住宅ローンが払えない!任意売却無料相談!最善の解決方法をご提案いたします!

株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

離婚後 家を出た夫が住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法

2020/11/14

2003年の日本の離婚率は、3組に1組が離婚するという離婚率30%でした。
しかし、2019年8月時点に厚生労働省が発表した日本の離婚率は約38.3%と年々増加傾向をたどっています。

近年、離婚関連の不動産のご相談も増えてきています。
ご相談内容は
・夫婦で共有名義になっている場合の不動産を含んだ財産分与の方法
・住宅ローンの連帯債務者、連帯保証人になっている場合の解除方法
・土地が配偶者の親名義の場合の解決方法
・二世帯住宅の親子ローンの場合の解決方法
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法

などです。

特に多くご相談を受けるのは
・夫婦で共有名義になっている場合の不動産を含んだ財産分与の方法
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法

です。

今回のご紹介は

主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法

ご相談の実例をあげて解決方法をご紹介します。
「離婚に際し、慰謝料代わりに住宅ローンを払い続けるという約束で夫が家を出ました。子供の学区の問題もあり、子供の生活環境を変えたくなかったので、私と子供たちがそのまま住み続けることになったのですが、3年が経って夫が住宅ローンを払えなくなったみたいで金融機関から連絡が来ました。どうしたらよいでしょう」

ご相談をいただいた後、元ご主人にもお話を伺いましたが
「昨年、新しい家族ができ、住んでいるのは賃貸住宅ですが、その家賃と前妻の住宅ローンの二重払いがしんどくて、住宅ローンの方が賄えません。来年には、子供も生まれますので新しい家族を大事にしたいと思っています。」
との事でした。

ご相談者にとっては、元夫の裏切り行為でしかありませんが、金融機関からは、ローンを払わない限り契約不履行ととらえられますので、不動産担保処分(競売)へ進んでいってしまいます。

ご相談者からの提案

「住宅ローンを引き継ぐ形で私が月々払うので、住宅の名義と住宅ローンの名義を私に変更したい」

基本として、金融機関は、住宅ローンの申込に際し、元ご主人を主債務者としてご家族の居住用として住宅ローンの契約をしているので、すでに契約者が家を出ている時点で契約違反ととらえられます。ローンを代わりに払うことも、まして住宅ローンを引き継ぐことは出来ません。

住宅金融支援機構での借り入れの場合、やむに已まれない事情において名義変更が許可される場合があります。やむに已まれない事情とは主債務者が病気になったりした場合ですが離婚の場合も当てはまるときがあります。但し、名義変更する方の収入等の審査が不可欠です。

ご相談者からの質問

「元夫に家賃を払い賃貸借の契約をして、住み続けることはできないのでしょうか」

法律上、抵当権設定後の賃貸借契約は、競売になった際、買受人には対抗出来なとされていますので、6ヶ月の明渡し猶予期間はありますが、それ以上は住み続けることは出来ません。

解決方法

ご相談者様がその不動産を元夫から買うことです。
但し、ご相談者の収入等の審査があるとともに、金融機関の審査において、偽装離婚や資産隠しの財産分与、元夫の債務逃れ等を疑われますので、審査は非常に厳しいものになります。

元夫からの購入が難しい場合は、リースバックという手法もあります。
第三者に不動産を買ってもらい、その第三者に借り受けるという方法です。家賃の支払いはございますが、住み続けることは可能となります。

購入金額が、残っている住宅ローンの残額よりも低い場合でも、任意売却という手法を取れば、リースバックが可能となる場合があります。

おわりに

今回は、
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
をご紹介しましたが、次回は
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法
をご紹介します。

離婚後の住宅ローンの支払いをめぐって元夫婦間でのトラブルのご相談が年々増加しております。

離婚後しばらくしてトラブルになる可能性があるのであれば、離婚する時に処分してきれいにするほうが物理的にも精神的にもすっきりする可能性が高いといえます。

ご相談は些細なことでも無料で承ります。
何なりとご質問下さい。

競売にかけられたら

2020/09/22

住宅ローンや他の借入金の返済が滞ったりした場合、ご自宅が競売にかけられてしまいます。
ご自宅が競売にかけられた際の注意点や流れをご説明します。

 

競売開始決定通知書が届いてしまった

住宅ローンや他の借入金の返済が滞った場合、債権者は法的な手段を取り債権の回収を図ります。
その一つが「競売」です。
債権者は、裁判所に競売の申立てをし、裁判所が受理します。
裁判所は、申立てに従い競売開始決定をくだします。その競売開始決定を貴方に知らせる通知が競売開始決定通知書になります。

担保不動産競売開始決定通知書(不動産担保)

強制競売開始決定通知書(その他の借入)

別紙書類
当事者目録
物件目録
請求債権目録

この「競売開始決定通知書」が届いてから、落札までの時間的猶予は
5ヶ月~6ヶ月です。
但し競売手続きの簡素化によって早く進行してしまう場合がございます。

何もしないで、競売になってしまうと法的にご自宅を明渡し
引越しを余儀なくされます。

 

