離婚して住宅ローンが払えない!|任意売却無料相談【テスコーポレーション】    

住宅ローンが払えない!任意売却無料相談!最善の解決方法をご提案いたします!

株式会社テスコーポレーション

コラム

離婚と住宅ローン

2020/06/03

離婚と住宅ローン メニュー

  ▷離婚したら住宅ローンはどうなる?
  ▷離婚と住宅ローン 最初にやるべきこと
  ▷離婚するときの住宅ローン解決策
  ▷離婚と任意売却
  ▷離婚と住宅ローン Q&A
  ▷離婚・住宅ローン無料相談対応エリア
  ▷離婚の任意売却解決事例のご紹介

執筆者:北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者

北村聡孝

離婚したら住宅ローンはどうなる?

離婚とは

婚姻関係にある生存中の当事者同士が、有効に成立した婚姻を婚姻後に生じた事情を理由として将来に向かって解消することをいいます。

離婚した際の住宅ローンについて

住宅ローンは、金融機関とローン名義人との間の契約ですので、離婚が決まったからといって夫婦間でその名義を変更することはできませんし、連帯保証人も簡単に外れることはできません。

解決策の選択肢も限られてきます。

離婚と住宅ローン 最初にやるべきこと

離婚する場合 確認すること

離婚する場合、不動産の名義と金融機関との住宅ローンの契約がどのようになっているかが大事です。

所有不動産の名義
  ・ご主人様名義?
  ・奥様名義?
  ・共有名義?
住宅ローンの契約
  ・ご主人様単独?
  ・奥様単独?
  ・連帯債務?
  ・連帯保証?
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住宅ローンの控除や団体信用保険への加入等でメリット、デメリットがございますので、住宅ローンを組まれるときに悩まれたかと思いますが、

考えられるパターンは4つあります。


①所有者はご主人様 住宅ローンの契約者もご主人様

②所有者はご主人様 住宅ローンの契約者はご主人様で奥様が連帯保証

③所有者はご主人様と奥様(共有名義) 住宅ローンもご主人様と奥様の連帯債務

④所有者はご主人様と奥様(共有名義) 住宅ローンはペアローン(ご主人様と奥様がそれぞれ個別ローン)

離婚が決まったら

基本は金融会社に報告(生活環境の変化の通知義務)をしなければなりません。

報告を怠り、住宅ローンの名義人が家に住んでいないということが後々問題になることもあります。

↓お急ぎの方はまず電話で無料相談↓

任意売却テスコーポレーション電話番号0120-978-777
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離婚するときの住宅ローン解決策

解決方法

①不動産を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法

不動産を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法

こちらは売却した際、住宅ローンを完済できることが前提になります。不動産を売却し、残ったお金があれば財産分与として公平に分けます。

奥様が住宅ローンの連帯保証人になっているケースも売却することで外れることになりますので安心です。

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合も、お互い完済できますので問題ございません。
まずはご自宅を査定して、実勢価格を確認することが大事です。

②不動産名義も住宅ローン名義もご主人様のままで、奥様が家をでる方法

不動産名義も住宅ローン名義もご主人様のままで、奥様が家をでる方法

離婚後、奥様が家を出て、残ったご主人様が家の住宅ローンも払い住み続ける場合で、一番問題がございません。

所有者も住宅ローン契約者もご主人様の場合には、奥様は、「不動産の現在価格」から「住宅ローン」を差し引いた額の半分をご主人様に請求することができます。

連帯保証に奥様がなっている場合は、ご主人様が住宅ローンの借換えで連帯保証を外されることをお勧めします。

不動産名義も住宅ローン名義もご主人様のままで、奥様が家をでる方法

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、ご主人様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額で奥様の共有持分を買取らなければなりません。  

③不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法

不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法

ご主人様単独の名義の場合、奥様に安定した収入があれば、奥様が住宅ローンを申込み、所有の不動産を奥様名義にする。  

ただし、銀行の審査で奥様が正社員で一定の収入と勤務年数がないと難しいです。

フラット35の場合、契約内容の変更で、離婚を理由に住宅ローン契約者を変更できる場合がございます。

こちらも、奥様にそれ相当の収入がないとできません。

不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、奥様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額でご主人様の共有持分を買取らなければなりません。  

