合は別に連帯保証人を付加する方法などもございます。
ですが、家賃は、毎月支払わなければならないので、収入に見合った家賃設定が好ましいと言えます。
リースバックしても、家賃が払えなくなると、結局、引越しを余儀なくされます。

リースバックができない理由のまとめ

①買取提案価格と売却の希望額が調はない。

買取提案価格は、市場価格の6割~8割程度。

②提案家賃額と希望の家賃額が調わない。

提案家賃額は、買取額の利回り6%~12%程度。

 

リースバックの相談内容

住宅ローンが払えなくなってしまったが、環境が良いのでそのまま住み続けたい。
離婚に伴い、不動産は売却するが、子供の学区を変えたくないのでどうしても引越しはしたくない。
今まで住み慣れた家なので、売却はせざるを得ないけど老後もこのままここで暮らしたい。
などです。

 

弊社はお客様のご希望に添えるよう最大限の努力を致します。
通常のリースバックの方はもちろん、オーバーローンの方、離婚に伴うご相談、老後の生活資金等、
細かなご質問でも結構です。何なりとお申し付けください。

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相続の対策と解決方法

2021/03/02

相続対策

家族の誰かが亡くなると相続が発生します。相続人の間で分割することになりますが、資産がある場合は、高額な相続税を支払わなければなりません。

相続人の間で、紛争にならぬよう前もって相続対策を講じておくことが肝要です。

  • 相続税対策
  • 納税資金対策
  • 遺産分割対策

 

①相続税相続税対策

まず考えられるのは、相続税を抑制、低減する「節税対策』になります。

相続税は、相続財産の価額に税率をかけて算出し、基本的には現金で一括納付することになっています。そこで、節税対策としては、

(1)相続財産を減らす

(2)相続財産の評価額を下げる

という対策になります。

相続財産を減らす方法として代表的なものが、生前贈与になります。

生前贈与には相続税よりも高率な贈与税がかかりますが、年間110万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。

また、住宅取得資金や教育資金、結婚・子育て資金などのために子や孫に生前贈与する場合、限度額以内であれば特例で非課税となります。

婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産の贈与や居住用不動産を取得するための金銭の贈与に対しては、最高2,000万円の控除が認められています。

但し、生前贈与には、無効と判断されるケースもありますので注意が必要です。

まず、生前贈与が無効と判断される「名義預金」があります。

名義預金とは、預金口座の名義人と、実際に預金をした者が異なる預金のことををいいます。

たとえば、親が内緒で子供名義の口座に預金することです。これは、親の預金として扱われ、相続税の課税対象となります。

次に、「死亡直前の生前贈与」です。

被相続人が亡くなる3年前以内に譲り受けた財産は、たとえ生前贈与であっても、相続財産として相続税の課税対象となります。

また、特定の者に生前贈与をして、遺留分を認められている人が、遺留分を十分に受取れなかった場合です。遺留分侵害に当たるケースを紹介します。

(1)相続開始前の1年間に行われたすべての贈与

(2)遺留分を侵害する目的で行われた贈与

(3)相続開始前の10年以内に行われた、特定の者だけに対する生前贈与は、『特別受益』に該当します。

生前贈与は、遺留分侵害にならぬよう工夫と準備を進めていくことが大切です。

相続税対策の2番目に考えておくのが、相続財産の価値を下げておくことです。

相続税は、相続財産の評価額に応じて課税されるので、現金よりも、不動産に換価させておけば、その評価額に対して課税されることになります。あとは、土地を分筆したり、建物を建てて賃貸したり、土地の評価額を抑えることで、節税効果を望めます。

その他、自宅に同居の家族が相続人の場合、減税措置もあります。

 

②納税資金対策

相続税の申告・納付は、相続発生日の翌日から10カ月以内に現金で納付する必要があります。よって、その資金を相続税納付期限までに用意することも重要です。

生命保険は、みなし相続財産になりますので、『500万円×相続人数』の金額までは非課税となるというメリットがあります。

相続時の資金を増やす方策としてまず考えられるのは、被相続人を被保険者とする生命保険でしょう。

生命保険は、相続が発生したときに受取人にまとまったお金が入るので納税資金に充てることができます。

ほかには、不動産の土地や建物を賃貸する賃貸事業によって得られる賃料を蓄えておいたりすることが考えられます。

 

③遺産分割対策

生前に被相続人が自分の意思で遺産を誰がどのように取得するかについて定めておくこと、すなわち、遺言があげられます。

この際、遺留分に抵触しないように振り分けることが肝要になってきます。

以前は公証役場や、弁護士に全文直筆でなど決まりがありましたが、改正相続法により、遺言書を作成しやすくなりました。

 

