住宅ローンと競売

住宅ローンが払えないと競売はどのように進むのか？

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▷競売とは 　　　　▷公売とは? 　　▷競売のデメリット 　　▷競売の流れ 　　▷競売Q＆A 　　▷住宅ローン競売　無料相談対応エリア 　　▷競売が絡んだ任意売却解決事例 　　▷競売の取り下げ・競売回避の方法 　　▷競売の不服申立 　　▷競売取扱主任者

競売とは

「住宅ローンが払えない！」となった時、

金融機関（銀行）は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関（銀行、保証会社、債権回収代行会社）は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

これがいわゆる「競売」です。

不動産競売には、担保不動産競売と強制競売の2通りがあります。

通常、ローン返済の滞りから行われる競売は、抵当権の申立てで行われる担保権実行の担保不動産競売です。

裁判所が申立てを受理すると担保不動産開始決定となり、

担保不動産競売開始決定通知書が特別送達で送られてきます。

競売のスピードは、裁判所の込み具合や物件の状況によって違いますが、競売開始決定から落札までおよそ5ヶ月～6ヶ月です。

競売物件の購入は入札により、誰でも自由に参加でき、購入希望者が一定期間内に裁判所に対して入札をします。

入札をした人の中で、一番高い価額をつけた人が落札者となります。

落札者は、裁判所の指定した期日までに代金を納入すれば、裁判所の職権により所有権を取得します。

立退きを拒否しても強制執行で出ていかざるを得ません。

競売物件の安い理由

・入札者は物件の内覧ができません。 →裁判所の資料、写真で判断することになります。 ・通常の売却のように「不動産重要事項説明書」等がありません。 →隠れた瑕疵（欠陥）があるかもしれない。 →役所調査など入札者が行わなければならない。 等、様々ございます。

不動産業者が落札（仕入れ）をし再販売をしている状況にあるので一般流通物件より安いことがほとんどです。

※競売　図解説明

住宅ローンの滞納で行われる担保権実行は「競売」
税金の滞納、差押の場合、「公売」になります。

競売のデメリット

金融機関の抵当権の担保権の実行で裁判所に申立てがされ、裁判所が受理すると不動産物件に差押の登記が入ります。

差押の登記が入ると不動産は所有者が自由に売却ができなくなります。
考え以上にデメリットを大きく感じ取られると思います。

競売のデメリット

残債務が多く残る

「競売」は一般的に市場価格の7割程度の価格で売却されますので、その分多く残債が残ってしまいます。

近隣、職場、ご友人に住宅ローンの滞納で競売に出されていることが周知されてしまう可能性

「競売」されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されています。

退去に関しても融通が利かない

「競売」で落札された後も住み続けると不法占拠になり、裁判所から強制執行の命令により引渡さなければなりません。

「競売」の場合、売却代金から引越し費用が融通されるという制度はありません。そのため、立退き料がもらえるといったケースはほとんどありません。

その他

落札者がいなかった場合、特別売却といって売却金額が更に下がる可能性があります。「競売」に掛かる費用は自分で負担しなくてはいけない。

「競売」なってはデメリットのみで良いことはございません。

競売の流れ

「競売」の大まかな流れです。

競売まで

項目	帰属先	期間
ローンの滞納	債務者
↓		3～6ヶ月程度
期限の利益喪失	債務者
↓		1～2ヶ月程度
代位弁済	保証会社→債権者
↓		1～2ヶ月程度
一括請求	保証会社→債務者

裁判所　競売開始係

項目	帰属先	期間
競売申立	債権者→裁判所
↓
競売開始決定	裁判所
↓
差押の登記嘱託	裁判所
↓
差押の登記	法務局
↓
開始決定告知	裁判所→債務者	～1ヶ月程度
↓
現地調査命令	裁判所→執行官
↓
競売不動産の調査	執行官・評価人
↓
評価書命令	裁判所→評価人
↓
配当要求終期の広告 債権届出の催告	裁判所
↓
現況調査報告書の作成	執行官
↓
不動産評価書の提出	評価人→裁判所
↓
債権届出・配当要求	債権者	2～3ヶ月程度

裁判所　競売売却係

項目	帰属先	期間
売却基準価格の決定	裁判所
↓
物件明細書の作成	裁判所
↓
売却実施処分	裁判所
↓
入札、開札の公告	裁判所
↓
3点セットの備置き	裁判所
↓		～1ヶ月程度
期間入札	入札者	1週間

