離婚したら住宅ローンはどうなる？解決事例も紹介

離婚したら住宅ローンはどうなる？

離婚とは

婚姻関係にある生存中の当事者同士が、有効に成立した婚姻を婚姻後に生じた事情を理由として将来に向かって解消することをいいます。

離婚した際の住宅ローンについて

住宅ローンは、金融機関とローン名義人との間の契約ですので、離婚が決まったからといって夫婦間でその名義を変更することはできませんし、連帯保証人も簡単に外れることはできません。

解決策の選択肢も限られてきます。

離婚と住宅ローン 最初にやるべきこと

離婚する場合 確認すること

離婚する場合、不動産の名義と金融機関との住宅ローンの契約がどのようになっているかが大事です。

住宅ローンの控除や団体信用保険への加入等でメリット、デメリットがございますので、住宅ローンを組まれるときに悩まれたかと思いますが、

考えられるパターンは4つあります。

離婚が決まったら

基本は金融会社に報告（生活環境の変化の通知義務）をしなければなりません。

報告を怠り、住宅ローンの名義人が家に住んでいないということが後々問題になることもあります。

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離婚するときの住宅ローン解決策

解決方法

①不動産を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法

こちらは売却した際、住宅ローンを完済できることが前提になります。不動産を売却し、残ったお金があれば財産分与として公平に分けます。

奥様が住宅ローンの連帯保証人になっているケースも売却することで外れることになりますので安心です。

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合も、お互い完済できますので問題ございません。
まずはご自宅を査定して、実勢価格を確認することが大事です。

②不動産名義も住宅ローン名義もご主人様のままで、奥様が家をでる方法

離婚後、奥様が家を出て、残ったご主人様が家の住宅ローンも払い住み続ける場合で、一番問題がございません。

所有者も住宅ローン契約者もご主人様の場合には、奥様は、「不動産の現在価格」から「住宅ローン」を差し引いた額の半分をご主人様に請求することができます。

連帯保証に奥様がなっている場合は、ご主人様が住宅ローンの借換えで連帯保証を外されることをお勧めします。

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、ご主人様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額で奥様の共有持分を買取らなければなりません。

③不動産名義と住宅ローン名義を奥様名義にして、奥様が住み続ける方法

ご主人様単独の名義の場合、奥様に安定した収入があれば、奥様が住宅ローンを申込み、所有の不動産を奥様名義にする。

ただし、銀行の審査で奥様が正社員で一定の収入と勤務年数がないと難しいです。

フラット35の場合、契約内容の変更で、離婚を理由に住宅ローン契約者を変更できる場合がございます。

こちらも、奥様にそれ相当の収入がないとできません。

共有持分の連帯債務、ペアローンの場合は、奥様は不動産の現在価格から共有部分に相当する額でご主人様の共有持分を買取らなければなりません。

住宅ローンの名義人が家を出ているので、金融機関とのもめごとに発展しかねません。

ご主人様の生活環境の変化で住宅ローンの支払いが滞ることがございます。

ご主人様単独の名義でも、連帯保証、連帯債務、ペアローンそれぞれこの問題でご相談にこられる方が多く見受けられます。

離婚協議書でしっかりと条件を決めることが前提ですが、あくまでも住宅ローンは金融機関との契約ですので、ご夫婦でいくら取り決めても住宅ローンが払えない場合は売却せざるを得ません。

非常にリスクが高く、将来、様々な問題が起こりやすいので、離婚時の清算をお勧めします。

売却後住宅ローンが残ってしまう場合は、金融機関との話し合いにより、「任意売却」という方法で解決できます。

離婚と任意売却

「任意売却」とは

離婚で売却しないと解決できないが売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に金融機関の合意を得て売却する方法です。

離婚の際、所有者および住宅ローンの契約者がご自宅に住まない場合、金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してくる場合があります。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。

これがいわゆる「競売」です。

「任意売却」は「競売」よりも残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。お引越しの費用を出していただけるケースもあります。