相続の範囲

民法は、相続人である『法定相続人』の範囲に含まれている人に相続権を与え、遺産を取得させることを原則としています。

 

・法定相続人

「被相続人の配偶者」

被相続人と法的に婚姻関係がある必要があり、内縁の妻は法定相続人ではありません。

「直系卑属」被相続人の子ども、孫、ひ孫

子ども、養子、被相続人と内縁の妻との間の子どもも含まれます。

なお、孫は被相続人の子どもが亡くなっている場合に限り相続人になります。

ひ孫は被相続人の子どもと孫が両方とも亡くなっている場合に限り相続人になります。

配偶者以外の法定相続人には、相続順位が高い人が法定相続人なるという順番があります。

相続順位は、子ども(直系卑属)、親、兄弟姉妹の順で、順位が高い相続人がいる場合、低い順位の人は法定相続人になれません。

例をあげると、配偶者と子どもが相続人になる場合、親は相続人にはなりません。

「直系尊属」親、兄弟

配偶者、「直系卑属」がいない場合、親や兄弟が法定相続人になります。

親が亡くなっている場合は、祖父母が法定相続人、親も祖父母も亡くなっている場合は、曾祖父母も法定相続人です。

親、祖父母、曾祖父母が亡くなっている場合、兄弟姉妹が法定相続人になります。

 

・法定相続分

子供がいない配偶者の場合、法定相続分は遺産の全てになります。

直系卑属がいる場合は、配偶者が2分の1、直系卑属が残る遺産の2分の1を人数で均等分割になります。

配偶者と親・祖父母などの直系尊属の場合は、配偶者の法定相続分は遺産の3分の2となり、残る遺産を人数で均等分割になります。

配偶者と兄弟姉妹の場合は、配偶者の法定相続分は遺産の4分の3となり、残る遺産を人数で均等分割になります。

民法や、相続法の改定などで、被相続人のお世話をしていたような場合の寄与分あります。

先ずは、相続が発生してから揉めない為にも、相続の範囲や順位を明確に把握することが肝要です。

 

遺産分割の方法

遺産分割は、相続人の全員の同意があれば、どのように分割しても自由ですが、遺産分割協議が調わない時は、家庭裁判所に分割の請求をすることになり、最終的には、遺産分割審判が行われます。

 

裁判所の分割方法は

(1)相続財産をそのままの形で相続人に分配する現物分割

(2)不動産を売却し、その代金を相続分に応じて分配する換価分割

(3)不動産を一人の相続人が受け継ぎ、その相続分を超えた分について他の相続人に金銭を支払う代償分割

(4)不動産を相続人全員で共有する

 

相続の承認

相続が発生したときに、相続の効果を受け入れる場合は「相続の承認」になります。

単純承認と限定承認があり、限定承認とは、遺産を総計してプラスになるかマイナスになるか、わからないという場合、相続財産の範囲内で債務を支払い、それ以上は支払わないというものになります。

限定承認をしないときは、単純承認をしたものとみなされます。

自分に相続があったことを知った時から3カ月以内に被相続人の住所地にある家庭裁判所に申述することになりますが、相続人が複数いる場合は、全員の合意が必要です。

相続が発生したときに、相続の効果を受け入れない場合は「相続の放棄」になります。

被相続人の一切の財産を承継しないことになりますが、相続放棄をした相続人の子は代襲相続もできなくなります。

自分に相続があったことを知った時から3カ月以内に被相続人の住所地にある家庭裁判所に申述して相続放棄をすることができますが、他に相続人がいても一人でできます。

「相続の承認」「相続の放棄」は、民法915条1項に定められていて

「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない」

「被相続人が死亡したこと」および「自分が相続人であること」を知ってから3か月以内に「単純承認」・「限定承認」・「相続放棄』」のうち、どれかを選択しなければなりません。

「相続放棄」に場合で、

・財産調査が終わらない場合

・被相続人の死を知らなかった場合

・特別な事情がある場合

は、3か月以上経っても相続放棄ができるケースもあります。

特別な事情とは、「被相続人の相続財産がないと信じたこと」と、「信じたことに相当な理由があった」場合は、その事実を認識したときが起算日に相当する。という過去の判例があります。

「相続承認」した後に、思いがけない債務が判明したときでも、特別な事情があれば、「相続放棄」に切り替えることができると思われます。

 

【相続】まとめ

相続は、早め早めに準備することが大切です。

・相続資産の把握

・相続人の把握

・遺産分割の割合の把握(又は遺言での指定)

・節税対策(生前贈与や生命保険)

・相続税の準備

・遺産分割の方法 何も指定せず、亡くなってしまっては、あとに残された相続人が揉めることにもなりかねません。

 

ご相談は無料で承れます。

提携の税理士、弁護士もおりますので、何なりとご相談ください。

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