競売に関連する用語集

競売・不動産競売とは

競売とは

競売（きょうばい、けいばい、せりうり）とは、大きな意味で言えば、販売目的で何らかの場に出された物品を、最も良い購入条件を提示した買い手（入札希望者）に売却するために、各々の買い手が提示できる購入条件を競わせる事を言います。

不動産競売とは

民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行い、その不動産を裁判所が売却する手続きのことを言います。
抵当権の基づくものを不動産競売（ケ）の事件、抵当権に基づかない強制競売（ヌ）の事件とに分かれます。

不動産評価書とは

競売の際、評価人（不動産鑑定士）が執行官に同行し現況調査し、裁判所に提出する評価書のことを言い、競売三点セットのひとつです。
評価書には、物件の概要・状態、最低売却価額 の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、 写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。

競売予告とは

競売予告とは住宅ローンの延滞が続いた際、金融機関発行の競売にかける旨を記す書面のことを言います。
予告書に決まった書式はなく、〇月〇日までに連絡又は、約定返済額及び損害金の返済がない場合は競売を申立てます等。期限の利益の喪失後であれば、一括弁済を要求します。一括弁済できない場合は競売を申立てます。というような内容が記入してあります。
また、債権者によっては競売予告なしに突然、競売申し立てをする場合もあります。

物件明細書とは

物件明細書とは競売の際、物件詳細の書面のこと言い、、競売三点セットのひとつです。
物件明細書には、不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無 （土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する 引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。しかし競売落札後、裁判で物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので、注意が必要です。
物件目録に記載されている内容
土地は、所在、地番、地目、地積（面積）の表示。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
マンションは、１棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の表示。

競売開始決定通知とは

競売開始決定通知とは裁判所から送られてくる通知で、競売の手続きを始めること、不動産の差し押さえをしたということを知らせるものです。
債権者が裁判所に抵当権を設定している不動産の競売を申し立てた際、その申し立てを裁判所が受理したというお知らせが、競売開始決定通知です。

売却基準価格とは

売却基準価格とは裁判所によって選任された評価人（不動産鑑定士）による評価に基づいて定められた競売不動産の基準となる価額です。
評価人の計算過程も三点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)に明記されます。競売において、この売却基準価格の２割まで下がった金額まで入札可能となりました。
売却基準価格の2割に相当する額を控除した価額を買受可能価額と言います。
それ以下の価額での入札は無効となります。
以前の最低売却価額制度は、最低売却価格を下回る買受申し出を認めない制度でした。現在は、最低売却価額を売却基準価額に改め、この価額から2割に相当する額を控除した価額以上での買受申し出を認める売却の基準価格のことです。

配当要求とは

配当要求とは強制執行において差押債権者以外の債権者が執行機関に対して弁済を求める行為を言います。
債務者の財産に対して他の債権者がすでに執行をしているとき，債権者は債権者平等の原則に基づいて，自己への配当の要求をすることができます。競売において競売を申立てた債権者以外でも、債務者に債権を持っていた第三者は自分にも配当するよう要求できます。これが配当要求です。

買受可能価額とは

買受可能価額とは競売の用語で、売却基準価額から２割を控除した額で、入札価格の最低価格のことをいいます。
それ以下の価額での入札は無効となります。
以前の最低売却価額制度は、最低売却価格を下回る買受申し出を認めない制度でした。現在は、最低売却価額を売却基準価額に改め、この価額から2割に相当する額を控除した価額を買受可能価額というようになり、この買受可能価額以上での買受申し出を認める制度となりました。

執行官とは

執行官とは
国（裁判所）の代理人として、強制執行の実際の作業を取り仕切る人のこと言います。
執行官の具体的な業務は、売却実施のための準備 ( 現地検分、入札書類受付、開札準備 ) 、強制執行・保全処分の実行などを行います。

入札期間とは

入札期間とは競売の期間入札方式において、入札する期間のことを言います。
競売にの入札には、「期日入札」と「期間入札」という方法があります。期間入札とは、裁判所が一定期間に入札者を募り、後日、開札することです。

