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株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

競売にかけられたら

2020/09/22

住宅ローンや他の借入金の返済が滞ったりした場合、ご自宅が競売にかけられてしまいます。
ご自宅が競売にかけられた際の注意点や流れをご説明します。

 

競売開始決定通知書が届いてしまった

住宅ローンや他の借入金の返済が滞った場合、債権者は法的な手段を取り債権の回収を図ります。
その一つが「競売」です。
債権者は、裁判所に競売の申立てをし、裁判所が受理します。
裁判所は、申立てに従い競売開始決定をくだします。その競売開始決定を貴方に知らせる通知が競売開始決定通知書になります。

担保不動産競売開始決定通知書(不動産担保)

強制競売開始決定通知書(その他の借入)

別紙書類
当事者目録
物件目録
請求債権目録

この「競売開始決定通知書」が届いてから、落札までの時間的猶予は
5ヶ月~6ヶ月です。
但し競売手続きの簡素化によって早く進行してしまう場合がございます。

何もしないで、競売になってしまうと法的にご自宅を明渡し
引越しを余儀なくされます。

 

現況調査通知書が届いてしまった

「競売開始決定通知書」の次は、執行官から「現況調査の通知」が来ます。
執行官は、裁判官に任命され、不動産鑑定士(評価人)と共にご自宅の現在の状況を調査しに来ます。
現況調査は、執行官が物件の特定、占有者(居住者)の状況、室内状況、間取(写真撮影)や増改築の有無等を調査することです。
不動産鑑定士は、ご自宅の評価を出すために同行し、公法上に規制や、ご自宅の環境、供給処理の確認等を調査します。
執行官からの連絡に返事しなかった場合や拒否した場合は、鍵屋を同行して解錠して立ち入り検査をしますのでご注意ください。

不動産現況調査の通知

執行官は、裁判所の職員ですが、法的な強い権限を与えられています。
執行官の現況調査が終わったら、落札までの時間的猶予は
4ヶ月~5ヶ月です。
但し、執行官が作成提出する現況調査報告書、不動産鑑定士が作成提出する評価書が
早々に裁判所に提出されますと早く進行してしまう場合がございます。

 

期間入札通知が届いてしまった

「期間入札通知書」が届いてしまったら、あとはもうその期日で売却決定を待つばかりです。
売却決定がなされると、もうご自宅の所有者ではなくなってしまいます。

期間入札通知書

競売になってしまうと
通常価格より安く落札されてしまいますので、多く債務が残ってしまいます。
引越費用も負担しなければなりません。

 

「競売開始決定通知書」が届いた
「不動産現況調査通知書」が届いた
競売にかけられたら、お早目の対策が必要です。

ご相談、競売に関するご質問は無料で承ります。
最善の解決方法をご提案いたします。

共有持分の不動産売却

2020/08/07

共有不動産とは

共有不動産とは、土地建物やマンション等の不動産を共有名義で所有していることを言います。

例えば、
不動産購入時、ご主人と奥様で1/2ずつ所有する
建物建築時、お父様とご主人で1/2ずつ所有する
相続時、3人の兄弟で1/3ずつ所有する
など

共有持分の割合や人数はそれぞれになります。

共有不動産 図解

共有持分の不動産 解決(分割)方法

1、現物分割

現物分割とは、不動産を物理的に分ける方法です。

例えば
持分の割合に現物が見合う割合であれば、一方は土地、もう一方は建物を所有するなどで解決できます。
又は、土地が広ければ、割合に見合う形で分筆してそれぞれを単独所有するなどもの解決方法もあります。

 

2、全面的価格賠償

全面的価格賠償とは不動産を物理的に分割できない場合、その持分に対価する代償金を一方に払って、又は受取って解決出来ます。
不動産の価格は、時価額を基準にしその相場の金額で話し合いをします。

例えば
土地建物を1/2ずつ共有し時価が3,000万円とします。
割合でいきますと、1,500万円ずつの割合になりますが
あくまでも話合いになりますので、
相手方に売却する場合1,500万円で買取ってもらえるとは限りません。
相手方が、1,200万円で要求してくるかもしれませんし、1,000万円かもしれません。
逆に買取る場合も、1,500万円では了承せず、1,700万円を要求してくるかもしれません。

無料査定のご依頼

 