④不動産名義と住宅ローン名義もご主人様のままで奥様が住み続ける方法

不動産名義と住宅ローン名義もご主人様のままで奥様が住み続ける方法

住宅ローンの名義人が家を出ているので、金融機関とのもめごとに発展しかねません。

ご主人様の生活環境の変化で住宅ローンの支払いが滞ることがございます。

例えば、
「元主人が再婚したり、新しい子どもができて返済を出来なくなる申し出があった。」

「元主人が約束した住宅ローン返済を出来ずに、一括返済を要求され、家を出て行かないといけなくなった」

「元主人が残りの住宅ローンを払えないので売却したいと言ってきた」

「住宅ローンを払い終わったら、名義を私(奥様)にしてくれるはずだったのに、約束を守ってくれない」
と様々な理由が挙げられます。
  
不動産名義と住宅ローン名義もご主人様のままで奥様が住み続ける方法

ご主人様単独の名義でも、連帯保証、連帯債務、ペアローンそれぞれこの問題でご相談にこられる方が多く見受けられます。

離婚協議書でしっかりと条件を決めることが前提ですが、あくまでも住宅ローンは金融機関との契約ですので、ご夫婦でいくら取り決めても住宅ローンが払えない場合は売却せざるを得ません。

非常にリスクが高く、将来、様々な問題が起こりやすいので、離婚時の清算をお勧めします。

売却後住宅ローンが残ってしまう場合は、金融機関との話し合いにより、「任意売却」という方法で解決できます。

離婚と任意売却

「任意売却」とは

離婚で売却しないと解決できないが売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に金融機関の合意を得て売却する方法です。

離婚の際、所有者および住宅ローンの契約者がご自宅に住まない場合、金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してくる場合があります。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

これがいわゆる「競売」です。

「任意売却」「競売」よりも残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

また、売却方法によっては離婚後も自宅に住み続けることもできます。

「親子間売買・親族間売買」「リースバック」の方法で離婚後もご自宅に住み続けることも可能です。

親子間売買
リースバック 図解

離婚となった時、

住宅ローンが残ってしまう場合で後々問題になるより

「任意売却」「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われていますので、

「任意売却」離婚時にスッキリさせておくことをお勧めします。

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離婚と住宅ローン Q&A

Q:離婚を検討していますが、住宅ローンの支払いはどうなるのでしょうか?

A:住宅ローンの名義人が支払いを続けなければなりません。住宅ローンは、その不動産に住むことを約定したローンになりますので、離婚によって住宅ローンの名義人が家を出るのであれば、約定違反ともなりかねません。

Q:離婚を機に夫名義の住宅ローンの残っている不動産を私(妻)名義変更することはできるのでしょうか?

A:住宅ローンを清算して名義変更することはできますが、銀行で住宅ローンを組んで名義変更することは非常に難易度が高いです。仕事や年収の審査もありますが、親族間売買と判断され審査が通らない可能性が大きいです。

Q:離婚して勝手に名義変更したらどうなるのでしょうか?

A:契約違反を指摘され、一括請求される可能性があります。支払いができないと抵当権を実行され、競売の申立てをされるケースもございます。

Q:離婚して夫が家を出ていくことになりました。住宅ローンはそのまま継続して夫が払います。何か問題がありますか?

A:銀行にばれなければ問題ございませんが、将来、元ご主人がローンを払えなくなる可能性がありますので、そうなった際、家を出ていかざるを得ません。

Q:離婚して家を出ましたが、住宅ローンの保証人になったままです。何か問題があるでしょうか?

A:住宅ローン名義人が完済まで払い続ければ問題ございませんが、いつ病気やけがで払えなくなり破産されたら、債務は全て保証人に回ってきます。

Q:夫婦で共有名義の不動産です。離婚の際の解決方法はありますか?

A:①持分を買取る。②持分を買取ってもらう。③共同で売却する。の3っです。
まずは、不動産の実勢価格、不動産ローンの残高を把握してください。

Q:離婚する際の不動産ローンの解決策で一番良い方法は何ですか?

A:売却することをお勧めします。後々トラブルになった相談を数多くいただいています。スッキリ売却することをお勧めします。

Q:離婚してもどうしてもそこに住み続けたいのですが、方法はありますか?

