コラム 2024.04.30 2024.05.24

不動産競売　執行とは？

「不動産競売」とは何か？「執行」とは何か？詳しくご紹介します。

不動産競売とは？

不動産競売とは、民事執行法に基づいて行われる不動産売却手続のことをいいます。

債務者が債権を弁済できない場合に、債権を回収するために、債務者が所有する不動産を強制的に売却し換価することです。

不動産競売の種類は以下のものがあります。
・不動産強制競売
・担保不動産競売
・形式競売

債務者の一般財産（財産全体）を執行の対象とし、そのうちの不動産についての執行手続きのことです。強制競売を行うには確定判決等の債務名義が必要です。

債務名義とは、強制執行によって実現されることが予定されている給付請求権の存在、範囲、執行当事者を表示した公の文章のこと言います。
債務名義の例として、判決や支払督促などがあります。

担保目的物が不動産であり、その担保権（抵当権等）を実行する場合の執行手続きのことです。

債務名義は不要ですが、担保権の存在を示す公的な文章が必要です。
担保権の例として、抵当権などがあります。

債務の精算ではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続上の換価など、不動産を売却してお金に換えることです。

債務者が債権を弁済できない場合に、債権を回収するために、債務者が所有する不動産を強制的に売却して、その代金から債権を満足させるために行われる法定手続きのことです。

執行は、差押→換価→配当の流れで実行されます。

不動産競売は、執行のうち換価の部分に該当します。

不動産の強制競売手続きの流れは、次の通りです。

執行裁判所は、強制競売の申立てがあると、書類を審査して適法の場合、強制競売開始の決定をします。

開始決定が債務者に送達されると同時に、裁判所書記官が差押えの登記を管轄登記所に嘱託します。

執行裁判所は、
執行官に対し、現況調査命令
評価人に対し、評価命令
を出します。

不動産の形状、占有関係、その他の現況を調査した報告書

不動産鑑定士（通常）が、不動産の評価額及び評価の過程を記載した書面
都市計画法、建築基準法等の公法上の規制も記載される

裁判所書記官が現況調査や利害関係人の審尋等を総合的に判断して権利状態を記載した書面
権利の取得及び仮処分の執行で売却によりその効力を失わないもの等、不動産の買受に対して注意すべき事実も記載される。

「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」
のことを「3点セット」と言います。

執行とは、差押→換価→配当　の法的手続きのことで

不動産競売とは、執行手続きのうち、換価に該当する売却のことです。

ご自宅に

・「競売開始決定通知」が届いた
・執行官から現地調査の連絡があった

等ございましたら、無料でご相談賜ります。

ご質問のみでも結構です。ご遠慮なくお電話ください。

北村聡孝: 株式会社テスコーポレーション　営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
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