その他用語集

エビデンスとは

エビデンスとは
任意売却においては、債権者に提出する控除費用の見積書や領収書を指します。
抹消登記費用、税金差押えの納付証明（残額証明）、重要事項調査報告書（マンションの場合、管理費修繕積立金の滞納明細）、引越し代が控除される場合の引越し代見積書等を指します。

親子間売買とは

親子間売買とは
自宅を親子間で売買することを言います。
親子間売買で住宅ローンを申し込む際、難色を示す金融機関がほとんどです。
任意売却においては、債権者によって認められる場合と、認められない場合があります。

買付証明書（購入申込書）とは

買付証明書（購入申込書）とは
不動産物件の購入希望者が、金額を明示して購入の意思を明示する文書のことを言います。
買付証明書には、、購入希望価格 、手付金の金額 、住宅ローンの額 、契約希望日 、引渡し希望日 、その他の条件等を記載し、住所氏名を記入します。押印は必要ありません。買付証明書は、法的拘束力がないため、購入希望者側の意思で撤回することができます。

求償権とは

求償権とは
保証人が債権者に対して債務を弁済した場合、保証人は主たる債務者に対して求償できる権利を言います。
住宅ローンの場合は、期限の利益を喪失した際、保証会社が債権者に代位弁済し、債権の求償権を持つことになります。保証会社は主たる債務者に、代位弁済した債務の全部について主たる債務者に残元金、法定利息、必要となった費用、及び損害賠償まで求償することができます。

現況有姿（売買）とは

現況有姿（売買）とは
現状のままで、売買取引を行うことを言います。
不動産売買契約書上で、「現況有姿にて引渡し」等の文言が記載されます。 新築物件の場合は、例えば外構が終わってなければ、外交を終えて引き渡す等の条件が付きますが、任意売却の場合は、基本現況有姿売買になります。

再調達価格・再調達原価とは

再調達価格・再調達原価とは
建物を再調達することを想定した場合の建物価格のことを言います。
不動産の現時点の査定をする場合に使用します。任意売却において、債権者に提出する査定書の建物価格は再調達価格を使用します。
計算方法は、再調達原価に耐用年数から使用年数を割り戻しますが、建物の構造によって耐用年数は変わってまいります。

再調達原価とは
建物を再調達することを想定した場合の建物建築費の単価のことを言います。
建物の構造等で原価は変わってきますが、標準的な建設費に付帯費用を加算した額になります。

サブリースとは

サブリースとは
不動産の又貸し、転貸のことを言います。

不動産賃貸においては転貸を目的とした一括借上（いっかつかりあげ）のことをサブリースと言うことが多く言われます。
物件の所有者がサービサーフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは物件を円滑に運営します。

通常、オーナーは管理会社に、賃貸人の募集、管理業務や集金代行業務、建物の維持保全管理業務などを依頼し、管理費を収めます。
管理契約内容によって、どの業務をどこまで管理するか詳細に決めたうえで管理業務を行っていきます。
サブリースの場合は、管理会社とは違い、所有者とサブリース会社は賃貸人と賃借人の関係になります。サブリース会社は物件の管理をするのではなく、物件を借り受け転貸します。
メリットは以下のものがあります。

• サブリース会社が一括管理してくれるため、知識がなくとも賃貸物件を建てる事ができる。
• 転借人に対しての対応は全てサブリース会社が行なうため、オーナーが対応しなくてもよい。
• 空室があっても空室分も保証され、オーナーに支払われる。
• 転借人の原状回復はサブリース会社が責任を持つ。

2010年代前半から、ローンの不正契約や訴訟など、悪質なサブリース会社も多く見受けられ社会問題となっています。

収益還元法とは

収益還元法とは
不動産の収益性に着目し還元利回りにより不動産の価値を算出する方法を言います。
不動産価格　＝　（年間収益－経費）　÷　利回り
＜例＞
年間収益100万円、経費20万円、利回り10％ですと
（100－20）　÷　10％　＝　800万円
となります。