競売三点セットとは

競売三点セットとは「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」のことを言います。
執行官、評価人（不動産鑑定士）が裁判所に提出する書類で、対象不動産の権利関係などが盛り込まれており、入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります。
任意売却において、競売と並行して任意売却活動している際、債権者によって異なりますが、この競売三点セットを指標に購入希望者があらわれた場合の売却価格に同意するかの判断材料になります。

期間入札とは

期間入札とは期間入札とは入札の方法のひとつで、入札公示日から一定期間をおいて入札を行い、入札期間内に買受希望者からの入札を募るものを言います。
これに対し，指定日時，指定場所に入札者が集まり，その場で入札者が入札し落札者を決定するものを「期日入札」といいます
不動産競売においては期間入札方式が用いられます。
買受希望者は公告後、設定された入札期間中に入札を行います。入札に際しては入札書・添付書類の提出、および売却基準価額の２割の保証金の払込みが必要です。

現況調査報告書とは

現況調査報告書とは競売の際、執行官が現況調査し、裁判所に提出する報告書のことを言い、競売三点セットのひとつです。
報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造など、不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付されます。

最高価買受申出人とは

最高価買受申出人とは期間入札の開札期日において，適法な入札をした方の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた方のことを言います。
続いて、裁判所が最高価買受申出人に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定という裁判を行う売却決定期日に進んでいきます。
債権者、債務者及び所有者等の利害関係人は、売却許可決定に対する不服申立方法として執行抗告をすることができますので、公告の掲示日の翌日から起算して１週間以内に執行抗告の申立てがなされない場合に売却許可決定が確定することになります。

明渡訴訟とは

明渡訴訟とは
不動産の所有者が、家賃の不払いや契約違反等で、占有者に対し「当該不動産の明渡し」という判決を裁判所に求めるものです。
通常、6ヶ月～1年かかります。
判決が下りれば、強制執行がかけられます。
交渉で明渡しされるのが理想的です。

明渡訴訟に必要なもの
〇明渡訴状
〇不動産登記簿謄本
〇固定資産評価額証明書
〇法人の場合は代表者事項証明書
〇予納郵便切手 約6,000円
〇収入印紙（訴額に応じた手数料）
〇証拠書類
建物賃貸借契約書や内容証明郵便や配達証明書等

明渡訴訟で判決が下りると、強制執行の申立てができます。
強制執行申立て
↓
執行官による明渡の催告がされます
※執行官や鍵屋などが荷物の搬出の見積もり等をします。
※引渡期限を公示されます。
↓
強制執行断行
※住居に居座ったり、鍵交換の後勝手に入ろうとすると、刑事事件（不法侵入）になる場合があります。

競売の落札の買受人の場合は、簡略的に強制執行ができる「不動産引渡命令」が行えます。

明渡猶予制度とは

明渡猶予制度とは
抵当権の実行（競売）に対抗することができない賃貸借権者は、当該不動産を直ちに明け渡さなければならないのが原則です。しかしこれでは、直ちに明け渡しに応じなければならないこととなり、思わぬ損害を受けることになります。よって、抵当権の実行による競売がなされた場合に、競売による代金を競売の買受人が納付した日から6ヵ月間は、当該建物の明渡しを合法的に拒むことができるという制度です。
以前は、短期賃貸借保護制度が置かれていて、短期賃貸借居住者は3年間（契約内容による）保護されていましたが、民法改正によりこの制度は2004（平成16）年3月31日をもって原則的に廃止されました。

明渡し料とは

明渡し料とは
競売不動産においては、買受人が不動産占有者に任意に明渡してもらう場合に、その占有者に支払うお金のことをいいます。
立退料、引越代などにあたりますが、明渡料が支払われるかは買受人によって違います。

その他様々な状況で明渡料があります。
賃貸人から賃借人へ賃貸借契約を終了させたい場合や、地主が借地権者に借地権を終了させたい場合などです。
明渡料は、状況によって変わります。賃借人が法人である場合の営業補償や移転実費、お店の場合などは顧客の損失や地縁的損失も営業補償に加えられます。

