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住宅ローンが払えない任意売却ブログ

任意売却業者に不安を感じたら

2022/05/16

すでに任意売却業者に相談されている方でも

その任意売却業者に不安を感じたら

いつでもご相談ください。

・依頼はしているが一向に話が進まない
・任意売却がうまくいくか不安だ
・依頼したはずが競売になりそう
・任意売却の相談料を請求された
・不動産の調査料を要求された
等々

ご相談料は無料で承ります。

任意売却のセカンドオピニオン

も真摯にご対応させていただきます。

執筆者:北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者

北村聡孝

任意売却業者に不安を感じたら メニュー

  ▷任意売却業者に必要なもの
  ▷セカンドオピニオン解決事例
  ▷任意売却業者に不安を感じたら まとめ

任意売却業者に必要なもの

「任意売却」は、通常の不動産売却と違います。

経験のない不動産業者に依頼されると
「任意売却」で成約できていたはずが、「競売」になってしまいます。

安く落札され、残債が多く残ったり、近所の方に競売になってしまったことがばれたり
デメリットばかりで一つもいいことがありません。

「任意売却」において
業者に一番必要なものは
経験です。

「任意売却」は
・債権者に対する任意売却の申出
・販売開始価格の調整
・販売活動報告
・配分案の調整
等々

その債権者に応じた進め方があります。

未経験の業者や何回か任意売却をやったことがある程度の担当者では
「任意売却」は難しいです。

良くインターネットで目にする社団法人○○協会は、任意売却のコールセンターになります。

コールセンターで電話やメールを受け、実際に任意売却の相談や手続きを進めるのは、その協会に所属している町の不動産屋になります。

中には、経験豊富な不動産会社もあるでしょうが、大半は経験の乏しい業者になります。

最近は、普通の不動産会社でも任意売却の相談サイトを立ち上げている業者さんを見ますが、実際に任意売却をある程度の回数を経験しているかは全く不明です。

セカンドオピニオン解決事例

今まで、他の業者に依頼済みでしたが、セカンドオピニオンでご相談いただいた方の解決事例を上げます。

解決事例①

依頼を受けた業者が債権者に確認を取らず任意売却していた例

宮崎様(仮名)

都道府県千葉県
建物種別戸建
職業無職
年齢67歳

お話を伺ったところ、ある社団法人加盟の不動産会社が依頼を受けておりました。

ご本人は、その不動産会社から、債権者に確認もとったから、販売を開始している旨を聞いていたそうです。

ご相談を受け、確認してみると、その不動産会社は、筆頭債権者(1番抵当権者)にしか確認を取っておらず、次順位(2番抵当権者)には、任意売却の確認や連絡も怠っていたことが判明しました。

任意売却は、全ての債権者から任意売却の同意を取付け、売却代金の配分金においてそれぞれの抵当権を解除してもらわないと任意売却は成立しません。

その依頼を受けた業者は、あまり経験がなく、配分交渉も知らずに請け負っていました。

任意売却の期限がある販売期間を無駄にしたことと、もし実際に買手様が見つかって契約していたら2番抵当権の解除が出来ず、契約違反で損害金が発生する事態になり兼ねないところでした。

ご本人の希望も有り、早々に従来の不動産会社と専任媒介契約を解除してもらい、私共にご依頼をいただきました。

筆頭債権者および次順位債権者に販売開始価格と売却が成立した場合の配分案で同意をもらい販売を開始しました。

運よく、同学区内の買手様が見つかり無事任意売却が成立しました。

解決事例②

任意売却のすすめ方を全く知らない業者だった例

香川様(仮名)

都道府県東京都
建物種別戸建
職業会社員
年齢58歳

依頼を受けている業者は、自社のホームページ内で任意売却のページがある不動産会社でした。

ご本人から、任意売却を依頼しているけど思うように売却が出来ず、競売になってしまった旨のご相談でした。

ご面談し、お話を伺っていると、全く任意売却の流れに即していない販売をしていたので不思議に思い、ご本人から債権者に連絡を取ってもらったところ、その依頼を受けた業者は任意売却の申出はしていたそうなんですが、査定書の提出や販売開始価格の同意を得ずに販売しておりました。

任意売却は残債が残っても、市場価格で売却し、残った残債は分割払いできる制度ですが、その業者は、それを知らずにローンの現残債をすべて返済できる金額で販売をしていました。

それゆえ、市場価格より高い価格になりエンドユーザーから全く反響ありませんでした。

その業者の担当に確認してみると、任意売却のことは全く知らず、通常の不動産売却と同じように抵当権債務を全額返済しないと抵当権は解除できないものと思っていたようです。

困ったことに、この債権者は、任意売却の期間を半年間もらえるところ、販売状況の報告なども怠っていたため、3ヶ月で任意売却期間を打ち切られて競売の手続きに入ったところでした。

