「不動産競売」とは何か？

「執行」とは何か？

詳しくご紹介します。

不動産競売　執行とは？　メニュー

▷不動産競売とは？ 　　▷執行とは？ 　　▷不動産競売　執行とは？　まとめ

不動産競売とは？

不動産競売とは、民事執行法に基づいて行われる不動産売却手続のことをいいます。

債務者が債権を弁済できない場合に、債権を回収するために、債務者が所有する不動産を強制的に売却し換価することです。

不動産競売の種類は以下のものがあります。

不動産競売の種類 ・不動産強制競売 ・担保不動産競売 ・形式競売

・不動産強制競売

債務者の一般財産（財産全体）を執行の対象とし、そのうちの不動産についての執行手続きのことです。強制競売を行うには確定判決等の債務名義が必要です。

債務名義とは、強制執行によって実現されることが予定されている給付請求権の存在、範囲、執行当事者を表示した公の文章のこと言います。
債務名義の例として、判決や支払督促などがあります。

・担保不動産競売

担保目的物が不動産であり、その担保権（抵当権等）を実行する場合の執行手続きのことです。

債務名義は不要ですが、担保権の存在を示す公的な文章が必要です。　
担保権の例として、抵当権などがあります。

・形式競売

債務の精算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など、不動産を売却してお金に換えることです。

執行とは

債務者が債権を弁済できない場合に、債権を回収するために、債務者が所有する不動産を強制的に売却して、その代金から債権を満足させるために行われる法定手続きのことです。

執行は、

差押→換価→配当

の流れで実行されます。

不動産競売は、執行のうち換価の部分に該当します。

執行の流れ

不動産の強制競売手続きの流れは、次の通りです。

執行裁判所は、強制競売の申立てがあると、書類を審査して適法の場合、強制競売開始の決定をします。

開始決定が債務者に送達されると同時に、裁判所書記官が差押えの登記を管轄登記所に嘱託します。

執行裁判所は、
執行官に対し、現況調査命令
評価人に対し、評価命令
を出します。

現況調査報告書（執行官）

不動産の形状、占有関係、その他の現況を調査した報告書

評価書（評価人）

不動産鑑定士（通常）が、不動産の評価額及び評価の過程を記載した書面
都市計画法、建築基準法等の公法上の規制も記載される

物件明細書

裁判所書記官が現況調査や利害関係人の審尋等を総合的に判断して権利状態を記載した書面
権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの等、不動産の買受に対して注意すべき事実も記載される。

「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」
のことを「3点セット」と言います。

売却手続きの流れ

不動産競売　執行とは？　まとめ

執行とは、差押→換価→配当　の法的手続きのことで

不動産競売とは、執行手続きのうち、換価に該当する売却のことです。

ご自宅に

・「競売開始決定通知」が届いた
・執行官から現地調査の連絡があった

等ございましたら、無料でご相談賜ります。

ご質問のみでも結構です。ご遠慮なくお電話ください。

すでに任意売却業者に相談されている方でも

その任意売却業者に不安を感じたら

いつでもご相談ください。

・依頼はしているが一向に話が進まない ・任意売却がうまくいくか不安だ ・依頼したはずが競売になりそう ・任意売却の相談料を請求された ・不動産の調査料を要求された 等々

ご相談料は無料で承ります。

任意売却のセカンドオピニオン

も真摯にご対応させていただきます。

任意売却業者に不安を感じたら　メニュー

▷任意売却業者に必要なもの 　　▷セカンドオピニオン解決事例 　　▷任意売却業者に不安を感じたら　まとめ

任意売却業者に必要なもの

「任意売却」は、通常の不動産売却と違います。

経験のない不動産業者に依頼されると
「任意売却」で成約できていたはずが、「競売」になってしまいます。

安く落札され、残債が多く残ったり、近所の方に競売になってしまったことがばれたり
デメリットばかりで一つもいいことがありません。

「任意売却」において
業者に一番必要なものは
経験です。

「任意売却」は ・債権者に対する任意売却の申出 ・販売開始価格の調整 ・販売活動報告 ・配分案の調整 等々

その債権者に応じた進め方があります。

未経験の業者や何回か任意売却をやったことがある程度の担当者では
「任意売却」は難しいです。

良くインターネットで目にする社団法人○○協会は、任意売却のコールセンターになります。

コールセンターで電話やメールを受け、実際に任意売却の相談や手続きを進めるのは、その協会に所属している町の不動産屋になります。

中には、経験豊富な不動産会社もあるでしょうが、大半は経験の乏しい業者になります。

最近は、普通の不動産会社でも任意売却の相談サイトを立ち上げている業者さんを見ますが、実際に任意売却をある程度の回数を経験しているかは全く不明です。

セカンドオピニオン解決事例

今まで、他の業者に依頼済みでしたが、セカンドオピニオンでご相談いただいた方の解決事例を上げます。

解決事例①

依頼を受けた業者が債権者に確認を取らず任意売却していた例

宮崎様（仮名）

都道府県	千葉県
建物種別	戸建
職業	無職
年齢	67歳

お話を伺ったところ、ある社団法人加盟の不動産会社が依頼を受けておりました。

ご本人は、その不動産会社から、債権者に確認もとったから、販売を開始している旨を聞いていたそうです。

ご相談を受け、確認してみると、その不動産会社は、筆頭債権者（1番抵当権者）にしか確認を取っておらず、次順位（2番抵当権者）には、任意売却の確認や連絡も怠っていたことが判明しました。

