任意売却とは

任意売却とは

不動産（戸建、マンション）住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（戸建、マンション）を金融機関の合意を得て売却する方法です。

不動産（戸建、マンション）を購入された時、住宅ローンを〇〇年間の月々〇万円の返済と金融会社と住宅ローンを契約されたここと思います。皆さま購入時は、無理のないお支払方法を選ばれたことでしょう。

しかし、家族環境の変化、収入面の変化、体の不調等、様々な理由で「住宅ローンが払えない！」となってしまった場合、「競売」になってしまいます。

「競売」になった場合（落札者によりますが）、強制退去、残債務が多く残ってしまった等、多くのデメリットがあるといわれます。

その多くのデメリットを、解消、または軽減するのが「任意売却」という売却方法です。

引越し先もなく今後の見通しも立たなくなる前に、是非、「任意売却」という手法を知ってください。

任意売却って何？

「任意売却」とは、不動産（戸建、マンション）住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

不動産を購入され、金融機関（銀行）と住宅ローンを契約される際、無理のない返済計画を立てられたかと思います。

しかし、様々なご事情により住宅ローンを払うのが難しいと思われるときが訪れてしまうかもしれません。

「任意売却」は通常の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や細かい知識と多くの経験が必要です。

「任意売却」は任意売却専門の業者に任せなければなりません。

任意売却の仕組み　住宅ローンを滞納してしまったら

住宅ローンを契約された際、保証会社に保証料をお支払されている方がほとんどだと思います。

保証会社はその保証金でローンの契約者（債務者）を保証しておりますので、債務者が住宅ローンを払えなくなって、期限の利益を喪失した場合、残債務を金融機関に代位弁済します。

期限の利益の喪失は、金融機関によって違います。通常は3ヶ月～6ヶ月です。

保証会社は、払った残債務において債権を保持します。（お借入れされた金融機関と借り入れの状況によって多少変わってまいります）

保証会社が債権保持し、そのまま回収にあたるか、サービサーと呼ばれる債権回収会社（保証会社や金融会社の子会社が多い）が委託され回収にあたります。

「任意売却」の依頼をお受けしましたら、債権回収会社との交渉に入ります。

販売価格や、契約における配分案など密に連絡を取り、交渉等を経て、「任意売却」の「承諾」「応諾」を受けます。

任意売却のメリット（競売との比較）

任意売却は競売より有利？

多くのデメリットがある「競売」に比べ「任意売却」は「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われています。

「任意売却」は「競売」よりも残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。

お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

競売のデメリット

任意売却のメリット

任意売却と競売の比較

1．通常の不動産取引と同様の方法で売却

市場価格に近い価格で売却することが可能です。高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければいけない残債を少なくすることができます。

「競売」の場合

競売は一般的に市場価格の7割程度の価格で売却されます。落札（購入）しているのは不動産会社がほとんどです。競売は十分な情報収集ができず、購入時のリスクが高くなるため、入札金額は相場より低くならざるを得ません。

2．任意売却は競売と比較して一般の不動産取引に近い形

プライバシーの確保など、ご相談者様のご希望に沿った販売活動が行えます。

「競売」の場合

競売されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されています。そのため、ご近所や職場の方、お友達に住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られてしまう可能性があります。

3．ご相談者様は、お金の持ち出しが必要ありません。

通常、不動産売却には登記料や測量費用、仲介手数料など、売買価格の3～5%程度の諸経費がかかりますが、「任意売却」の場合、ご相談者様は諸費用の持ち出しは必要ありません。

任意売却の場合は自宅を売却したお金から、諸経費を支払うことが認められています。

「競売」の場合

競売は、裁判所の職権で所有権が変更されますので、それに伴う抵当権の抹消も職権で行われます。但し、競売申立費用は、競売申立者の立替の為、競売を申立てられた側の負担になります。

4．残債務の分割協議が可能です。

任意売却では、残ってしまった債務（残債）をご相談者様と債権者と協議して、ご相談者さまに無理のない範囲内で分割返済ができます。一般的には、月額5,000円～30,000円程度の返済が多くなっています。