裁判所　競売配当係

項目	帰属先	期間
開札期日	裁判所
↓		1日
売却許可決定期日	裁判所
↓		2日～1週間程度
売却許可決定確定	裁判所
↓
代金納付期限通知	裁判所→落札者
↓
代金納付手続	落札者
↓
所有権移転 負担登記抹消登記嘱託	裁判所→法務局
↓		1～2ヶ月程度
所有権移転	法務局
↓
配当期日通知	裁判所→債権者
↓
債権計算書	裁判所
↓
配当期日	裁判所
↓		1～2週間程度
配当金支払	裁判所→債権者

明渡し

任意で明渡す場合
↓
明渡し

任意で明渡しがされない場合
↓
引渡命令申立て
↓
強制執行　催告
↓
強制執行　断行
↓
強制立退き

ご相談いただければ、
「競売」の進行がどの段階か
専門の相談員がお答えします。

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競売の流れ　任意売却の期間

ローン滞納期間中、期限の利益の喪失、代位弁済等、「競売」の申立て前であれば

「任意売却」の期間がもらえます。

住宅金融支援機構の場合は、6ヶ月間の「任意売却」の期間があります。

住宅金融支援機構以外の場合は、債権者（保証会社、債権回収会社）によって違ってまいります。

・「任意売却」の期間が１ヶ月しか認められない場合、 ・1ヶ月毎に販売状況を確認しながら期間を協議する場合、 ・「任意売却」の期間をいただけず、当初から「競売」と並行して販売活動していく場合

ご相談者様の返済時の動向や、地域、物件状況等によっても変わってきます。

※競売の流れ　図解

競売Q＆A

Q：任意売却ができずに競売になることはあるのでしょうか？

A：債権者が競売の方が多く回収できると判断した場合、「任意売却」ができません。

Q：競売の申立てをされましたが、もう任意売却はできないのでしょうか？

A：「競売」を申立てされても大丈夫です。債権者の同意が得られれば、「競売」と並行して「任意売却」することができます。

Q：競売物件はなぜ一般市場より安いのでしょうか？

A：現状渡しで、売主（債務者）に契約不適合責任（瑕疵担保責任）を問うことが出ない等、買主にある程度のリスクが発生しますので、その特殊性が考慮されて安い評価になります。

Q：競売でローンは無くなるのでしょうか？

A：競売落札価格で債務残高が返済できれば、ローンはなくなります。落札価格が債務残高に満たない場合は、ローンはなくなりません。

残った債務をどのように返済していくかは、債権者との話し合いになります。

Q：競売になったらすぐに家を出ないといけないのでしょうか？

A：「競売」の申立てから、落札までは5ヶ月～6ヶ月掛かります。

落札されてからも手続等ありますのですぐに出ないといけないわけではありません。

落札されてからは、落札者との話し合いになります。

Q：競売になったら、近所や会社に知られるのでしょうか？

A：入札予定者、不動産会社が調査にきますので、近所には知られてしまいます。会社に知られることはほぼありません。

Q：競売で落札されたら怖い人が来るのでしょうか？

A：現在、反社会的な人は落札出来ません。怖い人が追い出しに来ることはありません。落札者は話合いか法的捺続きを取ります。

Q：裁判所からの立ち入りを拒むことはできるのでしょうか？

A：「競売」が申立てられると、裁判所に任命された執行官と不動産の評価人が調査にきます。

調査日は、事前に通知されますので、都合がつかなければ裁判所に連絡して日程変更してもらうことができますが、拒むと法律に基づき、強制的に行われます。

鍵がかかっていても執行官は開錠して立ち入ることができるます。

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お問い合わせいただき、ご面談の運びとなりましたらご都合の良い日時と場所をご指定下さい。

ご面談場所候補

ご相談者様ご自宅

面談させていただく上で一番良い場所です。ご自宅の状況も拝見できますし、ご相談者様にお出かけのお手間を取らせません。
担当者がご指定の時間に伺います。ご家族に内密なご相談でしたら、他所をご指定下さい。

