コラム 2024.04.30 2024.05.24

共有持分の不動産を売却するには？

共有不動産とは

共有不動産とは、土地建物やマンション等の不動産を共有名義で所有していることを言います。

例えば、
・不動産購入時、ご主人と奥様で1/2ずつ所有する
・建物建築時、お父様とご主人で1/2ずつ所有する
・相続時、3人の兄弟で1/3ずつ所有する
など

共有持分の割合や人数はそれぞれになります。

現物分割とは、不動産を物理的に分ける方法です。

例えば
持分の割合に現物が見合う割合であれば、一方は土地、もう一方は建物を所有するなどで解決できます。

又は、土地が広ければ、割合に見合う形で分筆してそれぞれを単独所有するなどもの解決方法もあります。

全面的価格賠償とは不動産を物理的に分割できない場合、その持分に対価する代償金を一方に払って、又は受取って解決出来ます。

不動産の価格は、時価額を基準にしその相場の金額で話し合いをします。

例えば
土地建物を1/2ずつ共有し時価が3,000万円とします。
割合でいきますと、1,500万円ずつの割合になりますが、あくまでも話合いになりますので、相手方に売却する場合1,500万円で買取ってもらえるとは限りません。

相手方が、1,200万円で要求してくるかもしれませんし、1,000万円かもしれません。

逆に買取る場合も、1,500万円では了承せず、1,700万円を要求してくるかもしれません。

換価分割とは、不動産を売却して売却金額を割合に応じて分配し解決する方法です。

例えば
マンションを4/5、1/5ずつ共有し売却価格がが3,000万円とします。
4/5の共有者は2,400万円、1/5の共有者は600万円を受取ります。共有物を分割請求されない為に、共有者間で合意すれば、5年を超えない期間内は分割をしない旨の不分割特約を付けることも可能です。

共有持分の当事者間で、現物分割するのか、全面的価格賠償するのか、全面的価格賠償の場合、売るのか買うのか、金額はいくらなのか、又は、換価分割するために販売するのか、先ずは話合いをします。

協議が決裂した場合、裁判所に「共有物分割調停」を申立て、裁判所の調停員の元で話合いが持たれます。

但し、調停員が間に入った場合でも、話合いでの合意が必須ですので、一方が納得しない場合は、協定でも解決には至りません。
尚、「協議」の後、調停を飛ばして訴訟を起こすことも出来ます。

裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起します。

裁判所は、提訴されたら、口頭弁論、双方の主張の整理、和解の検討を経て
和解が成立しない場合は、「現物分割」「全面的価格賠償」「換価分割」の順に検討します。

よって、最終は、裁判所の判断で、「現物分割」「全面的価格賠償」も出来ない場合
「換価分割」＝「競売」になります。
「競売」では、通常、一般市場より安く落札されます。

分配金は、落札価格より諸費用等を差引し残った金額を持分割合に応じて分配されます。

共有持分の不動産は、協議を以て話合いで解決する。

話合いで解決できない場合は、最終的に「競売」になって「分配金」が安くなる可能性が高い。

共有持分の任意売却においても、売却活動承ります。

解決方法は、通常の共有持分の売却と同じように、ご依頼人及び共有者のご意向を最大限ふまえご希望に沿うよう債権者交渉、販売活動尽力いたします。

ご相談は無料です。
また、共有持分のみの買取も行っております。
些細なご質問も無料で承ります。まずはお電話お待ち申し上げます。

北村聡孝: 株式会社テスコーポレーション　営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
プロフィールはこちら