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コラム

投資マンションのローンが払えなくなったら?対処法をプロが解説

2024/05/01

投資用マンションの相談が増えています

▷投資用マンションのメリット・デメリット
▷投資用マンションでローンが払えなくなる原因
▷今までの投資用マンションのローン滞納相談事例
▷投資用マンションのローンが払えなくなる前の対処法
▷ローンが払えなくなった場合の対処法
▷投資マンション ローンが払えなくなったら まとめ

様々な事情により投資マンションの収支が悪化しローンが払えないという相談を受けることが増えています。

そのような場合の原因と対処法を、専門家が分かりやすく解説します。

執筆者:北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者

北村聡孝

投資用マンションのメリット・デメリット

近年、貯蓄から投資へプランニングする方が増えてきています。中でもサラリーマンに人気なのが区分マンション投資です。では、区分マンションのメリットはどういうものがあるのでしょうか、また、注意すべきデメリットは何があるのかを解説していきます。

投資用マンションのメリット

投資用マンションには次のようなメリットがあります。

副収入が入ります

毎月の家賃収入が副収入になります。ローン完済後は安定した収入源になりますし、老後は生活資金に充てられます。

生命保険代わりになります

ローンに団体信用生命保険がつきますので、万が一の場合、投資用マンションをローンが完済された状態で家族へ残せます。

節税効果が期待できます

所得税・住民税の節税効果が期待できます。

インフレ対策になります

経済状況に左右されやすい金融資産は、インフレの際、実質的価値は目減りしますが、現物資産である不動産と家賃は物価に連動しますのでインフレ対策になります。

投資用マンションのデメリット

では逆に、投資用マンションのデメリットはどのようなものがあるでしょうか。

家賃収入の減少リスクがあります

物件の老築化に伴い家賃を下げざるを得ない場合があります。また、近隣の相場に合わせて下げることになるかもしれません。

空室リスクがあります

賃借人が解約した場合、毎月の収入が無くなります。また、リフォーム費用、設備の交換や修繕の費用が掛かります。

賃借人の家賃滞納リスクがあります

家賃を滞納される場合もあります。入居時の契約で家賃保証会社に加入を義務化しておけば滞納期間は家賃保証会社から代位弁済されますが、家賃保証会社の保証範囲によっては退去の裁判費用や残置物に処理費用が掛かってきます。

賃貸管理会社やサブリース会社の問題リスクがあります

賃貸管理会社やサブリース会社の問題で入居者からの家賃が滞納されたり減額されたりする場合があります。

災害のリスクがあります

地震や台風の被害があった場合、修繕の費用が発生する場合があります。また、資産価値がなくなってしまう場合もあります。

資産の流動性が敏速ではありません

投資用マンションの場合、理由によりいざ現金化したい場合でも売却活動や契約決済まである程度時間がかかりますので、早々の現金化はできません。

告知事項の発生リスクがあります

賃借人の方が事件や事故を起こした場合、その投資用マンションの部屋の資産価値が下がります。同マンションの他の部屋で事件事故が起こった場合でも同様に下がる場合があります。

投資用マンションでローンが払えなくなる原因

では、投資用マンションのローンが払えなくなる例を挙げていきます。

家賃収入がなくなってしまう

賃借人が退去し空室になってしまい家賃収入がなくなってしまってもローンの支払いは待ってくれません。災害が発生し賃借人が入生活を送れない場合や、告知事項の発生により新たな賃借人が決まらない等があります。

家賃収入より、ローンの支払いが多く手詰まりになってしまう

ローン金利の上昇により、家賃収入よりローンの支払いが多くなってしまう。また、家賃収入の低下により支払いローンが多くなってしまう。その他、賃貸管理会社やサブリース会社の契約内容変更によって家賃収入よりローン支払いが多くなってしまう場合があります。

今までの投資用マンションのローン滞納相談事例

  • 老築化による収入家賃の減少
  • 空室が長く続いたために補填する自己資金が尽きた。
  • サブリース会社との契約で家賃保証部分を理解できていなくて家賃保証がされなかった。
  • 投資用マンションの販売会社の説明を鵜呑みにして市場価格より高く買ってしまった。
  • リフォーム費用等の自己資金支出を考慮していなかった。

投資用マンションのローンが払えなくなる前の対処法

ローンが払えなくなりそうな場合の対象をご紹介します。

賃貸管理会社やサブリース会社との契約見直し

賃貸管理会社やサブリース会社との契約を見直すことによって月々の家賃収入が変わる場合があります。また解約が可能であればより良い条件の賃貸管理社やサブリース会社と再契約するのも良いでしょう。

本収入による家計の見直し

本来の収入にわずかでも余裕があれば、繰越返済等に充当し月々の返済額減少や返済期間の短縮を図る。

金融機関へ相談、借り換え

現在のローン契約の金融機関へ相談した場合、スケジュール変更に応じてもらえることがあります。 また、良い条件の金融機関に借り換えることも手段のひとつといえます。

ローンが払えなくなった場合の対処法

実際にローンが払えなくなってしまった場合はどうなるのでしょうか?

ローンは期限の利益を喪失し(分割払いができなくなること)、金融機関は法的な手段で競売の申し立てをしてきます。

競売になってしまったら通常価格より低い金額で落札され多くの債務が残ってしまうことになります。

では、競売で落札される前に有効な対処法をご紹介します。

任意売却

ローンが払えなくなってしまって、競売の申し立てをされる場合の最も有効な手段は任意売却です。

任意売却とは、競売の申し立てをされる前に、債権者の同意を得て市場価格で売却する手段です。競売に比べて高い金額で売却されるため残債務の圧縮につながります。また、ローンの債務が残ってしまっても、その後分割での支払いが可能になります。

債務整理

任意売却によって市場価格で売却できたとしても多くの債務が残ってしまう場合は、弁護士に依頼し債務整理をする手段があります。債務整理も状況によって、任意整理、個人再生、自己破産等ありますので、残ってしまう債務の金額、他の債務等、今後のライフプランを考慮して選択してください。

投資マンション ローンが払えなくなったら まとめ

投資用マンションは、安く購入し高く売却して差益収入を得るキャピタルゲイン、家賃収入で継続して収入を得るインカムゲイン、また、生命保険代わりや税金対策、私的年金等としても活用できます。

但し、予想を反して、空き室になってしまったり、家賃を下げざるを得ない状況になってしまったり、金利変動でローンの支払いが収入より高くなってしまったり、思わぬデメリットがあり、ローンの支払いに不安を感じたら、賃貸管理会社やサブリース会社との契約見直し、本収入を含めた家計の見直し、金融機関へ相談、借換、任意売却、債務整理など様々な対処法があります。

ローンの支払いに不安を感じたり、実際にローンの支払いが滞ってしまった場合、相談は無料で承ります。

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