「競売」の場合

競売後も残債がある場合、債権者からは一括での返済を迫られます。連帯保証人がいる場合、連帯保証人へ残債返済の責任がございます。

5．このまま住むことができる可能性がございます。

身内の方や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま自宅に賃貸住宅として住み続けるという方法があります。
（リースバック、家族間売買、親族間売買）

引越しをしなければいけないという場合でも、引越し時期が購入者と交渉できるため、1ヶ月程度かけて引越し先を見つけることも可能です。

「競売」の場合

競売で落札された場合、所有権移転後も住み続けると不法占拠になり、裁判所から強制執行の命令により引渡さなければなりません。引越し先の確保等、ご相談者様の意向は関係ありません。

6．引越し費用

任意売却の大きなメリットの一つとして、最高30万円の引越し費用を、債権者との交渉により、売却代金から融通してもらえる可能性があります。引越し費用として認められる金額は、金融機関や各ケースによって違いがありますが、引越し費用をなるべく多く融通してもらえるよう債権者との交渉にあたります。

「競売」の場合

競売の場合、売却代金から引越し費用が融通されるという制度はありません。そのため、立退き料がもらえるといったケースはほとんどありません。

7．引越し時期の目途

任意売却の場合、買主様と協議の話し合いの上、引き渡し時期を決められますので、計画が立てやすくなります。

通常は、契約から引き渡しまでは、1ヶ月～2ヵ月です。買主様と合致すれば、契約から4か月後の引渡しも可能です。（債権者の同意が必要です）

「競売」の場合

落札者によりますが、早急な明渡を要求してきます。拒んでも、法的な手段で強制執行になり、引き渡さざるをえません。

任意売却のデメリット

1．信用情報機関に登録される可能性があります。

住宅ローンを3か月以上滞納した場合はこの信用情報機関に登録されてしまうと、8年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなる等の影響があります。

「競売」の場合

競売も任意売却と同様、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すれば信用情報機関に掲載され、8年間程度は金融機関からの借入れ等が出来なくなります。

2．連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。

連帯保証人の同意が得られない場合は任意売却はすることができません。ご相談者さまのご希望がある場合は、連帯保証人に任意売却に同意いただけるよう説得を行います。

「競売」の場合

裁判所が強制的に不動産売却を行うため、任意売却のように連帯保証人などからの同意は必要ありません。しかし、競売で連帯保証人の義務が免除されるわけではありません。競売後に連帯保証人の給料が差押えられる場合もあります。

3．債権者全員の同意を取り付けなければなりません。

売却の配分案を作成し、債権者全員の同意が必要になります。債権者が競売のほうが回収額が多いと判断した場合等、債権者から任意売却への同意が得られないこともあります。

「競売」の場合

競売は裁判所が決定した不動産鑑定や執行官による現地調査を参考にした基準価格（およそ市場の60％～70％程度）の80%以上の入札があれば成立し売却されます。

任意売却の流れ

債権者によって、任意売却の販売期間は債務者の状況、延滞の状況、物件の状況等により変わってきます。

「任意売却」の期間は、1ヶ月～6ヶ月です。

「競売」を申立てられても、競売期間（5ヶ月～6ヶ月）と並行して、販売活動は継続できます.

最低でも競売の申立て前であれば、期間は6ヶ月～11か月の販売期間があります。状況によっては、債権者に任意売却を受け付けられない場合がございます。

1．借入金融機関からの督促

不動産（戸建、マンション）住宅ローン等の借入を滞納すると借入金融機関から督促の郵便や電話が掛かってきます。

『督促状』『催告書』
『期限の利益の喪失通知』
『代位弁済通知』
『競売開始決定通知書』などです。

今後滞納してしまう恐れがある場合でも「任意売却」を検討することは可能ですので、早めにご相談されることをお勧めいたします。

2．電話・メールでのお問い合わせ

「住宅ローンが払えない！」
「住宅ローンの滞納してしまった！」
「住宅ローンを滞納しそう！」など

現在の状況をご連絡ください。ご相談を年中無休、土日祝日も電話・メールにて受け付けております。

3．専門相談員とのご面談

日時をご予約頂きお会いさせていただきます。現在の住宅ローンの滞納状況や残債務などの状況をお伺いいたし、ご希望を最大限考慮しながら最良の解決策をプランニングしご提案させて頂きます。