A:住宅ローンを組んで買取れる可能性もありますし、一度売却しリースバックとして賃貸で借りる方法もございます。

離婚と住宅ローン 無料相談対応エリア

東京都 離婚と住宅ローン 無料相談対応エリア

東京都行政区域

東京23区(都内)

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西多摩地域(4市)

青梅市・福生市・羽村市・あきる野市

西多摩郡(3町1村)

瑞穂町・日の出町・檜原村・奥多摩町

申し訳ございません。
東京都島嶼部(とうきょうととうしょぶ)は、エリア対象外です。

神奈川県 離婚と住宅ローン 無料相談対応エリア

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川崎区・幸区・中原区・高津区・宮前区・多摩区・麻生区

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お問い合わせいただき、ご面談の運びとなりましたらご都合の良い日時と場所をご指定下さい。

ご面談場所候補

ご相談者様ご自宅

面談させていただく上で一番良い場所です。ご自宅の状況も拝見できますし、ご相談者様にお出かけのお手間を取らせません。
担当者がご指定の時間に伺います。ご家族に内密なご相談でしたら、他所をご指定下さい。

ご相談者様最寄り駅のファミリーレストラン等

お出かけのお手間はあまり取らせませんが、予約等が出来ない為、待つ場合がございます。

主要駅会議室

各主要駅等において、貸し会議室と提携しております。
予約が出来静かな場所でご相談を承れます。
但し、予約状況でご指定の日時にお取りできない場合がございます。

豊島区池袋の弊社事務所

もちろん弊社事務所にご来社いただいても一向に構いません。

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離婚の任意売却解決事例

離婚の任意売却解決事例

離婚の任意売却解決事例(東京都)①

「前の妻が住んでいる住宅ローンと今の家族の賃貸アパートの家賃の二重払いがきつい」
坂本様(仮名)

地   域関東
都 道 府 県東京都
建 物 種 別戸建
職   業会社員
年   齢39歳
残   債2,000万円
売 却 額1,300万円

ご相談内容

5年前に妻と離婚し、自宅を妻に残し、僕が家を出ました。妻の為にローンの支払いは僕が続けていました。

2年ほど前、新しい家族が出来、前の妻が済んでいる住宅ローンと今の家族の賃貸アパートの家賃を払っていました。二重の支払いが徐々に苦しくなり、借金も膨れ上がり、とうとう、住宅ローンも家の家賃も滞納するしかないとこまで追い詰められています。どうすればよいでしょうか?

解決方法

状況を詳しくお伺いし、今後、住宅ローンを滞納した場合、どのようになってしまうのか、文章と図面にて詳しくご説明申し上げました。

次に、滞納してしまった場合の不動産売却(任意売却)のご説明をし、納得して頂いたのち、任意売却に着手させて頂きました。

他の債務については、督促や取り立てが厳しいところもございましたので、提携の弁護士をご紹介し、債務の整理にあたってもらいました。

不動産の売却になりますので、今お住まいの元奥様とそのご両親とお子様たちに、相談者様の状況を説明し債権者との交渉に入りました。

解決結果

元奥様にご説明申し上げたところ、大変困惑されていましたが、不動産を元奥様である自分が購入することを決断されました。

元奥様の収入面のローンの問題もございましたが、全力で債権者の交渉にあたりました。結果…、元奥様ご家族は、今までのままお気に入りの家に住まわれ、家族皆元気に生活されています。

ご相談者様も、不動産ローンの残債と他の債務を法的に整理され、今では、債務に追われることなく、新しいご家族と幸せな生活の日々を迎えられています。

離婚の任意売却解決事例(千葉県)②

「離婚してから自暴自棄になり借金を重ねてしまい住宅ローンを滞納してしまって・・・」
中島様(仮名)

地   域関東
都 道 府 県千葉県
物 件 種 別戸建
職   業会社員
年   齢37歳
残   債1,600万円
売 却 額1,000万円

ご相談内容

昨年離婚してしまい、自暴自棄になり借金を重ねてしまい住宅ローンを滞納してしまって、どのようにすればよいでしょう?破産のことも伺いたいし、弁護士費用のことも伺いたいし、何よりそちらの相談料はおいくらでしょうか?という内容でした。