また、売却方法によっては離婚後も自宅に住み続けることもできます。

「親子間売買・親族間売買」や「リースバック」の方法で離婚後もご自宅に住み続けることも可能です。

離婚となった時、住宅ローンが残ってしまう場合で後々問題になるより「任意売却」は「競売」よりも有利な条件の販売方法と言われていますので、「任意売却」で離婚時にスッキリさせておくことをお勧めします。

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離婚と住宅ローン　Q＆A

Q：離婚を検討していますが、住宅ローンの支払いはどうなるのでしょうか？

A：住宅ローンの名義人が支払いを続けなければなりません。住宅ローンは、その不動産に住むことを約定したローンになりますので、離婚によって住宅ローンの名義人が家を出るのであれば、約定違反ともなりかねません。

Q：離婚を機に夫名義の住宅ローンの残っている不動産を私（妻）名義変更することはできるのでしょうか？

A：住宅ローンを清算して名義変更することはできますが、銀行で住宅ローンを組んで名義変更することは非常に難易度が高いです。仕事や年収の審査もありますが、親族間売買と判断され審査が通らない可能性が大きいです。

Q：離婚して勝手に名義変更したらどうなるのでしょうか？

A：契約違反を指摘され、一括請求される可能性があります。支払いができないと抵当権を実行され、競売の申立てをされるケースもございます。

Q：離婚して夫が家を出ていくことになりました。住宅ローンはそのまま継続して夫が払います。何か問題がありますか？

A：銀行にばれなければ問題ございませんが、将来、元ご主人がローンを払えなくなる可能性がありますので、そうなった際、家を出ていかざるを得ません。

Q：離婚して家を出ましたが、住宅ローンの保証人になったままです。何か問題があるでしょうか？

A：住宅ローン名義人が完済まで払い続ければ問題ございませんが、いつ病気やけがで払えなくなり破産されたら、債務は全て保証人に回ってきます。

Q：夫婦で共有名義の不動産です。離婚の際の解決方法はありますか？

A：①持分を買取る。②持分を買取ってもらう。③共同で売却する。の3っです。まずは、不動産の実勢価格、不動産ローンの残高を把握してください。

Q：離婚する際の不動産ローンの解決策で一番良い方法は何ですか？

A：売却することをお勧めします。後々トラブルになった相談を数多くいただいています。スッキリ売却することをお勧めします。

Q：離婚してもどうしてもそこに住み続けたいのですが、方法はありますか？

A：住宅ローンを組んで買取れる可能性もありますし、一度売却しリースバックとして賃貸で借りる方法もございます。

離婚と住宅ローン問題の解決事例

離婚に伴う住宅ローン問題は、多くの家庭で直面する課題です。特に、住宅は大きな資産であり、その取り扱いを誤ると将来的なトラブルを招く可能性があります。以下では、具体的な解決事例を紹介し、それぞれのケースにおける対処法について考察します。

①不動産を売却、住宅ローンを返済し、残りを財産分与する方法決方

不動産を売却するのは、離婚後の住宅ローン問題を解決するための一般的な方法です。この方法では、まず不動産を市場で売却し、その売却金で住宅ローンを返済します。残った資金は、財産分与として夫婦間で公平に分け合います。

たとえば、夫婦が共同名義で購入した家の場合、売却後に得た金額から住宅ローン残高を引いた額が財産分与の対象となります。このアプローチは、特に不動産の価値がローン残高を上回っている場合に有効です。売却によって得られる資金は、新たな生活を始めるための資金として利用できるため、経済的な負担が軽減されるでしょう。

一方、売却価格がローン残高を下回る場合は、銀行（保証会社）との事前相談により、「任意売却」という方法で解決できます。任意売却とは、債務者自身が不動産を売却し、その売却代金をローンの返済に充てる方法です。

②不動産名義も住宅ローン名義も夫のままで、妻が家を出る方法

このケースでは、妻が家を出て行くことになり、不動産名義や住宅ローン名義はそのまま夫に残ります。この方法は、特に奥様が新たな住居を探す必要がある場合や、夫が引き続きその家に住む意向がある場合に適しているでしょう。