現況調査通知書が届いてしまった

「競売開始決定通知書」の次は、執行官から「現況調査の通知」が来ます。
執行官は、裁判官に任命され、不動産鑑定士(評価人)と共にご自宅の現在の状況を調査しに来ます。
現況調査は、執行官が物件の特定、占有者(居住者)の状況、室内状況、間取(写真撮影)や増改築の有無等を調査することです。
不動産鑑定士は、ご自宅の評価を出すために同行し、公法上に規制や、ご自宅の環境、供給処理の確認等を調査します。
執行官からの連絡に返事しなかった場合や拒否した場合は、鍵屋を同行して解錠して立ち入り検査をしますのでご注意ください。

不動産現況調査の通知

執行官は、裁判所の職員ですが、法的な強い権限を与えられています。
執行官の現況調査が終わったら、落札までの時間的猶予は
4ヶ月~5ヶ月です。
但し、執行官が作成提出する現況調査報告書、不動産鑑定士が作成提出する評価書が
早々に裁判所に提出されますと早く進行してしまう場合がございます。

 

期間入札通知が届いてしまった

「期間入札通知書」が届いてしまったら、あとはもうその期日で売却決定を待つばかりです。
売却決定がなされると、もうご自宅の所有者ではなくなってしまいます。

期間入札通知書

競売になってしまうと
通常価格より安く落札されてしまいますので、多く債務が残ってしまいます。
引越費用も負担しなければなりません。

 

「競売開始決定通知書」が届いた
「不動産現況調査通知書」が届いた
競売にかけられたら、お早目の対策が必要です。

ご相談、競売に関するご質問は無料で承ります。
最善の解決方法をご提案いたします。

共有持分の不動産売却

2020/08/07

共有不動産とは

共有不動産とは、土地建物やマンション等の不動産を共有名義で所有していることを言います。

例えば、
不動産購入時、ご主人と奥様で1/2ずつ所有する
建物建築時、お父様とご主人で1/2ずつ所有する
相続時、3人の兄弟で1/3ずつ所有する
など

共有持分の割合や人数はそれぞれになります。

共有不動産 図解

共有持分の不動産 解決(分割)方法

1、現物分割

現物分割とは、不動産を物理的に分ける方法です。

例えば
持分の割合に現物が見合う割合であれば、一方は土地、もう一方は建物を所有するなどで解決できます。
又は、土地が広ければ、割合に見合う形で分筆してそれぞれを単独所有するなどもの解決方法もあります。

 

2、全面的価格賠償

全面的価格賠償とは不動産を物理的に分割できない場合、その持分に対価する代償金を一方に払って、又は受取って解決出来ます。
不動産の価格は、時価額を基準にしその相場の金額で話し合いをします。

例えば
土地建物を1/2ずつ共有し時価が3,000万円とします。
割合でいきますと、1,500万円ずつの割合になりますが
あくまでも話合いになりますので、
相手方に売却する場合1,500万円で買取ってもらえるとは限りません。
相手方が、1,200万円で要求してくるかもしれませんし、1,000万円かもしれません。
逆に買取る場合も、1,500万円では了承せず、1,700万円を要求してくるかもしれません。

無料査定のご依頼

 

3、換価分割

換価分割とは、不動産を売却して売却金額を割合に応じて分配し解決する方法です。

例えば
マンションを4/5、1/5ずつ共有し売却価格がが3,000万円とします。
4/5の共有者は2,400万円、1/5の共有者は600万円を受取ります。共有物を分割請求されない為に、

共有者間で合意すれば、5年を超えない期間内は分割をしない旨の不分割特約を付けることも可能です。

 

共有持分の不動産 解決方法の流れ

1、協議する

共有持分の当事者間で、現物分割するのか、全面的価格賠償するのか、全面的価格賠償の場合、売るのか買うのか、金額はいくらなのか、
又は、換価分割するために販売するのか、先ずは話合いをします。

 

2、共有物分割調停

協議が決裂した場合、裁判所に「共有物分割調停」を申立て、裁判所の調停員の元で話合いが持たれます。
但し、調停員が間に入った場合でも、話合いでの合意が必須ですので、一方が納得しない場合は、協定でも解決には至りません。
尚、「協議」の後、調停を飛ばして訴訟を起こすことも出来ます。

 

3、訴訟

裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起します。
裁判所は、提訴されたら、口頭弁論、双方の主張の整理、和解の検討を経て
和解が成立しない場合は、「現物分割」「全面的価格賠償」「換価分割」の順に検討します。
よって、最終は、裁判所の判断で、「現物分割」「全面的価格賠償」も出来ない場合
「換価分割」=「競売」になります。
「競売」では、通常、一般市場より安く落札されます。
分配金は、落札価格より諸費用等を差引し残った金額を持分割合に応じて分配されます。

 

共有持分の不動産 解決方法のまとめ

共有持分の不動産は、協議を以て話合いで解決する。
話合いで解決できない場合は、
最終的に「競売」になって「分配金」が安くなる可能性が高い。

 

任意売却における共有持分不動産の売却

共有持分の任意売却においても、売却活動承ります。
解決方法は、通常の共有持分の売却と同じように、
ご依頼人及び共有者のご意向を最大限ふまえご希望に沿うよう債権者交渉、販売活動尽力いたします。
ご相談は無料です。
また、共有持分のみの買取も行っております。
些細なご質問も無料で承ります。まずはお電話お待ち申し上げます。

お問い合わせ