弊社への相談は何度でも無料であることをお伝えし、ご相談者様にとって一番良い方法を考え、ご提案させて頂きますのですぐにお会いしましょうということになりました。

解決方法

ご相談者様のお話を伺い、今後の生活に不安を抱いておられてましたので、破産の件や、弁護士費用のご説明をしました。

ご希望に沿えるよう、お住まいからほど近い弊社提携の相談料が無料の弁護士事務所にご一緒して多重債務の件を弁護士を交え考え、弁護士の受任通知を各債務者に発送し、度重なる債権者からの取り立てを弁護士に引き受けてもらいました。

相談者様は、一から生活を立て直したいとの考えで、すべてを弊社と提携の弁護士に依頼をされ、不動産の売却と、破産申請の委任を提携の弁護士に任されました。

解決結果

債権者含め、各方面の協力を得て任意売却で販売活動を開始しました。地元の業者にも声をかけさせていただき、早期に売却が決まりました。

債権者に交渉し、引越し代の控除も得られ、新しい生活に踏み出されました。気にされていた弁護士費用も、法テラス(国が設立した法人の弁護士費用立替システム)を使用され、無理のない分割払いが可能になりました。

現在は、住宅ローンの残債務を含め他の債務も、弁護士介入の元、破産の免責を受けられ、お仕事に邁進されています。

離婚の任意売却解決事例(埼玉県)③

「2年前に離婚。元妻と子供はそのままマンションに住み続けて元夫が住宅ローンを支払う約束でしたが、支払いが困難になってきました」
矢野様(仮名)

地   域関東
都 道 府 県埼玉県
建 物 種 別マンション
職   業会社員
年   齢42歳
残   債3,000万円
売 却 額3,400万円

ご相談内容

2年前に離婚しました。マンションの名義は自分で債務もすべて自分です。

離婚原因は双方にありましたが、子供の学校などのこともあり、元妻はそのままマンションに住み続けることを希望したため、自分がローンを支払っていくことで合意し、支払いを続けてきました。

ただ、自分の生活もあり、ローンの返済が困難になりました。売却する旨を元妻に言うと「絶対に出て行きたくない!住み続ける!約束が違う!」の一点張りです。

何度も話をしましたが、売却に合意してくれず、支払いもしてもらえません。このままいくと競売になってしまい、自分の債務が増えてしまいます。元妻が住んだまま売却はできるのでしょうか。

解決方法

元奥様が住み続けている状況での売却は困難です。オーナーチェンジという形で売却する方法もありますが、元奥様がそれ相応の賃料を支払っていく必要があります。

ただ、滞納が続いて競売寸前の状況でこのままいくと競売になってしまい、債務が残ってしまう可能性があります。

また、元奥様も競売になると出ていかざるを得なくなり、双方にメリットがないことをご説明。元奥様とお会いしてご理解いただき、任意売却で円満解決するとこをご提案致しました。

解決結果

住宅ローンを全額返済し、元妻は同じマンション内に賃貸物件があったので、そちらに引越することができました。

当事者同士だと話が進まないこともありますが、無事解決することができました。最後に元奥様にも感謝のお言葉をいただきました。

離婚の任意売却解決事例(神奈川県)④

「共有名義で購入しましたが、離婚に伴い妻が先に家を出て住宅ローンをの支払いに協力してもらえず・・・」
内村様(仮名)

地   域関東
都 道 府 県神奈川県
建 物 種 別戸建
職   業公務員
年   齢31歳
残   債3,200万円
売 却 額2,100万円

ご相談内容

共働きで年収は二人合わせて1,000万円以上あり、郊外の閑静な住宅地に新築の一戸建てを購入しました。

支払いで困ることは全く考えたことはなかったのですが、住みだして2年位で離婚の話になり、妻はすぐに出ていき、私一人で住み続けるには4LDKはあまりに広く、住む場所はお互いの職場の真ん中にしようということで決めたので、職場近くの一人暮らしに合ったところにしたいと思っています。