明渡を実現する目的が敷地の有効利用や高度利用である場合は、明渡料は高額になる傾向がありますし、訴訟等に発展したケースでも明渡料が認められない場合もあります。

明渡料の算出基準は、幾通りもありますが、最終的には交渉によって、払う側、貰う側の話合いによります。

買受可能価額とは

買受可能価額とは
競売の用語で、売却基準価額から２割を控除した額で、入札価格の最低価格のことをいいます。
それ以下の価額での入札は無効となります。
以前の最低売却価額制度は、最低売却価格を下回る買受申し出を認めない制度でした。現在は、最低売却価額を売却基準価額に改め、この価額から2割に相当する額を控除した価額を買受可能価額というようになり、この買受可能価額以上での買受申し出を認める制度となりました。

買受適格証明書とは

買受適格証明書とは
公売において、公売財産が農地等であった場合に、農業委員会又は都道府県知事が、農地等（田・畑・放牧地等）の取得を希望する者に対し、農地法の許可又は届出の受理が可能であると判断して発行する書面のこと言います。
農地等の所有権を取得するには農地法の許可が必要なことから、公売財産が農地等である場合は、その公売財産の所在地を管轄する農業委員会から、買受適格証明書をあらかじめ取得しておく必要があります。

買受人とは

買受人とは
不動産の用語で買受人とは、競売不動産を最も高い金額で落札（最高価買受申出人）した人のことをいいます。
一般的に多く使われるのは、魚市場の卸売業者から仲卸業者や小売業者に販売する者のことをいいます。

開札・開札期日とは

開札とは
競売において、入札された札を開けることをいいます。
裁判所内にある売却場で行われ、執行官が、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げて最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人（落札者）となります。

開札期日とは
入札期間経過後、その入札結果を発表する日のことです。
最高価買受申出人（落札者）が決まりましたら、最高価買受申出人（落札者）の保証金は、そのまま裁判所が預かります。
その他の入札した人には、保証金は返還されます。
任意売却により、競売を取り下げてもらう場合、開札の前日までに決済をして任意売却を終了させる必要がございますが、債権者によって違います。

期間入札とは

期間入札とは
期間入札とは入札の方法のひとつで、入札公示日から一定期間をおいて入札を行い、入札期間内に買受希望者からの入札を募るものを言います。
これに対し，指定日時，指定場所に入札者が集まり，その場で入札者が入札し落札者を決定するものを「期日入札」といいます
不動産競売においては期間入札方式が用いられます。
買受希望者は公告後、設定された入札期間中に入札を行います。入札に際しては入札書・添付書類の提出、および売却基準価額の２割の保証金の払込みが必要です。

競売・不動産競売とは

競売とは
競売（きょうばい、けいばい、せりうり）とは、大きな意味で言えば、販売目的で何らかの場に出された物品を、最も良い購入条件を提示した買い手（入札希望者）に売却するために、各々の買い手が提示できる購入条件を競わせる事を言います。

不動産競売とは
民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行い、その不動産を裁判所が売却する手続きのことを言います。

抵当権の基づくものを不動産競売（ケ）の事件、抵当権に基づかない強制競売（ヌ）の事件とに分かれます。

競売開始決定通知とは

競売開始決定通知とは
裁判所から送られてくる通知で、競売の手続きを始めること、不動産の差し押さえをしたということを知らせるものです。
債権者が裁判所に抵当権を設定している不動産の競売を申し立てた際、その申し立てを裁判所が受理したというお知らせが、競売開始決定通知です。

競売三点セットとは

競売三点セットとは
「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」のことを言います。
執行官、評価人（不動産鑑定士）が裁判所に提出する書類で、対象不動産の権利関係などが盛り込まれており、入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります。
任意売却において、競売と並行して任意売却活動している際、債権者によって異なりますが、この競売三点セットを指標に購入希望者があらわれた場合の売却価格に同意するかの判断材料になります。

競売予告とは

競売予告とは
住宅ローンの延滞が続いた際、金融機関発行の競売にかける旨を記す書面のことを言います。
予告書に決まった書式はなく、〇月〇日までに連絡又は、約定返済額及び損害金の返済がない場合は競売を申立てます等。期限の利益の喪失後であれば、一括弁済を要求します。一括弁済できない場合は競売を申立てます。というような内容が記入してあります。
また、債権者によっては競売予告なしに突然、競売申し立てをする場合もあります。