ご面談は、債権者や金融機関との交渉に精通した専門相談員がお伺いいたします。法的なご要望がございましたら、随時、提携の弁護士もご紹介可能です。ご相談者様にご納得頂けるまで丁寧にご説明して提案させて頂いておりますのでご安心ください。もし疑問点がある場合には、この時点で全て解消して頂けるよう何度でもご説明させて頂きます。

4．媒介契約締結と不動産の調査・査定

私たちのご提案にご納得頂けましたら「任意売却」に向けて媒介契約を締結致します。その後、不動産の調査・査定を代行します。

5．債権者・金融機関との交渉

全ての債権者・金融機関に査定書を提出し、「任意売却」に同意して頂けるよう交渉、協議します。交渉、協議は、ご面談した専門相談員が担当します。

6．販売活動

販売価格が決まりましたら、広告・インターネット、取引先や不動産会社のネットワークを通じて購入希望者をお探しします。

ご相談者様の状況に応じて、ご希望の販売活動も可能ですのでご安心ください。債権者の状況や売却できる期間、物件の状況などに応じた購入希望者を探していきます。

内覧希望の購入希望者がいらっしゃったら、日時調整させて頂きご案内します。

7．販売報告・販売価格の見直し

販売活動において反響の件数や状況の詳細報告を、定期的にご相談者様と債権者に対して行います。

8．買付申込書の取得

購入希望者の申込がございましたら、買付申込書を取得します。

9．配分案作成と債権者交渉

買付申込書の金額をもとに配分案を作成し、全ての債権者・金融機関に対し、売却の合意交渉を行います。

10．売買契約締結

全ての債権者・金融機関からの配分案の合意を取付けた上で、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、ご相談者様と購入希望者との間で不動産の売買契約を締結致します。

11．引越しの準備

お引越し先の斡旋、紹介、ご相談も全てお受けいたします。引越し業者のお手配、残地物の処理等もご相談可能です。

12．最終配分案確定と債権者最終調整

決済日（引渡日）が決まりましたら、日割り計算等、最終の配分案を確定させた上で、売買代金の配分や解除料、抵当権抹消費用の最終調整を行います。名義変更に必要な司法書士の手配もいたします。

13．決済（引渡し）

売買代金の清算と買主への引渡しを行います。

決済は主に銀行で行われ、ご相談者様や買主だけではなく、債権者も集まり、

・売買代金受領や抹消費用、抵当権や差押えの解除料などの清算
・権利証や物件資料、鍵などを買主へ引渡し

を行い、「任意売却」のすべてが完了します。

ご面談場所候補

お問い合わせいただき、ご面談の運びとなりましたらご都合の良い日時と場所をご指定下さい。

ご相談者様ご自宅

面談させていただく上で一番良い場所です。ご自宅の状況も拝見できますし、ご相談者様にお出かけのお手間を取らせません。
担当者がご指定の時間に伺います。ご家族に内密なご相談でしたら、他所をご指定下さい。

ご相談者様最寄り駅のファミリーレストラン等

お出かけのお手間はあまり取らせませんが、予約等が出来ない為、待つ場合がございます。

主要駅会議室

各主要駅等において、貸し会議室と提携しております。
予約が出来静かな場所でご相談を承れます。
但し、予約状況でご指定の日時にお取りできない場合がございます。

豊島区池袋の弊社事務所

もちろん弊社事務所にご来社いただいても一向に構いません。

 

私たちの想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。分からないことございましたら、何度でもご質問ください。