何より他にカードローンがあり、住宅ローンの支払いがしんどいので、どうにかならないでしょうか。

持分は妻と2分の1ずつありますが、妻は私が住んでいるからと、住宅ローンの支払いに協力的ではありません。仕事の関係で破産もできません。

解決方法

元奥様とは元ご主人と別に面談し、住宅ローンの支払いが滞るとどうなるのかを説明しました。

奥様は状況をご理解いただきましたが、奥様もご主人に内緒でカードローンの返済があって、ご主人と一緒に住宅ローンの支払いはしんどいとのことでした。

奥様も仕事の関係で破産ができないので、どうしたらよいかと相談されました。

お二人に任意売却の話を説明し、ご自宅の売却後の残債は月々支払える金額で支払えば大丈夫と説明するとお二人ともホッとした様子でした。

解決結果

まずは、元奥様が出ていかれてから、カードローンで借りて住宅ローンを補填していたので、カードローンの借り入れは止めてもらいました。

翌月から滞納が始まり、金融機関に現状を説明して返済ができないので、売却して返済したい旨を伝えてもらいました。2回程、お二人で金融機関に呼び出されましたが、金融機関も任意売却に同意してもらえました。

金融機関から任意売却の期間は3ヶ月設けてもらいましたが、物件の外観、内装ともにセンスのある築3年程度の築浅物件だったので、販売して2ヶ月で契約となりました。

売却後の月々の返済額も返済可能な金額だったので、お二人ともやっていけそうですと、気持ちを切り替えて新たな生活を踏み出されました。

その他の任意売却解決事例をご紹介します。

☆離婚し、家は空き家に、共有名義だったため・・・

ご相談者様はご結婚とほぼ同時に千葉県の郊外に新築一軒家を購入されました。幸せな生活もつかの間、奥様と性格の不一致から離婚され、お互い家を出られたためわずか2年で空家になってしまったとの事。

競売の申立ての決定の後ですが、任意売却は可能でしょうか?新しい家族もいますのでは破産はしたくないのですが、大丈夫でしょうか?

☆離婚後、住宅ローンが残ってしまい・・・

離婚成立した後なのに、いまだに夫と共有名義の住宅ローンの支払いに苦しまされています。

結婚時、マイホームを共有名義で購入し、数年間は問題なく過ごしていたものの、夫が心の病にかかり仕事のできない状態になってしまい離婚という結末になりました。

現在はお互い引越し、空き家になっています。住宅ローンはその後も共同で払っています。きれいさっぱり決別したいと思い売却できるのではと思い相談させていただきました。

☆十数年前に分かれた主人の連帯保証人で・・・

十数年程前に離婚してほどなく再婚して新しい生活をしている元奥様より、元ご主人が住宅ローンを滞納して金融機関から連帯保証人である元奥様のところに督促状がきているので、元ご主人に払い続けさせるか、任意売却をさせるようにして欲しいとのご相談。

今のご主人にこのことを話さない、元ご主人には今の苗字や住所を絶対に言わないという条件で、元奥様と面談することができました。

☆公正証書も作成したのに元妻が出ていかない・・・

子供が成人するまでは元奥様と二人のお子様がご主人名義で購入したマンションに住み続け、その住宅ローンと管理費、修繕費は元ご主人が支払う等の内容を公正証書で取り決め、10年程前に離婚しました。

お子様は二人とも2年前に成人し、養育費は支払わなくなりましたが、住宅ローンと管理費等は成り行きで引き続き支払っていました。

会社の業績不振とともに収入が減り、住宅費用の二重払いが大きな負担になってきました。公正証書には売却するときは、元奥様に報告するとなっていたので事情を話し、売却したいと伝えると、出ていきたくないとのこと。

まさか、こういう回答がくるとは思わなかったので、公正証書にもう少し細かく決めていれば良かったと後悔しました。

以前、他の不動産会社に査定してもらったところ、残債の額より数百万円のプラスがでると言われたのもあり、早く売りたいので何とかしてほしいとご相談がありました。

☆離婚したのに、転居費用がなくて・・・

元奥様より離婚は成立しているが、転居する費用が捻出できず、元ご主人と同居しています。

残債よりも高い金額で家が売れると以前、不動産会社に言われたので、元ご主人に家の売却の話をして、売った金額を転居費用に充てたいので、何とかして欲しい。また、転居する賃貸物件も探してほしい。

☆離婚してギリギリの生活、住宅ローンが払えない・・・

数年前に離婚し、元ご主人おひとりでマンションにお住まいでしたが、生活はギリギリで、住宅ローンを滞納しがちでしたが、ボーナスやカードローンで遅れながらも返済していました。

その生活も限界に達し、金融機関から一括返済の通知が届いたのをきっかけにご相談がありました。元奥様が連帯債務者になっているが、迷惑はかけたくないので、なんとかならないかとの相談内容でした。

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