強制執行とは

強制執行とは
真実の債権者に満足を得させることを目的とした法律上の制度であり、国が権力（強制力）を発動し請求権を実現することを言います。
不動産の引渡し・明渡しの強制執行とは
執行官が債務者の目的物に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させます。
不動産強制執行申立書の提出により直接強制の方法がとられ、引渡命令の裁判の確定裁判による執行文付債務名義の添付を執行官は審査し誤りがなければ強制執行を実施します。

現況調査報告書とは

現況調査報告書とは
競売の際、執行官が現況調査し、裁判所に提出する報告書のことを言い、競売三点セットのひとつです。
報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造など、不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付されます。

公売とは

公売とは
国税局又は税務署が差し押さえた財産を滞納税に充てるため、広く不特定多数の買受希望者を募り、入札又は競り売りの方法による自由競争によって売却することを言います。

最高価買受申出人とは

最高価買受申出人とは
期間入札の開札期日において，適法な入札をした方の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた方のことを言います。
続いて、裁判所が最高価買受申出人に対し、不動産の売却を許可するか否かを審査し、その結果について決定という裁判を行う売却決定期日に進んでいきます。
債権者、債務者及び所有者等の利害関係人は、売却許可決定に対する不服申立方法として執行抗告をすることができますので、公告の掲示日の翌日から起算して１週間以内に執行抗告の申立てがなされない場合に売却許可決定が確定することになります。

差押えとは

差押えとは
国家権力によって特定の有体物または権利について、私人の事実上・法律上の処分を禁止し、確保することを言います。
不動産においては、競売（または公売）を前提として、債務者の財産の売却等を禁止する裁判所の命令のことです。
差押えの原因は抵当権等を実行するための任意競売、裁判所の判決等にもとづく強制競売、税金の滞納にもとづく公売等になります。

執行官とは

執行官とは
国（裁判所）の代理人として、強制執行の実際の作業を取り仕切る人のこと言います。
執行官の具体的な業務は、売却実施のための準備 ( 現地検分、入札書類受付、開札準備 ) 、強制執行・保全処分の実行などを行います。

抵当権の実行、担保権の実行とは

抵当権（担保権）の実行とは
債務者が期限の利益を喪失した場合に裁判所に、抵当権に基づく不動産競売（担保不動産競売）を申し立てることを言います。
競売になり、買受人があれば売却許可が与えられ、代金（競売代金）を納付します。競売代金はその順位に従い、抵当権者に配当され、前順位の抵当権者の債権を弁済してなお競売代金が残存する場合、次順位の抵当権者が弁済を受けていきます。
競売代金がすべての債権を弁済するのに不足する場合、弁済を受けられなかった債権は存続するします。
競売になっては債務が多く残る可能性がございます。早めの対策をお勧めします。

特別売却とは

特別売却とは
競売の期間入札により売却を実施しても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法のことを言います。
特別売却には、２つあります。

条件付特別売却
期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法

上申による特別売却
条件付特別売却を実施しても買受けの申出がなかった場合で、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施するという「特別売却実施処分」に基づく売却方法

入札期間とは

入札期間とは
競売の期間入札方式において、入札する期間のことを言います。
競売にの入札には、「期日入札」と「期間入札」という方法があります。期間入札とは、裁判所が一定期間に入札者を募り、後日、開札することです。

配当要求とは

配当要求とは
強制執行において差押債権者以外の債権者が執行機関に対して弁済を求める行為を言います。
債務者の財産に対して他の債権者がすでに執行をしているとき，債権者は債権者平等の原則に基づいて，自己への配当の要求をすることができます。競売において競売を申立てた債権者以外でも、債務者に債権を持っていた第三者は自分にも配当するよう要求できます。これが配当要求です。

売却基準価格とは

売却基準価格とは
裁判所によって選任された評価人（不動産鑑定士）による評価に基づいて定められた競売不動産の基準となる価額です。
評価人の計算過程も三点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書)に明記されます。競売において、この売却基準価格の２割まで下がった金額まで入札可能となりました。
売却基準価格の2割に相当する額を控除した価額を買受可能価額と言います。
それ以下の価額での入札は無効となります。
以前の最低売却価額制度は、最低売却価格を下回る買受申し出を認めない制度でした。現在は、最低売却価額を売却基準価額に改め、この価額から2割に相当する額を控除した価額以上での買受申し出を認める売却の基準価格のことです。