私共は、ご依頼を受けて、債権者へ査定書の提出から販売価格の調整をやり直し、競売の入札期間前までに、購入者を見つけて任意売却が成立しました。

解決事例③

ご相談者の希望を無視して任意売却していた例

宇都宮様(仮名)

都道府県埼玉県
建物種別戸建
職業会社員
年齢42歳

ご本人様が弁護士に相談し、弁護士から紹介を受けた不動産会社が任意売却の依頼を受けておりました。

ご本人様は、リースバックを希望されていたにも拘らず、その業者が、他社に売却しようとしているとの相談でした。

その業者は、債権者との手続き上は問題なかったのですが、任意売却はあくまでもご本人様である所有者の意思が絶対条件です。

その業者は、弁護士の紹介であることをいいことに、競売が迫っているご本人様に他社への売却を無理やり迫ってきたところでした。

私共は、専任媒介の解除と弁護士への通達、債権者の再調整を行い、無事、投資家の買手様を見つけ、任意売却を経たリースバックを成立させました。

任意売却の業者の中には、事情があって住宅ローンを払えなくなっている相談者の弱みに付け込む非常に悪質な業者もたまに耳にします。

弁護士も、不動産が得意であったり、刑事事件が得意であったり、労働問題が得意であったり様々です。

今回の弁護士が、たまたまその不動産業者を信頼し丸投げしていただけで、善意ある弁護士だと信じたいと思います。

以上は、任意売却を他業者に依頼した中での成功事例ですが、
ご相談をいただいた中では、すでに時遅くご相談者様のお力になれなかった事例もございます。

お力になれなかった事例

・依頼された業者が、任意売却の手続きを知らず、時を無駄にして競売にされ、ご相談を受けたときには、入札時期が迫っていて債権者の同意が得られなかった。

・依頼された業者が、全ての債権者からの同意を得ずに販売し決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。

・依頼された業者が、役所の差押解除交渉を怠り、決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。

任意売却業者に不安を感じたら まとめ

任意売却を依頼される場合、重要な点は

・任意売却の豊富な経験
・その業者(担当者)の信頼性

につきます。

依頼している任意売却業者に

・一向に話が進まない
・信頼がおけない
・経験が乏しそう
・相談料、調査料を要求された
・希望を聞き入れてもらえない

等々の不安がございましたら、一度お電話ください。
些細なことでも構いません。

「任意売却」は、通常の不動産売却と違い、特異な部分がございます。
ご相談者様にも、充分にご理解をいただき、進めなくてはいけません。

私共は、
任意売却のシステム、金融機関(債権者)の特性等、ご相談者様がご理解いただけるよう、何度でご説明させていただきます。

その上で、
ご相談者様自身にご判断いただき、私共にご依頼いただけるかご決断いただければ良いことだと思っています。

ご依頼されている任意売却業者に少しでも不安を感じられたら、
いつでもご相談承ります。

弁護士数の推移

2022/02/12

任意売却の相談に伴って弁護士と接する機会が多く御座いますので、このブログを通じてご相談者様の知識の一環として、弁護士数の推移と今後の展望についてご紹介します。

執筆者:北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者

北村聡孝

弁護士数の推移 メニュー

弁護士とは

弁護士とは、依頼を受けて法律事務を処理することを職務とする専門職になります。

民事訴訟では、訴訟代理人として主張や立証活動等を行います。また、破産や民事再生、会社更生法の申請などの法的倒産処理手続、これに関連する管理業務などの法律事務を行い、関連する法律相談も行います。

刑事訴訟では、弁護人になり被告人の無罪を主張し、あるいは適切な量刑が得られるように、検察官と争います。

弁護士になる為には、特例を除いて、法科大学院課程を修了するか、司法試験予備試験に合格した後、司法試験に合格し司法修習を経て、日本弁護士連合会に登録を受けなければなりません。

弁護士の証である弁護士バッジは、『自由と正義』を表す「ひまわり」と、「公正と平等」を表す「天秤(はかり)」がモチーフとして描かれています。

弁護士数の推移

日本弁護士連合会の設立直後の1950年時点では約5,800人だった弁護士数が、その後は増加を続け、2021年時点では43,000人を超えています。

司法制度改革

弁護士数増加の背景には、2000年ごろに始まった司法制度改革があり、裁判の迅速化とともに法曹人口の拡充が進められた結果です。

具体的には、「法科大学院の開校」と「司法試験制度の見直し」が挙げられます。

司法試験の見直しは、一次試験と二次試験、さらに口述試験があるなど難関であり、合格率は5%にも満たない状況でしたが、新司法試験では、法科大学院で学べるようになったり口述試験が廃止されたりしたことで合格率が大幅に上がりました。2021年では1,421人41.5%となっています。

