投資用マンションとローン滞納
最近、サラリーマンの方で投資用マンションのローン返済で行き詰まり、ご相談される方が多くいらっしゃいます。
そこで今回は、投資用マンションとローン滞納についてご紹介させていただきます。そ
もそも投資用マンションとはどういうものでしょうか？
投資用マンションとは
購入者が居住目的ではなく、不動産投資を目的としたマンションのことを言います。
投資用マンションの種類
・区分マンション（ワンルームタイプ）
・区分マンション（ファミリータイプ）
・一棟マンション
・一棟アパート
などに分かれます。
巷のニュースをおなじみになった「かぼちゃの馬車」などの一棟ものはまた次の機会としてワンルームタイプの区分マンションについてお話しさせていただきます。
執筆者：北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
区分用マンションの利益を得る方法は2つあります。
①キャピタルゲイン方式低く購入し高く売却し、差益を得る方式です。
②インカムゲイン方式賃貸し家賃収入で利益を得る方式です。
投資用マンションのメリット
サラリーマンの方が、投資用マンションを購入される際のメリットは以下のものがあります。
①老後生活の備え
毎月、家賃収入が入ってくるので、老後の年金代わりになります。
②高い利回り
銀行預金の金利が1％もつかない中、投資用マンションは新築で2～3％、中古で4％～6％の利回りです。
③生命保険代わりとして
団体信用生命保険がつきますので、万が一のことが起きた場合、投資用マンションをローンが無くなった状態で家族へ残せます。
④インフレ対策
預金しているだけですと、インフレの際、実質的価値は目減りしますが、不動産と家賃は物価に連動しますのでインフレ対策になります。
⑤オーナー業務の手軽さ
不動産投資は、家賃収納業務や、物件の維持管理業務など多くの仕事がありますが、ワンルームマンションの場合、業務が少なく信頼のおける賃貸管理会社にまかせておけば、募集から入居者管理等、すべてをやってもらえます。
投資用マンションのリスク
それでは実際にご相談されるサラリーマンの方がローンが払えなくなる場合のリスクをご紹介します。
①賃借人の家賃滞納
賃借人が家賃を滞納して入金がなくても、ローンの支払いは待ってくれません。自己資金から捻出する必要があります。
多くは家賃保証会社に加入してますので、契約内容によりますが家賃保証会社から家賃が代理弁済されます。
②空家
賃借人が引越し手空家になった場合、何も収入がなくローン支払いだけが迫ります。
③家賃の下落
空家を埋めるため家賃を下げて入居者が決まると入金はありますが、月々手出ししなければならない状態にも落ちかねます。
④賃貸管理会社との確執や倒産
賃貸管理会社との契約内容によりますが、こちらの問題が多く聞かれます。具体的に下記に例を挙げてみます。
投資用マンション 実際のご相談例
①投資用ワンルームを3部屋購入。
販売会社と賃貸管理会社が同一グループで購入時、空室保障と家賃保証をするので、月々の収入は保証される旨の説明だったが、実際には保証はなく口頭説明のみで、契約書には記載されていなかった為、実際に1部屋空室になった時、保証の類はなくローンのみを給料から補填したが、2部屋目が空室になり支払いの補填も出来なくなった。
②投資用マンションを2部屋購入。
販売会社が家賃保証の契約で購入したが、2年後、販売会社が倒産し家賃の保証を受けられなくなった矢先、空室になり、ローンの支払いが困難になった。
③投資用マンションを転借会社とサブリース契約をし購入。
年々サブリース会社との家賃が下がり、勤務先の会社の給料低下も伴い、投資用マンションのローン返済収入を圧迫してきたので、サブリース会社に売却する旨を伝えたが、サブリース会社が協力せず、販売活動がままならない。
投資用マンション 実際の解決例
①の解決
空室の入居募集し月々の入金を確実なものとしたうえで、販売活動を開始し、利益はなかったものの損もない状態で3部屋を売却成功。
②の解決
ローン支払いの補填で、他にも借金を重ねていた為、弁護士を介して自己破産申請し、
デメリット等あるものの債務は全て免責。
③の解決
弁護士を介して情報開示と売却活動の協力を交渉し、無事売却成功。
投資用マンションとローン滞納 まとめ
投資用マンションは、上記に挙げたメリットもあり、成功すれば有望な資産形成になりますが、一歩間違えば、人生を左右しかねない状況に追い込まれます。
ワンルームマンションの投資に重要なものは、物件を見極める能力（立地、需要、流通性、コスト）も必要ですが、契約内容の確認とおいしい話を鵜呑みにしないことが大事です。
販売会社や賃貸管理会社選びは大きく影響してきます。
様々な理由や不可抗力でローンが払えない状態になった時、一番は冷静に収支計算を行い展望なく判断することです。
次にプロに相談することです。
私どものモットーは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。
ご相談いただきましたら、最善の解決方法をご提案いたします。
相談内容によっては、提携の弁護士を紹介いたします。
些細なことでも気兼ねなくご連絡ください。
お待ち申し上げます。