ご相談者様最寄り駅のファミリーレストラン等

お出かけのお手間はあまり取らせませんが、予約等が出来ない為、待つ場合がございます。

主要駅会議室

各主要駅等において、貸し会議室と提携しております。
予約が出来静かな場所でご相談を承れます。
但し、予約状況でご指定の日時にお取りできない場合がございます。

豊島区池袋の弊社事務所

もちろん弊社事務所にご来社いただいても一向に構いません。

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競売が絡んだ任意売却解決事例

「競売」になってしまっても「任意売却」は継続できます。

「競売」が絡んだ任意売却解決事例をご紹介します

☆離婚し、家は空き家に、共有名義だったため・・・

ご相談者様はご結婚とほぼ同時に千葉県の郊外に新築一軒家を購入されました。

幸せな生活もつかの間、奥様と性格の不一致から離婚され、お互い家を出られたためわずか2年で空家になってしまったとの事。

競売の申立ての決定の後ですが、任意売却は可能でしょうか？新しい家族もいますのでは破産はしたくないのですが、大丈夫でしょうか？

☆経営している会社が取引先の倒産のあおりを受けて・・・

会社が取引先の倒産の煽りを受け、会社が立ち行かなくなってしまいました。

何とか頑張っていたものの、住宅ローンの返済を滞納してしまい、代位弁済通知というものが来まして、競売になるとその通知には書いてあります。どうしたらいいでしょうか？

☆うつ病が悪化し・・・

35歳で3,500万円の住宅ローンを組み、一戸建てを購入しました。総務部に所属していましたが、会社の経営統合により勤務体系が変わりストレスを慢性的に抱える状態になりました。

我慢をして必死に働いてきましたが、体調が悪くなり、仕事に行くのが難しくなり、病院に行ったところ、診断の結果はうつ病でした。うつ病は悪化していき、退職を余儀なくされました。

転職することはできましたが当時の収入よりも大幅に減ってしまい住宅ローンの返済が困難になり、「期限の利益の喪失」通知が届き、競売にするとの通知が来ました。どうしたらよいでしょうか。

☆腎臓を悪くして退職・・・そして、離婚・・・

以前は正社員で働いていましたが、腎臓を患い仕事を辞めました。今は週3日、車で片道1時間かけて人工透析を受けています。

当然、仕事はアルバイトしかできません。今までは妻が働いてくれていたおかげでなんとか生活はできていましたが、この度、私のことをきにしながらも、離婚することになりました。

住宅ローンの支払いもさることながら、生活が立ち行かないので、弁護士の紹介をして欲しい。

☆独身の時に購入した投資用マンションが・・・

独身の時にワンルームマンションを購入し、住んでおりました。

結婚をし、そのワンルームマンションを収益物件として管理していましたが、賃借人との契約が終了してしまい、新しい入居者は見つかりませんでした。

子供が出来た事で働けなくなり、主人には迷惑かけられないと、独身時代の貯金を切り崩しながら、ワンルームマンションの住宅ローンを払い続けてきました。

しかし長くは続かず、住宅ローン・管理費等の滞納が始まり、競売の申し立ての通知が届きました。

☆自営の衣料店の売り上げが年々減少し・・・

昔はアパレル会社に勤めてましたが、30年程前から自営で衣料店をしています。

昔は年に何回もアメリカに直接買い付けに行くほど儲かっていたが、ネットの普及のせいか売上が年々落ちていき、事業用だけでなく生活資金も含めて3社から借り入れしており、滞納しては返済する生活になってしまいました。