一方、積算法というものもありますが、これは土地と建物をそれぞれ評価し、それを合計し算出するものです。
不動産価格　＝　土地（坪＠万円　×　大きさ）　＋　建物（再調達価格坪＠万円　×　建坪　×　経過年数／耐用年数）
の計算式で算出します。

通常、居住用は積算法で、投資用は収益還元法で算出した不動産価格を基準とします。

親族間売買とは

親族間売買とは
自宅を親族間で売買することを言います。
親族間売買は、兄弟姉妹に自宅を売却し賃貸料を払う条件でご自宅に住み続けられる事が出来ます。
任意売却においては、債権者によって認められる場合と、認められない場合があります。

生活状況確認票とは

生活状況確認票とは
住宅金融支援機構において、任意売却すると、残りの残債務の分割弁済の資料として提出する書類を言います。
家族環境、勤務先、世帯収入等を記入し、月々の分割返済金額の打診をします。
住宅金融支援機構以外では、生活状況報告書、生活状況申出書等の名前がついています。

生活保護とは

生活保護とは
経済的に困窮する国民に対して、国や自治体が、健康で文化的な最低限度の生活を保障する公的扶助制度のことを言います。
日本において、日本国憲法第25条に規定する理念に基き、生活保護法第1条にあるように、国が生活に困窮するすべての国民に対して、その困窮の程度によっては必要な生活費の給付を行い、最低限度の生活を保障するとともに自立を促すことを目的としています。
生活保護の相談・申請窓口は、現在お住まいの地域を所管する福祉事務所の生活保護担当です。福祉事務所は、市（区）部では市（区）が、町村部では都道府県が設置しています。

任意売却において、任意売却した上で生活保護を受けられる方もいらっしゃいます。
地方によって、基準額が変わってまいります。

積算価格とは

積算価格とは
不動産の価格を積算法を用いて算出したものを言います。
不動産価格　＝　土地（坪＠万円　×　大きさ）　＋　建物（再調達価格坪＠万円　×　建坪　×　経過年数／耐用年数）
の計算式で算出します。
＜例＞
土地＠100万円、30坪、10年前建築の木造30坪の建物（木造の再調達価格＠40万円、木造の耐用年数20年）
土地（＠100万円　×　30坪）　＋　建物（＠40万円　×　30坪　×　10／20　）　＝　土地3,000万円　＋　建物600万円　＝　3,600万円

一方、収益還元法とは
不動産の収益性に着目し還元利回りにより不動産の価値を算出する方法を言います。
不動産価格　＝　（年間収益－経費）　÷　利回り
＜例＞
年間収益100万円、経費20万円、利回り10％ですと
（100－20）　÷　10％　＝　800万円
となります。

通常、居住用は積算法で、投資用は収益還元法で算出した不動産価格を基準とします。

相続放棄とは

相続放棄とは
相続人が遺産の相続を放棄することを言います。
被相続人の負債が多いなど相続に魅力が感じられないケースや、家業の経営を安定させるために後継者以外の兄弟姉妹が相続を辞退するときなどに使われます。なお、相続人であることを本人が知った日より3か月以内に限定承認又は相続放棄のどちらかを選択しなかった相続人は（家庭裁判所に期間の伸長を申し出なければ）単純承認とみなされます。

訴訟とは

訴訟とは
紛争の当事者以外の第三者を関与させ、その判断を仰ぐことで紛争を解決すること、またはそのための手続のことを言います。
国家の司法権の行使によって、その権力を背景に紛争を強制的に解決するための手続のことを訴訟といい、調停、仲裁、和解などと区別されています。