都道府県別に見る弁護士数の推移

弁護士数は全国の中で東京都が圧倒的に多く、地方の県で少ない傾向にあります。

2位の大阪府、4,787人に対し、東京都は、20,923人と圧倒的に弁護士数が多くなっています。

人口1万人当たりの弁護士数においても、大阪府5.41人に対し、東京都14.88人と人口比率においても、東京都に弁護士が集中していることが分かります。

弁護士市場

司法制度改革は、国民が法的サービスを身近に感じ、活用する機会を増やすことでしたが、欧米と違い日本では、もともとトラブルの解決に法的手段を用いる習慣があまりありません。

日本人は、トラブルに発展させないように当事者間の話し合いで解決するケースが多い傾向にあり、弁護士市場の拡大を緩やかにしている一因と言えます。

弁護士数は増加しているものの、弁護士が対応する案件の数が弁護士数の増加には追いついていないのが現状です。

最近では、そのような要因も踏まえ、「企業内弁護士」として会社に所属する弁護士も多く見受けられます。

弁護士の取り組む案件が増えないにもかかわらず弁護士数が増えている状況の中で、都会では弁護士が多すぎて飽和状態になっている反面、地方では弁護士数は少ないものの、都会ほど案件数が多くないため活躍の場がないと聞かれます。

弁護士数の展望

弁護士数の増加傾向は顕著ですが、今後の推移は以下のように見積もられています。

弁護士数増加に伴い弁護士一人当たりの国民数は減少の一途をたどりますので、弁護士が社会の中でより身近な存在になりそうです。

弁護士の業務においては、脱印鑑やネット契約などの時代の移り変わりに伴うIT関係の法律業務や知的財産における法律業務、個人情報保護に関する法律業務などの新分野が多岐にわたってきています。

※表は全て日本弁護士連合会「弁護士白書2021」より抽出しております。

弁護士の推移 まとめ

弁護士数は増加の一途をたどっていますが、都市部に集中し飽和状態にあります。但し、企業内弁護士や新分野の法律業務など多岐にわたり活躍の場も広がってきていると思われます。

一般生活においても、弁護士がより身近になり法律相談の敷居が低くなってくると思われます。

弊社では、住宅ローンの返済についてや、多重債務、離婚など、提携の弁護士への法的なご相談も可能です。

ご相談いただきましたら、最善の解決方法をご提案いたします。

 

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コロナ ローン減免制度

2021/08/24

「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を改正し、新型コロナウイルス感染症に適用する場合の特則が、2020年12月1日から適用されています。

こちらは、新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少した人を対象に、住宅ローンに加え、カードローン等のその他の債務を抱える方の返済負担を軽減する制度です。

住宅ローンの返済が困難になった場合、通常は競売になってしまったり、任意売却したり、自宅を手放さなくてはなりません。しかし、このローン減免制度を利用すれば、自宅を手放すことなく債務の減額・免除を受けられる可能性があります。

今回は、ローン減免の新制度の概要やメリット、申請の流れについてご紹介します。

執筆者:北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者

北村聡孝

ローン減免制度 メニュー

  

ローン減免制度の概要

ローン減免制度は、新型コロナの影響により失業や、収入・売上が減少したことなどによって、債務の返済が困難になった個人・個人事業主の生活や事業の再建を支援するための制度です。

例えば
・失業または収入の減少によりローンの返済が困難になった
・住宅ローンの他、カードローンなどの債務も増えて返済が困難になった
・コロナ関連の支援を受けたが返済が困難になったが事業は再生したい。

など。

対象の債務は
・2020年2月1日以前に借りていた債務

(住宅ローン、カードローン、事業性ローンなど)

・2020年2月2日~10月30日に借りた新型コロナ対応関連の債務

(政府系金融機関や民間金融機関の新型コロナ関連の貸付)

  

返済困難となった住宅ローンやカードローンなどの債務を抱える個人・個人事業主は、住宅を手放すことなく、住宅ローン以外の債務の減額・免除を申し出ることができます。

個人事業主が、この制度を活用し、新型コロナ対応関連の債務750万円を20万円に減免した例もありました。

  

ローン減免制度のメリット

〇財産の一部を手元に残せる

通常の自己破産などの債務整理より多くのお金を残せる可能性があります。住宅を手放さずに、住宅ローン以外のローンだけを減免できる可能性があります。

〇個人信用情報として登録されない

通常は債務整理を行う場合、個人信用情報に登録されるため、しばらくは新たにローンを組むことができなくなりますが、このローン減免制度を利用した場合、個人信用情報に登録されないため、借入の可能性が残せます。

〇手続支援を無償で受けられる

ローン減免制度を利用する場合、弁護士や不動産鑑定士などの「登録支援専門家」による手続支援を無償で受けられます。手続きには金融機関との協議や書類作成などが必要ですが、地元弁護士会などを通じて登録支援専門家(弁護士)に無償で手続支援を依頼できます。