任意売却は、全ての債権者から任意売却の同意を取付け、売却代金の配分金においてそれぞれの抵当権を解除してもらわないと任意売却は成立しません。

その依頼を受けた業者は、あまり経験がなく、配分交渉も知らずに請け負っていました。

任意売却の期限がある販売期間を無駄にしたことと、もし実際に買手様が見つかって契約していたら2番抵当権の解除が出来ず、契約違反で損害金が発生する事態になり兼ねないところでした。

ご本人の希望も有り、早々に従来の不動産会社と専任媒介契約を解除してもらい、私共にご依頼をいただきました。

筆頭債権者および次順位債権者に販売開始価格と売却が成立した場合の配分案で同意をもらい販売を開始しました。

運よく、同学区内の買手様が見つかり無事任意売却が成立しました。

解決事例②

任意売却のすすめ方を全く知らない業者だった例

香川様（仮名）

都道府県	東京都
建物種別	戸建
職業	会社員
年齢	58歳

依頼を受けている業者は、自社のホームページ内で任意売却のページがある不動産会社でした。

ご本人から、任意売却を依頼しているけど思うように売却が出来ず、競売になってしまった旨のご相談でした。

ご面談し、お話を伺っていると、全く任意売却の流れに即していない販売をしていたので不思議に思い、ご本人から債権者に連絡を取ってもらったところ、その依頼を受けた業者は任意売却の申出はしていたそうなんですが、査定書の提出や販売開始価格の同意を得ずに販売しておりました。

任意売却は残債が残っても、市場価格で売却し、残った残債は分割払いできる制度ですが、その業者は、それを知らずにローンの現残債をすべて返済できる金額で販売をしていました。

それゆえ、市場価格より高い価格になりエンドユーザーから全く反響ありませんでした。

その業者の担当に確認してみると、任意売却のことは全く知らず、通常の不動産売却と同じように抵当権債務を全額返済しないと抵当権は解除できないものと思っていたようです。

困ったことに、この債権者は、任意売却の期間を半年間もらえるところ、販売状況の報告なども怠っていたため、3ヶ月で任意売却期間を打ち切られて競売の手続きに入ったところでした。

私共は、ご依頼を受けて、債権者へ査定書の提出から販売価格の調整をやり直し、競売の入札期間前までに、購入者を見つけて任意売却が成立しました。

解決事例③

ご相談者の希望を無視して任意売却していた例

宇都宮様（仮名）

都道府県	埼玉県
建物種別	戸建
職業	会社員
年齢	42歳

ご本人様が弁護士に相談し、弁護士から紹介を受けた不動産会社が任意売却の依頼を受けておりました。

ご本人様は、リースバックを希望されていたにも拘らず、その業者が、他社に売却しようとしているとの相談でした。

その業者は、債権者との手続き上は問題なかったのですが、任意売却はあくまでもご本人様である所有者の意思が絶対条件です。

その業者は、弁護士の紹介であることをいいことに、競売が迫っているご本人様に他社への売却を無理やり迫ってきたところでした。

私共は、専任媒介の解除と弁護士への通達、債権者の再調整を行い、無事、投資家の買手様を見つけ、任意売却を経たリースバックを成立させました。

任意売却の業者の中には、事情があって住宅ローンを払えなくなっている相談者の弱みに付け込む非常に悪質な業者もたまに耳にします。

弁護士も、不動産が得意であったり、刑事事件が得意であったり、労働問題が得意であったり様々です。

今回の弁護士が、たまたまその不動産業者を信頼し丸投げしていただけで、善意ある弁護士だと信じたいと思います。

以上は、任意売却を他業者に依頼した中での成功事例ですが、
ご相談をいただいた中では、すでに時遅くご相談者様のお力になれなかった事例もございます。

お力になれなかった事例

・依頼された業者が、任意売却の手続きを知らず、時を無駄にして競売にされ、ご相談を受けたときには、入札時期が迫っていて債権者の同意が得られなかった。 ・依頼された業者が、全ての債権者からの同意を得ずに販売し決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。 ・依頼された業者が、役所の差押解除交渉を怠り、決済の時に契約不成立になり、再度、任意売却する活動期間がなかった。