不動産引渡命令

不動産引渡命令とは

競売で落札した買受人が、債務者（前所有者）に対して明渡訴訟で判決を取らなくても強制執行ができるように簡略化された手続です。
通常、建物の明け渡しを要求するには、裁判所に建物明渡訴訟を提起する必要があり、判決を得て、強制執行までに3ヶ月～6ヶ月かかります。ですが、不動産引渡命令は3日～4日で決定します。

不動産引渡命令は、執行裁判所における代金納付手続が完了すれば，引渡命令の申立てをすることができます。
申立ての期間は，代金納付の日から6か月以内です。

必要書類

1.不動産引渡命令申立書
不動産引渡命令申立書とは、不動産引渡命令申立書、当事者目録、物件目録を一式とし、申立人の名前、連絡先電話番号を記載したものです。
2.申立手数料（貼用印紙）
相手方の数×500円分の収入印紙を不動産引渡命令申立書の上部に貼付します。
3.予納郵便切手
（92円×申立人の人数）＋（1082円×相手方の数）
4.図面の写し（コピーで可）
5.資格証明書
申立人もしくは相手方が法人の場合は、それぞれの資格証明書（商業登記事項証明書等）が必要になります。
6.調査報告書（相手方が所有者以外の居住者の場合のみ提出）
7.支払の催告をしたことを証明する書類の写し
8.受書（申立時に提出）
裁判所から送付される引渡命令正本の普通郵便代

競売後の不動産引渡命令は、家賃不払いなどの建物の明渡訴訟に比べ、強制執行まであっという間に進んでいきます。
強制執行が断行されると、執行官や鍵屋が来て強制的に家を出されます。荷物も一時的に倉庫へ移され、鍵は交換されてしまいます。
家を出ない場合は、刑事事件（不法侵入）で逮捕される場合もあり、荷物は一ヶ月までに引き取らなければ、競売になります。

強制執行が断行されるまでにお引越しをお勧めします。

競売になる前にご相談いただければ任意売却や、リースバックなどの方法もございますので、早めに相談いただければ有り難いです。

不動産評価書とは

不動産評価書とは
競売の際、評価人（不動産鑑定士）が執行官に同行し現況調査し、裁判所に提出する評価書のことを言い、競売三点セットのひとつです。
評価書には、物件の概要・状態、最低売却価額 の算定方法等が記載され、また、公図・間取り図等の図面、 写真などが添付されています。 この評価書で物件そのものの価値を把握することができます。

物件明細書とは

物件明細書とは
競売の際、物件詳細の書面のこと言い、、競売三点セットのひとつです。
物件明細書には、不動産を買い受けた時に引き継ぐ権利と法定地上権の成立の有無 （土地または、建物のみの場合）、建物売却の場合の敷地利用権、占有者に関する事項、占有者に対する 引渡命令が出せるかどうかの裁判所の見解などが記載されています。しかし競売落札後、裁判で物件明細書記載事項の内容が覆ることがありますので、注意が必要です。
物件目録に記載されている内容
土地は、所在、地番、地目、地積（面積）の表示。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積の表示。
マンションは、１棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、敷地権の表示。

民事執行手続きとは

民事執行手続きとは
判決の内容を強制的に実現する裁判手続が民事執行手続きと言います。
具体的にいえば、国家権力の力を借りて，、制的に権利行使を実現する裁判手続のことです。
代表的な手続は強制執行と担保権執行です。

担保権執行
担保権執行とは、文字どおり，債権について何らかの担保を付けている場合に、その担保権を実行するという手続です。
不動産に抵当権を付けている場合に、その抵当権を実行するという場合がこれに当たります。

強制執行
相手方が所有している不動産や動産・債権などを差押えて、それを換価処分または直接に取り立てることによって、金銭債権の回収を図ることがこれに当たります。

無剰余とは

無剰余とは
不動産の時価以上に抵当権が設定され、担保価値がない状態のことを言います。
無剰余の場合、抵当権者以外が不動産を差し押さえようとしても、裁判所に認めてもらえません。