住宅ローンは後回しになりがちだったため、とうとう期限の利益の喪失となりました。店はたたみたくないので、相談にのって欲しい。

☆妻が借金して・・・離婚を考えています・・・

支払い関係は妻に任せっきりで、気が付けば住宅ローンを半年以上滞納しています。妻を問い詰めたら、他にも借金があるとのことでした。

家の件が片付いたら、離婚しようと思ってます。銀行からの督促状も受け取っていないので、保管期間は過ぎていると思います。

自宅まで誰か来て扉を叩いたり、ドアノブを回したりということが何回かあり怖いです。もう家を出て行きたいと思っており、相談に乗って欲しいです。

☆リバースモーゲージも不動産担保を断られて・・・

3年前、会社員をしていました。妻がくも膜下出血を患いまして、看病と、仕事と、当初、両立していたのですが、私もうつ病になり、仕事を退職しました。

2年間は貯金で生活費と、住宅ローンを賄っていたのですが、介護のお金などで彫金がつきました。競売になり、もう後がなくなりました。

もっと早めに相談すればよかったのですが、私自身の体調も芳しくなく、日にちが過ぎてしまいました。

引越しは避けたいので、リバースモーゲージや不動産担保ローンを申し込みましたが、私が無職という理由で断られました。何か対策は策はありますか。

☆競売で落札されてしまいました。どうしてもこのまま住み続けたい・・・

自営がうまくいかず競売で落札されてしまいました。子供の学校のこともあり、引越ししたくないのでこのまま住む方法はないでしょうか。

競売の取り下げ・競売回避の方法

「競売」を回避する方法は限られています。

1.競売差押の差押債権者との話し合いで、競売を取り下げてもらう。

・債権額の内一定額の支払い ・競売申立費用（予納金等）の負担 ・競売取り下げ費用の負担

あくまでも、差押債権者の同意がないと取り下げに動いてもらえません。
ですので差押債権者が納得するある程度の金額が必要になってきます。

競売の申立て費用は（東京地方裁判所の場合） 予納金として ・請求債権額が2000万円未満…………………………60万円 ・請求債権額が2000万円以上5000万円未満………100万円 ・請求債権額が5000万円以上1億円未満……………150万円 ・請求債権額が1億円以上………………………………200万円 ・申立て手数料として担保権実行による競売（ケ事件）の場合 担保権1個につき 4000円 ・強制競売（ヌ事件）の場合 請求債権1個につき 4000円 ・形式的競売（ケ事件）の場合 4000円 ・郵便切手等として82円切手+10円切手1組 ・差押登記のための登録免許税国庫金納付書により納付 （3万円以下なら収入印紙でも可） 納付額は確定請求債権額の1000分の4以上の金額を、差押債権者は競売申立費用として裁判所に納めています。

競売の手続きが進むと、この費用が使われます。
競売手続きの進行度の早い段階で取り下げした方が費用負担は軽く済みます。　

競売取り下げ費用は（東京地方裁判所の場合）収入印紙（登記嘱託用）・・・原則として，物件1個につき1，000円

2.競売差押の債権額をすべて差押債権者に納付し差押債権者に競売を取り下げてもらう

・債権額全額の支払い ・競売申立費用（予納金等）の負担 ・競売取り下げ費用の負担

この場合も競売の申立て費用と取り下げ費用を負担しなければなりません。

3.任意売却で不動産を売却し債権額に充て競売を取り下げてもらう

・任意売却の不動産売却益を債権額返済に充てる ・競売申立費用（予納金等）は、不動産売却益から清算 ・競売取り下げ費用は、不動産売却益から清算

「任意売却」は債権者（差押債権者）の同意を得て不動産を売却する手法です。

「任意売却」での処分になりますので、不動産売却益が債権額に満たない場合でも自己負担金が必要なく解決できます。

競売取り下げの時期

任意売却の場合

債権者（差押債権者）に不動産売却費用を納付しなければ取り下げに応じてもらえませんので、入札までに不動産を売却して換価しなければなりません。

「任意売却」も、購入者の募集から始まり、案内、契約、決済引渡しまで時間がかかりますので、早急な対応が必要になってきます。

競売差押の差押債権者との話合いおよび全額納付で、競売を取り下げてもらう場合

買受申出前までは差押債権者は取下げは自由です。買受申出後、開札し、売却許可確定前となると、最高価買受申出人および次順位買受申出人の同意が必要になります。

売却許可決定確定後、代金納付までは買受人の同意が必要です。買受人が代金納付後は取り下げできません。

競売開始が決まってしまったら、
手段は以上の3つしかありません。

どの手段にしろ、早い段階で対応しなければ、負担金も増加しますし、回避、取り下げする期間も失われます。

競売の開始通知が来ていても
「任意売却」はまだ間に合います。

諦めずにご相談ください。

私共の想いは
「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

ご相談をお受けしたら、ご希望に添えるよう
最善の解決方法をご提案いたします。

また、売却方法によっては離婚後も自宅に住み続けることもできます。

「親子間売買・親族間売買」や「リースバック」の方法で離婚後もご自宅に住み続けることも可能です。

「任意売却」には、以下のメリットがあります。

1．通常の不動産取引と同様の方法で売却 2．任意売却は競売と比較して一般の不動産取引に近い形 3．ご相談者様は、お金の持ち出しが必要ありません。 4．残債務の分割協議が可能です。 5．このまま住むことができる可能性がございます。 6．引越し費用 7．引越し時期の目途

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競売の不服申立

不服申立とは

行政上と訴訟法上に分かれますが、訴訟上の不服申し立ては、裁判または事実行為によって不利益を受ける者が、原裁判所または上級裁判所にその取消し、変更もしくは効力を失わせることを求める申立てを言います。

