任意売却って何?

任意売却って何?

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「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
 
 
金融機関(銀行)と住宅ローンを契約される際、無理のない返済計画を立てられたかと思います。
 
しかし、様々なご事情により住宅ローンを払うのが難しいと思われるときが訪れてしまうかもしれません。
 
 
「リストラで転職して、次の職が見つからず…」
「教育資金に使ってしまって…」
「病気になってしまって…」
「親の介護で仕事ができなくなって…」
「会社の業績が悪化し…」
「定年までに完済予定だったが…」
「離婚するのに、住宅ローンが残ってしまって…」
「夫(妻)が散財して借金苦で…」
「退職金が出なくて…」
「年金だけでは生活できなくなり…」
「子供にローンを引継げないだろうか…」
「ローンは払えないがこのまま住み続けたい…」
 
「任意売却」は通常の不動産売却とは異なり、
債権者との交渉や細かい知識と多くの経験が必要です。
 
任意売却専門の業者に任せることが大事になってきます。
 
 
 
 
「任意売却」とは、不動産(戸建、マンション)住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
 
 
金融機関(銀行)と住宅ローンを契約される際、無理のない返済計画を立てられたかと思います。
 
しかし、様々なご事情により住宅ローンを払うのが難しいと思われるときが訪れてしまうかもしれません。
 
 
「リストラで転職して、次の職が見つからず…」
「教育資金に使ってしまって…」
「病気になってしまって…」
「親の介護で仕事ができなくなって…」
「会社の業績が悪化し…」
「定年までに完済予定だったが…」
「離婚するのに、住宅ローンが残ってしまって…」
「夫(妻)が散財して借金苦で…」
「退職金が出なくて…」
「年金だけでは生活できなくなり…」
「子供にローンを引継げないだろうか…」
「ローンは払えないがこのまま住み続けたい…」
 
「任意売却」は通常の不動産売却とは異なり、
債権者との交渉や細かい知識と多くの経験が必要です。
 
任意売却専門の業者に任せることが大事になってきます。
 
 
 
 
「住宅ローンが払えない!」となった時、
 
金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。
 
残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

 
これがいわゆる「競売」です。
 
競売とは
 

※競売 図解説明

競売図
 
 
 
 
多くのデメリットがある「競売」に比べ
「任意売却」「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われています。
 
 
 
 
競売のデメリット
任意売却のメリット
「任意売却」「競売」よりも
 
残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。

 
お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

 
また、売却方法によっては自宅に住み続けることもできます。

※任意売却 図解説明

任意売却 図解説明
任意売却において、フラット35、ゆとりローンなどの住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の場合と、
住宅金融支援機構以外の場合は、債権債務の状況と任意売却の流れが若干変わってまいります。
 
住宅金融支援機構の場合の任意売却はこちらをご参照ください。
 
 
 

任意売却の仕組み 住宅ローンを滞納してしまったら

 

住宅ローンを契約された際、保証料をお支払されている方がほとんどだと思います。
 
保証会社はその保証金でローンの契約者(債務者)を保証しておりますので、債務者が住宅ローンを払えなくなって、期限の利益を喪失した場合、残債務を金融機関に代わりに支払います。(代位弁済と言います)
 
保証会社は、払った残債務において債権を保持します。(お借入れされた金融機関と借り入れの状況によって多少変わってまいります)
 
保証会社が債権保持し、そのまま回収にあたるか、サービサーと呼ばれる債権回収会社(保証会社や金融会社の子会社が多い)が委託され回収にあたります。

「任意売却」のご依頼受けましたら、債権回収会社との交渉に入ります。
販売価格や、契約における配分案など密に連絡を取り、交渉等を経て、
最終的な「任意売却」の「承諾」「応諾」を受けます。
 

※住宅金融支援機構以外の場合

ローンの仕組み
期限の利益の喪失は、金融機関によって違います。
 
通常は3ヶ月~6ヶ月です。
 
 
代位弁済とは、保証会社が金融機関に対して債務者の代位で残債務を弁済することで、保証会社が代位して弁済すると、債権者が債務者に対する債権そのものを保証会社が行使することができるようになります。
 

任意売却の期間と競売の流れ

 

債権者によって、任意売却の販売期間債務者の状況、延滞の状況、物件の状況等により変わってきます。
 
任意売却の期間は、1ヶ月~6ヶ月です。競売を申立てられても、競売期間(5ヶ月~6ヶ月)と並行して、販売活動は継続できますので、最低でも競売の申立て前であれば、期間は6ヶ月~11か月の販売期間があります。
 
状況によっては、債権者に任意売却を受け付けられない場合がございます。
 
競売の流れ3

任意売却のスケジュール

 

任意売却のスケジュールは、販売活動、債権者によって違う場合があります。
 
購入者の住宅ローンの申し込みも期間に入りますので、その期間を考慮してスケジュールを考えなくてはなりません。
 
お引越しは、売買契約が終了してから引き渡しの間になりますが、お引越しの事前調査は進めておいてください。
 
任意売却の詳細なスケジュールはこちら
 
 
任意売却の流れ(支援機構以外)2

任意売却の売出販売価格

 

売出販売価格は、債権者によって、売出開始額を指定する場合と指定しない場合がございます。
 
指定されない場合は、市場相場で販売し、購入者があらわれてから、控除費用の交渉を進めます。
 
指定される場合は、査定書を提出して現地の判断等ふまえて販売価格が決定します。
 
任意売却の販売価格の詳細はこちら
 
販売価格の推移(住宅金融支援機構以外)

任意売却の配分案 契約から決済まで

 

購入者が決まりましたら、売却価格をふまえ、控除費用の交渉配分案を基に行います。
 
任意売却の配分案の詳細はこちら
 
配分案(支援機構以外)
全ての債権者の同意が得て、契約、決済、引渡しの流れになります。
残債務は、話し合いで決まった額を返済していきます。
 
債権は、また別のサービサーに売却され、債権者が変わる場合も多々あります。
 
 

 

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