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ローン減免制度の手続きの流れ

ローン減免制度を利用するには、借入先の同意、簡易裁判所の特定調停手続きが必要です。ローン減免制度の要件を満たしているかは、債務者の財産や新型コロナの影響前後の収入状況、信用情報などから総合的に判断されます。

▶借入先のメインバンク金融機関に手続着手を申出

ご自身で申出ることが必要です。

▶メインバンク金融機関が手続着手に同意

メインバンク金融機関から同意書が発行されます。

▶登録支援専門家による手続支援を依頼

地元弁護士会などに相談されることをお勧めします。

▶債務整理の申出

登録支援専門家が全対象債権者にローン減免制度を利用した債務整理の申出し、財産目録を提出します。

▶「調停条項案」の提出・説明

登録支援専門家が全対象債権者と協議し、調停条項案を全対象債権者へ提出し、同意又は不同意の確認を取ります。

▶特定調停の申立

全対象債権者から同意が得られたら、簡易裁判所へ特定調停の申立てを行います。

▶調停条項の確定(債務整理の成立)

調停条項が確定したら、調停条項の内容に従って弁済を行います。

  

ローン減免制度の費用

■登録支援専門家の支援に費用はかかりません。
■特定調停の申立費用は債務者の負担となります。

  

ローン減免制度が受けられないもの

▶新型コロナ以外の理由でローン返済が困難になった場合は利用できません。

ローン減免制度は、新型コロナの影響で失業や、収入・売上が減少したことなどにより、債務の返済が困難になった個人・個人事業主が支援の対象になります。

▶ローン減免制度の一定要件を満たさないと利用は出来ません。

債務者の財産やコロナ影響前後の収入状況、信用、債務総額、返済期間、利率といった支払条件、家計の状況等を総合的に判断されます。

▶金融機関の同意が得られないと利用が出来ません。

過去に滞納などの契約違反があると金融機関の同意を得られない場合があります。

  

ローン減免制度Q&A

Q 法人でも利用可能ですか?

A 個人を対象とした制度です。個人及び個人事業主を対象としている為、法人は利用できません。

  

Q どのような債務が対象ですか?

A 020年2月1日以前に借りていた金融機関、貸金業者、クレジット会社、リース会社、債権回収会社のローン債務や2020年2月2日~10月30日に借りた新型コロナ対応関連の債務が対象です。

  

Q 最初は何をすればよいですか?

A 先ずは最も借入残高が多い金融機関にローン減免制度の申出をして同意を得ることから始まります。弁護士会などが相談窓口を設けていますのでそこへ相談されるのも可能です。

  

Q 金融機関で申出を同意してもらえない場合はありますか?

A 過去に滞納などの契約違反があると同意を得られない場合がありますが、金融機関は、ローン減免制度を利用できないことが明らかな場合を除いて、同意しなければならないことになっています。

  

Q 金融機関の同意が得られたら支払いがストップされますか?

A 登録支援専門家の支援を受けて債務整理申出をしたときに、ローンの返済がストップします。金融機関の同意だけでは支払のストップにはなりません。

  

Q ローン減免制度を利用したら保証人はどうなりますか?

A 原則として保証人への債務履行は免除されます。

  

Q 住宅を残す方法はどのような方法ですか?

A 住宅資金特別条項として、住宅ローンの弁済は継続し住宅は残したうえでその他の債務を整理する方法と、資産の処分・換価の代わりに住宅等の資産の公正な価額を一括もしくは原則5年以内で弁済して当該資産を残す方法があります。

  

Q 自己破産や個人再生と比べてどのような違いがありますか?

A ローン減免制度を利用した場合は、個人信用情報に登録されませんし、支援専門家の費用が掛かりません。

  
ローン減免制度 まとめ

新型コロナウイルス感染症の影響で収入が減少した人を対象に、住宅ローンに加え、カードローン等のその他の債務を抱える方の返済負担を軽減する制度が「ローン減免制度」です。

一定の要件や、減免対象債務の借入期限日などの制約はありますが、弁護士等の支援専門家の費用は掛かりませんし、個人情報機関にも登録されませんのでメリットも多くあります。

先ずは、一人で悩まずご相談されることをお勧めします。

  

お役立ち情報

日本弁護士連合会

https://www.nichibenren.or.jp/news/year/2020/topic2.html

厚生労働省

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000164708_00001.html

経済産業省

https://www.meti.go.jp/covid-19/

金融庁

https://www.fsa.go.jp/ordinary/coronavirus202001/press.html

消費者庁

https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/information/notice/

国民生活センター

http://www.kokusen.go.jp/soudan_now/data/coronavirus.html

 

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