たとえば控訴、上告、抗告、再審の訴え、各種の異議などがこれに属します。

強制執行に対する不服申立

請求異議の訴え

債務が消滅している場合にも拘わらず債務名義が成立された場合など、請求権の存否や、裁判以外の債務名義の成立の有効性を審理する申立てです。

第三者異議の訴え

債務名義の執行力の及ばない第三者の財産が執行の対象になった等、第三者又は債務者の権利が違法に侵害される場合に、執行対象に属さないことを主張する申立てです。

住宅ローン等の担保権の実行による強制執行は、債務名義が必要なく債権者はすぐに「競売」を申立てることが出来ます。

競売手続き上の不服申立

・競売開始決定に対する執行異議・執行抗告（法182条） ・競売申立却下決定に対する執行抗告（法45条３項） ・配当要求却下決定に対する執行抗告（法51条２項） ・不動産売却許否決定に対する執行抗告（法74条１項） ・不動産引渡命令に対する執行抗告（法83条４項） ・配当異議の申出（法89条1項）

執行抗告の申立て手順

裁判の告知を受けた日から1週間以内に原裁判所に高等裁判所に宛てた抗告状を提出しなければなりません。

また，抗告状に理由の記載をしない場合には，抗告状を提出した日から1週間以内に執行抗告の理由書を提出しなければなりません。

手数料は、印紙1000円 × 相手方数、郵便切手になります。

競売の不服申立　まとめ

「競売」の場合、占有者が物件引渡を意図的に延ばす手段としてよくある事ですが、ほとんどのケースでは棄却となります。

「競売」は、最終的には物件を引渡さなければなりません。

愛着あるご自宅にずっと住み続けるには、「競売」の落札前に手を打たねばなりません。

ご相談は、いつでもお受けできます。
ご状況ご希望を伺ったうえで、
最善の解決策を提案いたします。

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競売不動産取扱主任者

競売不動産とは

一般的に不動産を購入される場合、住宅ローンを組んで購入される方がほとんどだと思います。〇〇年の金利〇.○○％と無理のない支払で契約されたことでしょう。

ですが、思わぬ理由で不動産ローンの月々やボーナス払いの支払いが滞り、金融会社から、裁判所に申出られ、強制的に販売を余儀なくされる場合がございます。これが、競売不動産と言われるものです。

その他、住宅ローンがなくても、借金をして返せなくなった場合に、その方が不動産を持っていた場合も、「競売」にされるものもあります。

最近は、フラット35で、自宅居住用と偽り住宅ローンを組み、投資用マンションを購入されているものが判明し、ローンの一括返済を請求されて「競売」にかけられているものが多く御座います。

最近の競売物件を見ますと、サラリーマンや、若い方で投資用マンションに失敗し、破産を余儀なくされ競売になっているワンルームマンションが顕著に目立ちます。

競売不動産は、
裁判所から任命された執行官と評価人が現地確認や評価書を作成し、
裁判所書記官が物件の明細書を作成し、
売却基準価格が決められます。

一般的に、市場の売却価格よりも安く売却されます。　

その理由は、入札者が物件を判断する場合において、実際の物件の内見できず、資料でしか判断できない点や、瑕疵担保責任が免責されている点になります。

その他にも、建築基準法にも抵触していたり、占有者がいたりと、トラブルになる可能性も多く含まれています。

競売不動産取扱主任者とは

競売不動産を一般の方が入札する場合において、サポートやアドバイスをするための、民間資格です。

年一回、不動産競売流通協会が認定試験を実施し、試験合格後、講習を受講し登録することが出ます。

但し、宅建士の資格をすでに持っていないと登録はできません。
宅地建物の基礎知識は必須で、「競売」の知識が必要になってきます。

「競売」は、一般の方が入札する場合において、以前よりもハードルは下がってきています。ただ、宅地建物の知識が多く求められ、問題も多く御座います。

先ずは、競売不動産取扱主任者の有資格者に相談してみるのも手法の一つと考えられます。

住宅ローンと競売　最後に

「任意売却」は「競売」よりも残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。

お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

また、売却方法によっては自宅に住み続けることもできます。

「住宅ローンが払えない！」となったとき、
すでに「競売」になってしまったとき、

まだ、あきらめないでください。

「任意売却」があります。