住宅ローンの返済が困難になった際、任意売却は一つの選択肢である一方、様々なトラブルが起こる可能性もあります。この記事では、任意売却で起こり得るトラブルとその防止策、注意点について解説します。
任意売却で起こり得るトラブル
任意売却で起こり得る主なトラブルは以下の通りです。
売却価格が低くならないように注意
任意売却では、債権者（金融機関）が主導権を握るため、債権者との交渉が重要になってきます。市場価格よりも低い価格での売却を強いられるというトラブルに遭わないためには、いかに専門知識と交渉力を持った不動産担当者に依頼するかが重要になります。債務者が自分の力だけで希望価格を通そうとするのは現実的に厳しいと言えるでしょう。
また、早期売却を優先するあまり、適正価格よりも低い価格で売却をしてしまいたくなることがあるかもしれませんが、エリア特性や相場に精通した不動産担当者のアドバイスを参考になるべく適正価格で売却に臨むことが重要になってきます。物件の状態、立地などからどれくらいが適正価格になってくるか、担当者とよく相談して売却価格を決めましょう。
売却手続きが長引く
任意売却では、債権者との交渉に時間がかかり、手続きが遅延するといったトラブルが発生する可能性もあります。よくある原因としては一般的な不動産売買の片手間に任意売却を取り扱っていて交渉スキルが充分でない不動産業者に依頼をしてしまうと、このようなトラブルになる可能性も高まってきます。不動産業者の経験不足により手続きが滞ったり、必要書類の準備に時間がかかり全体のスケジュールが遅れるというケースもあります。
残債が残ってしまう
売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合、残債が発生します。残債は自然に消えることはなく、返済義務が継続するほか、残債の返済計画が不明確な場合には新たな金融トラブルに発展する可能性があるでしょう。残債の金額が予想以上に大きく、返済が困難になることもあるため、残債が出そうな場合には早期に専門家に相談するなど適切な対処が必要です。
買主が見つからない
物件の状態や立地により、買主が見つかりにくいケースがあります。たとえば価格設定が高すぎる場合や、市場動向によって買主の需要が低下している場合、思うように買主を見つけることが難しいでしょう。このようなトラブルを避けるためにも弁護士と提携していたり、長年の営業で販売網を作ってきた不動産業者を選ぶことが大切です。
任意売却に関する注意点
任意売却で起こり得るトラブルについて解説しましたが、ここからは任意売却をする場合の注意点をみていきます。
信頼できる不動産業者を選ぶ
実績と経験のある業者を選ぶことがトラブルを防ぐ上で何より重要です。任意売却の専門知識を持つ業者を選定し、業者の評判や口コミを確認しましょう。複数の業者に相談したうえで、比較検討することをおすすめします。その際、業者の対応の丁寧さや説明の分かりやすさも重視しましょう。
売却価格の査定は複数業者に依頼する
売却価格の査定は複数の不動産業者に依頼し、比較することが大切です。近隣の取引事例や相場情報を収集し、物件の特徴や改修履歴を正確に伝えましょう。査定根拠の説明を求め、理解に努めることも大切です。売却時期や市場動向を考慮した査定を依頼し、物件の潜在的な価値を適切に評価してもらうように心掛けましょう。
スケジュールを明確にする
売却完了までの全体的なスケジュールを把握し、各段階での所要期間を明確にすることもトラブルを防ぐ上で重要です。債権者との交渉期間を考慮したスケジュールを立て、買主探しにかかる期間を現実的に見積もりましょう。契約から決済までの期間を明確にし、引越しのタイミングもスケジュールに組み込むことをおすすめします。
契約内容はしっかりと確認する
売買契約書の内容を詳細に確認し、不明な点は必ず質問し理解してから署名しましょう。特に、特約事項の有無と内容、手付金や決済金の支払い条件、引渡し条件や日程について確認することが大切です。トラブルを防ぐために、瑕疵担保責任の範囲や契約解除条件も理解しておく必要があります。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢の一つです。競売と比較して多くのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。ここでは、任意売却の主なメリットとデメリットについて見ていきましょう。
メリット
任意売却は競売よりも高値で売却できる傾向にあり、残債を減らせる可能性があります。また、売却完了まで居住を継続できるため、新しい住居を探す時間的余裕も生まれるでしょう。信用情報への影響も競売と比べて少なく、将来の借入れなどへの影響を最小限に抑えることができます。
さらに、自分で買主を探せることから、知人や親族など信頼できる相手に売却できるのも任意売却のメリットです。物件の状態も良好に保ったまま売却できるので、近隣への影響も最小限に抑えられるでしょう。
デメリット
一方で、売却後も残債が残る可能性があり、額面が大きいと新たな経済的負担となることがあります。手続きにあたっても全てを一人でやろうとすると時間と労力がかかることから、精神的・肉体的な負担となる恐れがあります。また、買主が見つからない場合は競売になるリスクがあり、複数の債権者がいる場合は調整が難しくなる点に注意が必要です。
任意売却でのトラブルを防ぐためには
任意売却は住宅ローンの返済が困難になった際の選択肢の一つですが、不動産業者選びの段階で専門性や経験が不足した担当者に依頼してしまうと様々なトラブルや注意点があることを理解しておく必要があります。売却価格が予想より低くなる、手続きが長引く、残債が残る、不動産業者とのトラブルが発生する、買主が見つからないなどの問題が担当者によっては起こり得るでしょう。
これらのトラブルを防ぐためにも、任意売却に対する専門性が高く信頼できる専門家のサポートを受けながら、十分な情報収集と理解を心がけ、慎重に手続きを進めることが大切です。
テスコーポレーションは「任意売却取扱主任者」等の有資格者も在籍する任意売却の専門業者であり、多数の相談実績を有しています。相談料や着手金は一切生じないことに加え、任意売却における諸経費もすべて売却代金から控除されるため、相談者様が金銭的な不安を感じることもありません。
豊富な実績を持つ任意売却専門相談員が無料で相談に応じていますので、お困りのことがあればお気軽にお問い合わせください。
投稿者プロフィール
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株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
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