3、換価分割

換価分割とは、不動産を売却して売却金額を割合に応じて分配し解決する方法です。

例えば
マンションを4/5、1/5ずつ共有し売却価格がが3,000万円とします。
4/5の共有者は2,400万円、1/5の共有者は600万円を受取ります。共有物を分割請求されない為に、

共有者間で合意すれば、5年を超えない期間内は分割をしない旨の不分割特約を付けることも可能です。

 

共有持分の不動産 解決方法の流れ

1、協議する

共有持分の当事者間で、現物分割するのか、全面的価格賠償するのか、全面的価格賠償の場合、売るのか買うのか、金額はいくらなのか、
又は、換価分割するために販売するのか、先ずは話合いをします。

 

2、共有物分割調停

協議が決裂した場合、裁判所に「共有物分割調停」を申立て、裁判所の調停員の元で話合いが持たれます。
但し、調停員が間に入った場合でも、話合いでの合意が必須ですので、一方が納得しない場合は、協定でも解決には至りません。
尚、「協議」の後、調停を飛ばして訴訟を起こすことも出来ます。

 

3、訴訟

裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起します。
裁判所は、提訴されたら、口頭弁論、双方の主張の整理、和解の検討を経て
和解が成立しない場合は、「現物分割」「全面的価格賠償」「換価分割」の順に検討します。
よって、最終は、裁判所の判断で、「現物分割」「全面的価格賠償」も出来ない場合
「換価分割」=「競売」になります。
「競売」では、通常、一般市場より安く落札されます。
分配金は、落札価格より諸費用等を差引し残った金額を持分割合に応じて分配されます。

 

共有持分の不動産 解決方法のまとめ

共有持分の不動産は、協議を以て話合いで解決する。
話合いで解決できない場合は、
最終的に「競売」になって「分配金」が安くなる可能性が高い。

 

任意売却における共有持分不動産の売却

共有持分の任意売却においても、売却活動承ります。
解決方法は、通常の共有持分の売却と同じように、
ご依頼人及び共有者のご意向を最大限ふまえご希望に沿うよう債権者交渉、販売活動尽力いたします。
ご相談は無料です。
また、共有持分のみの買取も行っております。
些細なご質問も無料で承ります。まずはお電話お待ち申し上げます。

【新型コロナウイルス】助成金・融資 一覧

2020/05/19

先の見えない新型コロナウイルス感染症問題ですが、生活費、住宅ローン、家賃、事業資金等、皆様、どのような制度が存在していて、どのような時に利用することができるのか、全体像を把握するのは困難だと思います。

全体把握をする際のご参考として、助成金、融資、公的保険を一覧表にいたしました。皆様の一助となれば幸いです。

個人の方

特別定額給付金

住民基本台帳に記録されている方に対し、1人当たり10万円の 給付

総務省:https://kyufukin.soumu.go.jp/ja-JP/index.html

子育て世帯への臨時特別給付金

児童手当を受給する世帯に対して、臨時特別の給付金、対象児童1人1万円を支給

内閣府:https://www8.cao.go.jp/shoushi/shinseido/taiou_coronavirus.html

緊急小口資金・総合支援資金

休業や失業等により、生活資金でお悩みの方々に対し、 必要な生活費用等の特例貸付

全国社会福祉協議会:https://www.shakyo.or.jp/guide/shikin/seikatsu/index.html

国民年金保険料免除の特例

収入が減少した方について、国民年金保険 料免除が可能

日本年金機構:https://www.nenkin.go.jp/service/kokunen/menjo/20150428.html

国税の納付の猶予制度

国税を一時に納付することが困難な場合、換価、納税の猶予

国税庁:https://www.nta.go.jp/taxes/nozei/nofu_konnan.htm

地方税の猶予制度

地方税を一時に納付することができない場合 、換価、納税の猶予

総務省:https://www.soumu.go.jp/menu_kyotsuu/important/kinkyu02_000399.html

住居確保給付金(家賃)