この場合、妻は、「不動産の現在価格」から「住宅ローン」を差し引いた額の半分を夫に請求することができます。これは、婚姻期間中に共同で築いた財産の清算という観点から認められる権利です。

妻は、新しい住居を見つけるための時間が必要ですが、この選択肢にはいくつかのメリットがあります。まず、妻は新しい生活環境を整えることができるため、精神的な負担が軽減されます。また、夫に住宅ローンの支払い責任が残るため、妻はその経済的リスクから解放されます。

ただし、この方法では将来的なトラブルが生じる可能性がある点に注意しなければなりません。たとえば、夫が住宅ローンの支払いを怠った場合、妻にも影響が及ぶことがあります。そのため、離婚協議書などで明確な取り決めをしておくことが大切です。

③不動産名義と住宅ローン名義を妻名義にして、妻が住み続ける方法

この方法では、不動産名義と住宅ローン名義を妻に変更し、妻が引き続きその家に住むことになります。ただし、この場合、妻には安定した収入が求められる点に注意が必要です。金融機関は、新たな契約者としての信用力や返済能力を審査します。

もし妻が正社員として安定した収入がある場合、この選択肢は有効です。また、フラット35などの場合には、離婚理由で契約者変更が認められることもあります。ただし、この手続きには時間と手間がかかるため、早めに準備を進める必要があるでしょう。

この方法のメリットとして、妻が自宅に住み続けられることで生活環境や子供と同居する場合の影響を最小限に抑えられる点が挙げられます。しかしながら、新たな契約者として金融機関との交渉や手続きが必要となるため、その点については専門家への相談をおすすめします。

④不動産名義と住宅ローン名義も夫のままで妻が住み続ける方法

このケースでは、不動産名義と住宅ローン名義はそのまま夫のものですが、妻が居住権を持ち続ける形になります。そのため、離婚後の居住権についてきちんと話し合う必要があります。

具体的には「元夫が約束した通り住宅ローンの支払いを続ける」という条件や、「将来的には不動産名義変更する」という合意内容を書面化しておくとよいでしょう。このような合意書によって、お互いの責任や権利関係が明確になり、不測の事態にも対応しやすくなります。

ただし、この方法では元夫が再婚したり新しい家庭を持った場合、その影響で住宅ローンの支払い能力に変化が生じる可能性があります。そのため、将来起こりうるリスクを想定し、弁護士などの専門家に相談しながら、手続きを進めるようにしましょう。

⑤離婚した夫が住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法

離婚後に夫が住宅ローンの支払い能力を失った場合には、いくつかの解決策があります。それぞれについて、みていきましょう。

ケース①

一つ目は、不動産を売却して債務を清算する方法です。この場合、不動産市場の状況によりますが、多くの場合は任意売却という手法も利用できるでしょう。任意売却とは、金融機関との合意によって行われる売却手続きであり、市場価格に近い価格で売却することも可能です。

ケース②

二つ目は、元夫から賃貸契約として家賃収入でローン返済するといった方法です。。ただし、この場合でも金融機関との契約内容によって制約されることがありますので注意が必要です。

ケース③

最後に、元夫から不動産購入するという方法もあります。この際には、ご相談者自身の収入などによって審査されますので、新たな借り入れ契約についても慎重な検討が求められます。特に偽装離婚や資産隠しなどが疑われないよう十分な説明が必要です。

離婚した場合の住宅ローンについて

離婚と住宅ローン問題は非常に複雑ですが、それぞれのケースによって最適な解決策があります。専門家への相談や明確な合意書作成などによってトラブル回避につながりますので、自身の状況に応じて適切な対策を講じるようにしましょう。

テスコーポレーションでは、離婚と住宅ローンの相談に関して豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、お客様の状況に応じた最適なアドバイスを提供いたします。住宅ローンの返済でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。

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投稿者プロフィール

北村 聡孝

株式会社テスコーポレーション　営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
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