任意売却業者に不安を感じたら　まとめ

任意売却を依頼される場合、重要な点は

・任意売却の豊富な経験
・その業者（担当者）の信頼性

につきます。

依頼している任意売却業者に

・一向に話が進まない
・信頼がおけない
・経験が乏しそう
・相談料、調査料を要求された
・希望を聞き入れてもらえない

等々の不安がございましたら、一度お電話ください。
些細なことでも構いません。

「任意売却」は、通常の不動産売却と違い、特異な部分がございます。
ご相談者様にも、充分にご理解をいただき、進めなくてはいけません。

私共は、
任意売却のシステム、金融機関（債権者）の特性等、ご相談者様がご理解いただけるよう、何度でご説明させていただきます。

その上で、
ご相談者様自身にご判断いただき、私共にご依頼いただけるかご決断いただければ良いことだと思っています。

ご依頼されている任意売却業者に少しでも不安を感じられたら、
いつでもご相談承ります。

任意売却の相談に伴って弁護士と接する機会が多く御座いますので、このブログを通じてご相談者様の知識の一環として、弁護士数の推移と今後の展望についてご紹介します。

弁護士数の推移　メニュー

• 弁護士とは
• 弁護士数の推移
• 司法制度改革
• 都道府県別に見る弁護士数の推移
• 弁護士市場
• 弁護士数の展望
• 弁護士数の推移　まとめ

弁護士とは

弁護士とは、依頼を受けて法律事務を処理することを職務とする専門職になります。

民事訴訟では、訴訟代理人として主張や立証活動等を行います。また、破産や民事再生、会社更生法の申請などの法的倒産処理手続、これに関連する管理業務などの法律事務を行い、関連する法律相談も行います。

刑事訴訟では、弁護人になり被告人の無罪を主張し、あるいは適切な量刑が得られるように、検察官と争います。

弁護士になる為には、特例を除いて、法科大学院課程を修了するか、司法試験予備試験に合格した後、司法試験に合格し司法修習を経て、日本弁護士連合会に登録を受けなければなりません。

弁護士の証である弁護士バッジは、『自由と正義』を表す「ひまわり」と、「公正と平等」を表す「天秤（はかり）」がモチーフとして描かれています。

弁護士数の推移

日本弁護士連合会の設立直後の1950年時点では約5,800人だった弁護士数が、その後は増加を続け、2021年時点では43,000人を超えています。

司法制度改革

弁護士数増加の背景には、2000年ごろに始まった司法制度改革があり、裁判の迅速化とともに法曹人口の拡充が進められた結果です。

具体的には、「法科大学院の開校」と「司法試験制度の見直し」が挙げられます。

司法試験の見直しは、一次試験と二次試験、さらに口述試験があるなど難関であり、合格率は5％にも満たない状況でしたが、新司法試験では、法科大学院で学べるようになったり口述試験が廃止されたりしたことで合格率が大幅に上がりました。2021年では1,421人41.5％となっています。

都道府県別に見る弁護士数の推移

弁護士数は全国の中で東京都が圧倒的に多く、地方の県で少ない傾向にあります。

2位の大阪府、4,787人に対し、東京都は、20,923人と圧倒的に弁護士数が多くなっています。

人口1万人当たりの弁護士数においても、大阪府5.41人に対し、東京都14.88人と人口比率においても、東京都に弁護士が集中していることが分かります。

弁護士市場

司法制度改革は、国民が法的サービスを身近に感じ、活用する機会を増やすことでしたが、欧米と違い日本では、もともとトラブルの解決に法的手段を用いる習慣があまりありません。

日本人は、トラブルに発展させないように当事者間の話し合いで解決するケースが多い傾向にあり、弁護士市場の拡大を緩やかにしている一因と言えます。

弁護士数は増加しているものの、弁護士が対応する案件の数が弁護士数の増加には追いついていないのが現状です。

最近では、そのような要因も踏まえ、「企業内弁護士」として会社に所属する弁護士も多く見受けられます。

弁護士の取り組む案件が増えないにもかかわらず弁護士数が増えている状況の中で、都会では弁護士が多すぎて飽和状態になっている反面、地方では弁護士数は少ないものの、都会ほど案件数が多くないため活躍の場がないと聞かれます。

弁護士数の展望

弁護士数の増加傾向は顕著ですが、今後の推移は以下のように見積もられています。

弁護士数増加に伴い弁護士一人当たりの国民数は減少の一途をたどりますので、弁護士が社会の中でより身近な存在になりそうです。

弁護士の業務においては、脱印鑑やネット契約などの時代の移り変わりに伴うIT関係の法律業務や知的財産における法律業務、個人情報保護に関する法律業務などの新分野が多岐にわたってきています。

※表は全て日本弁護士連合会「弁護士白書2021」より抽出しております。

弁護士の推移　まとめ

弁護士数は増加の一途をたどっていますが、都市部に集中し飽和状態にあります。但し、企業内弁護士や新分野の法律業務など多岐にわたり活躍の場も広がってきていると思われます。

一般生活においても、弁護士がより身近になり法律相談の敷居が低くなってくると思われます。

弊社では、住宅ローンの返済についてや、多重債務、離婚など、提携の弁護士への法的なご相談も可能です。

ご相談いただきましたら、最善の解決方法をご提案いたします。