休業等に伴う収入減少により、離職や廃業と同程度の状況に至り、住居を失うおそれが生じている方々、一定期間家賃相当額を支給できるよう拡充

自立相談支援機関:https://www.mhlw.go.jp/content/000614516.pdf

傷病手当金

新型コロナウイルス感染症に感染し、その療養のために仕事を休んだ場合、休業4日目以降の所得保障

全国健康保険協会:https://www.kyoukaikenpo.or.jp/g1/r2-3/2020031001/

小学校休業等対応支援金

小学校等の臨時休業等に伴い、その小学校等に通う子どもの世話が必要な委託を受けて個人で 仕事をする方に対し、就業できなかった日について支援

厚生労働省:https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_10231.html

企業主導型ベビーシッター利用者支援事業

保護者が仕事を 休んだり放課後児童クラブ等も利用できず、ベビーシッターを利用した場合の利用料金を補助

内閣府:https://www8.cao.go.jp/shoushi/shinseido/outline/sitter_atsukai.html

法人の方

持続化給付金

ひと月の売上が前年同月比で50%以上減少している事業者に、法人は200万円、個人事業者は100万円の給付金

中小企業庁:https://www.jizokuka-kyufu.jp/

実質無利子・無担保融資

事業が悪化した個人事業主等に対し、無担保・無利子で融資

経済産業省:https://www.meti.go.jp/press/2020/05/20200501008/20200501008.html

新型コロナウイルス感染症特別貸付

一時的な業績悪化となっ た事業者に対し、融資枠別枠の制度を 創設。信用力や担保に依らず一律金利とし、融資後の3年間まで 0.9%の金利引き下げを実施 

日本政策金融公庫:https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/covid_19_t.html

新型コロナウイルス対策マル経融資

商工会議所・商工会・都道府県商工会連合会の経営指導員による経営指導を受けた小規模事業者に対して、日本政策金融公庫等が無担保・無保証人で融資

日本政策金融公庫:https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaizen_m.html

危機対応融資 

新型コロナウイルス感染症による影響を受け 業況が悪化した事業者に対し、危機対応融資による資金繰り支援 を実施

商工中金:https://www.shokochukin.co.jp/disaster/corona.html

セーフティネット保証4号・5号

経営の安定に支障が生じている中小企業者を、一般保証(最大2.8億円)とは別枠の保証の対象とする資金繰り支援

金融機関及び信用保証協会

小規模企業共済制度の 特例緊急経営安定貸付等

経済環境の変化等に起因した一時的な業況悪化により、資金繰りに支障をきたしている小規模企業共済の契約者に対して、中小企業基盤整備機構が経営の安定を図るための事業資金を貸付

独立行政法人 中小企業基盤整備機構:https://www.smrj.go.jp/kyosai/info/disaster_relief_r2covid19_s.html

生産性革命推進事業大企業

生産性革命推進事業において、新型コロナウイルス感染症の影響を乗り越える ために前向きな投資を行う事業者を支援

①ものづくり・商業・サービス補助  新製品・サービス・生産プロセスの改善に必要な設備投資等を支援

②持続化補助  小規模事業者が経営計画を作成して取り組む販路開拓等の取組を支援

③IT導入補助  ITツール導入による業務効率化等を支援

独立行政法人 中小企業基盤整備機構:https://seisansei.smrj.go.jp/

厚生年金保険料等の猶予制度の特例

事業等に係る収入に相当の減少があった事 業主の方、申請により、1年間、厚生年金保険料等の納付を猶予

厚生労働省:https://www.mhlw.go.jp/stf/newpage_10382.html

雇用調整助成金

労働者に対して一時的に休業、教育訓練又は出向を行い、労働者の雇用維持を図った場合、休業手当等の一部を助成

厚生労働省:https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/koyou/kyufukin/pageL07.html

小学校休業等対応助成金

小学校等の臨時休業等に伴い、その小学校等に通う子どもの世話が必要な労働者(保護者)に対し、有給の休暇を取得させた事業主に助成

農林水産省:https://www.maff.go.jp/j/keiei/nougyou_jinzaiikusei_kakuho/singatakoronataiou/syougakkoukyuukou.html

一都三県の事業者への協力金・支援金

東京都の感染拡大防止協力金

施設の使用停止等に全面的に協力いただける中小の事業者の皆様に対し協力金を支給

https://www.tokyo-kyugyo.com/

神奈川県の感染拡大防止協力金

要請等に協力していただいた事業者等に支援

http://www.pref.kanagawa.jp/docs/jf2/coronavirus-kyoryokukin/index.html

千葉県中小企業再建支援金

感染症予防対策、休業した事業者、設備や消耗品類の整備、テナント料の負担などを総合的に支援するため、売上が大きく減少している事業者に対して支援金を給付

https://www.chiba-shienkin.com/

埼玉県中小企業・個人事業主支援金

経営上の影響を受けている県内中小企業・個人事業主の事業継続や事業再開に向けた取組を支援

https://www.pref.saitama.lg.jp/a0801/koronashien.html

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