内容証明郵便とは

内容証明郵便とは
文書の内容を証明する特殊取扱郵便のことを言います。
この郵便物は、法令上特異な存在で、一般の郵便物とは異なるものの、法的拘束力は裁判所から送られる特別送達に比べて低いと言えます。 郵便物の差出日付・差出人・宛先・文書の内容を、国の特殊会社である日本郵便株式会社（日本郵便）が謄本により証明する制度です。つまり、「この手紙をいつ、誰に、この内容であなたが出しました」ということを、国（総務省）から業務を受託している日本郵便が証明するものです。日付・差出人・宛先・文書内容を国が証明したことで公文書となるため、法律で認められた「契約解除」・「債権回収」の手続き上は内容証明が必要となります。このため、裁判所への提訴・調停や裁判外紛争解決手続の非訟手続、損害賠償請求、検察庁や労働基準監督署、警察などの公的機関への告訴・告発といった、俗に「訴え」と言われる法的措置の前段階として常用されています。

バルク買いとは

バルク売りとは
本来は個別に販売されるものを大量に一括販売することを言います。

バルク買いとは
バルク売りされた、本来は個別のものを一括で買い取ることを言います。
任意売却においては、残債務がサービサーへ債権譲渡される際、バルク売り、バルク買いされています。
バルク売りの相場は、債権額の5％～10％と言われています。
投資用マンションでも、同一マンションのバルク売り、バルク買いがままあります。

ブラックリストとは

ブラックリストとは
金融業界において、「ブラックリスト」というリスト自体は存在しません。
「ブラックリスト」とは、クレジットカードをつくる、ローンを組むなどの際には、顧客情報が「信用情報機関」に登録されます。一定期間返済が滞ったり、破産したりした場合、「事故情報(異動情報や延滞情報)」が登録されてしまいます。この情報が、「ブラック情報」、「ブラックリスト」と呼ばれています。

無担保債権とは

無担保債権とは
有担保債権の反対で担保が無い状態の債権のことを言います。
通常、不動産売却時に、抵当権設定されている住宅ローンを完済しなければ、抵当権は抹消されませんので無担保債権は発生しません。 任意売却の場合は、住宅ローンを完済しないで不動産取引しますので残った債務が無担保債権になります。

約定利息とは

約定利息とは
当事者の契約または遺言によって生じる利息のことを言います。
その利率は、原則として利息制限法による制限があります。住宅ローン契約時の利息のことです。

リースバックとは

リースバックとは
不動産を売却した相手と賃貸借契約を結び、任意売却後も家に住み続けることができる契約のことを言います。
「住宅ローンの残債」「不動産価額」「家賃（賃貸条件）」などにより、条件に違いがある場合があります。
リースバックの流れ
1. 不動産の売却
住宅ローンの残債など状況を詳しくお伺いした上で、不動産評価・賃料査定などを行い、債権者への抵当権の抹消交渉を行います。
2．購入者探し
条件が折り合う個人の投資家を募集します。条件が合えば弊社で購入します。
3. 残債の支払い
条件を確認した上で売買契約になります。決済時、購入者から支払われた売却代金で、債権者への返済を行います。
4. 購入者と賃貸借契約
不動産の売却が完了したら購入者と改めて賃貸借契約を締結します。
5. 購入者への家賃（賃料）の支払い
賃貸借契約に従って、購入者(貸主)に、家賃（賃料）をお支払いください。
リースバック契約は、売買金額で合意した購入者との話し合いで、確実に今の家にそのまま住み続けることができます。

利息制限法とは

利息制限法とは
利息に一定の利率を設けてこれを超過する利息、損害金の約定を禁止した高利を取締る法律のことを言います。
利率の上限について、元本10万円未満の場合は年20パーセント、元本10万円以上100万円未満の場合は年18パーセント、元本100万円以上の場合は年15パーセントと規定しています。

和解調書とは

和解とは
当事者双方が互いに譲歩し合って、争いをやめることを約する契約のことを言います。
裁判上の和解には、起訴前の和解と訴訟上の和解の2種があります。

和解調書とは
和解内容が裁判所書記官によって調書に記載されたものを和解調書と言います。
この和解調書は確定判決と同一の効力をもつに至る点で，民法上の和解の効力よりはるかに強力で、債務名義と同じ意味合いになります。この和解内容を履行しないと強制執行の対象になります。