すでに任意売却業者に相談されている方でも
その任意売却業者に不安を感じたら
いつでもご相談ください。
| ・依頼はしているが一向に話が進まない ・任意売却がうまくいくか不安だ ・依頼したはずが競売になりそう ・任意売却の相談料を請求された ・不動産の調査料を要求された 等々 |
ご相談料は無料で承ります。
任意売却のセカンドオピニオン
も真摯にご対応させていただきます。
執筆者：北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
任意売却業者に不安を感じたら メニュー
任意売却業者に必要なもの
「任意売却」は、通常の不動産売却と違います。
経験のない不動産業者に依頼されると
「任意売却」で成約できていたはずが、「競売」になってしまいます。
安く落札され、残債が多く残ったり、近所の方に競売になってしまったことがばれたり
デメリットばかりで一つもいいことがありません。
「任意売却」において
業者に一番必要なものは
経験です。
| 「任意売却」は ・債権者に対する任意売却の申出 ・販売開始価格の調整 ・販売活動報告 ・配分案の調整 等々 |
その債権者に応じた進め方があります。
未経験の業者や何回か任意売却をやったことがある程度の担当者では
「任意売却」は難しいです。
良くインターネットで目にする社団法人○○協会は、任意売却のコールセンターになります。
コールセンターで電話やメールを受け、実際に任意売却の相談や手続きを進めるのは、その協会に所属している町の不動産屋になります。
中には、経験豊富な不動産会社もあるでしょうが、大半は経験の乏しい業者になります。
最近は、普通の不動産会社でも任意売却の相談サイトを立ち上げている業者さんを見ますが、実際に任意売却をある程度の回数を経験しているかは全く不明です。
セカンドオピニオン解決事例
今まで、他の業者に依頼済みでしたが、セカンドオピニオンでご相談いただいた方の解決事例を上げます。
解決事例①
依頼を受けた業者が債権者に確認を取らず任意売却していた例
宮崎様（仮名）
| 都道府県 | 千葉県 |
| 建物種別 | 戸建 |
| 職業 | 無職 |
| 年齢 | 67歳 |
お話を伺ったところ、ある社団法人加盟の不動産会社が依頼を受けておりました。
ご本人は、その不動産会社から、債権者に確認もとったから、販売を開始している旨を聞いていたそうです。
ご相談を受け、確認してみると、その不動産会社は、筆頭債権者（1番抵当権者）にしか確認を取っておらず、次順位（2番抵当権者）には、任意売却の確認や連絡も怠っていたことが判明しました。
任意売却は、全ての債権者から任意売却の同意を取付け、売却代金の配分金においてそれぞれの抵当権を解除してもらわないと任意売却は成立しません。
その依頼を受けた業者は、あまり経験がなく、配分交渉も知らずに請け負っていました。
任意売却の期限がある販売期間を無駄にしたことと、もし実際に買手様が見つかって契約していたら2番抵当権の解除が出来ず、契約違反で損害金が発生する事態になり兼ねないところでした。
ご本人の希望も有り、早々に従来の不動産会社と専任媒介契約を解除してもらい、私共にご依頼をいただきました。
筆頭債権者および次順位債権者に販売開始価格と売却が成立した場合の配分案で同意をもらい販売を開始しました。
運よく、同学区内の買手様が見つかり無事任意売却が成立しました。
解決事例②
任意売却のすすめ方を全く知らない業者だった例
香川様（仮名）
| 都道府県 | 東京都 |
| 建物種別 | 戸建 |
| 職業 | 会社員 |
| 年齢 | 58歳 |
依頼を受けている業者は、自社のホームページ内で任意売却のページがある不動産会社でした。
ご本人から、任意売却を依頼しているけど思うように売却が出来ず、競売になってしまった旨のご相談でした。
ご面談し、お話を伺っていると、全く任意売却の流れに即していない販売をしていたので不思議に思い、ご本人から債権者に連絡を取ってもらったところ、その依頼を受けた業者は任意売却の申出はしていたそうなんですが、査定書の提出や販売開始価格の同意を得ずに販売しておりました。
任意売却は残債が残っても、市場価格で売却し、残った残債は分割払いできる制度ですが、その業者は、それを知らずにローンの現残債をすべて返済できる金額で販売をしていました。
それゆえ、市場価格より高い価格になりエンドユーザーから全く反響ありませんでした。
その業者の担当に確認してみると、任意売却のことは全く知らず、通常の不動産売却と同じように抵当権債務を全額返済しないと抵当権は解除できないものと思っていたようです。
困ったことに、この債権者は、任意売却の期間を半年間もらえるところ、販売状況の報告なども怠っていたため、3ヶ月で任意売却期間を打ち切られて競売の手続きに入ったところでした。
私共は、ご依頼を受けて、債権者へ査定書の提出から販売価格の調整をやり直し、競売の入札期間前までに、購入者を見つけて任意売却が成立しました。
解決事例③
ご相談者の希望を無視して任意売却していた例
宇都宮様（仮名）
| 都道府県 | 埼玉県 |
| 建物種別 | 戸建 |
| 職業 | 会社員 |
| 年齢 | 42歳 |
ご本人様が弁護士に相談し、弁護士から紹介を受けた不動産会社が任意売却の依頼を受けておりました。
ご本人様は、リースバックを希望されていたにも拘らず、その業者が、他社に売却しようとしているとの相談でした。
その業者は、債権者との手続き上は問題なかったのですが、任意売却はあくまでもご本人様である所有者の意思が絶対条件です。
その業者は、弁護士の紹介であることをいいことに、競売が迫っているご本人様に他社への売却を無理やり迫ってきたところでした。
私共は、専任媒介の解除と弁護士への通達、債権者の再調整を行い、無事、投資家の買手様を見つけ、任意売却を経たリースバックを成立させました。
任意売却の業者の中には、事情があって住宅ローンを払えなくなっている相談者の弱みに付け込む非常に悪質な業者もたまに耳にします。
弁護士も、不動産が得意であったり、刑事事件が得意であったり、労働問題が得意であったり様々です。
今回の弁護士が、たまたまその不動産業者を信頼し丸投げしていただけで、善意ある弁護士だと信じたいと思います。
以上は、任意売却を他業者に依頼した中での成功事例ですが、
ご相談をいただいた中では、すでに時遅くご相談者様のお力になれなかった事例もございます。
お力になれなかった事例
| ・依頼された業者が、任意売却の手続きを知らず、時を無駄にして競売にされ、ご相談を受けたときには、入札時期が迫っていて債権者の同意が得られなかった。 ・依頼された業者が、全ての債権者からの同意を得ずに販売し決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。 ・依頼された業者が、役所の差押解除交渉を怠り、決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。 |
任意売却業者に不安を感じたら まとめ
任意売却を依頼される場合、重要な点は
・任意売却の豊富な経験
・その業者（担当者）の信頼性
につきます。
依頼している任意売却業者に
・一向に話が進まない
・信頼がおけない
・経験が乏しそう
・相談料、調査料を要求された
・希望を聞き入れてもらえない
等々の不安がございましたら、一度お電話ください。
些細なことでも構いません。
「任意売却」は、通常の不動産売却と違い、特異な部分がございます。
ご相談者様にも、充分にご理解をいただき、進めなくてはいけません。
私共は、
任意売却のシステム、金融機関（債権者）の特性等、ご相談者様がご理解いただけるよう、何度でご説明させていただきます。
その上で、
ご相談者様自身にご判断いただき、私共にご依頼いただけるかご決断いただければ良いことだと思っています。
ご依頼されている任意売却業者に少しでも不安を感じられたら、
いつでもご相談承ります。
