住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却について
住宅ローンにおいて、フラット35等の住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローンを組まれている方は多くいらっしゃると思います。
その「住宅ローンが払えない」となったとき、督促等が頻繁になってきて、銀行担当者から「任意売却」を検討することを勧められることがございます。
その際は、信頼できる任意売却業者を仲介にして、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）に任意売却の申出をすることになります。
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は「任意売却」に応じてもらえるかなどの不安もあるかと思いますが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のホームページの抜粋をご紹介します。
※住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のホームページより抜粋
住宅金融支援機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客さまのご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。
任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客さまはもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。
任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。なお、具体的な手続につきましては、当方（機構並びに機構の業務を受託する金融機関又は債権回収会社のことをいいます。以下同じ。）までお問合せください。
１、通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され、お客さまの負債の縮減につながります。
２、任意売却パンフレットに定める手続にご協力いただける場合、お客さまの状況により売却代金から不動産仲介手数料、抹消登記費用等を控除できる場合があり、また、お客さまの残債務の状況等により延滞損害金減額のご相談に応じられる場合があります。
３、裁判所による手続である競売と比べると、ご自宅の引渡時期についての調整がしやすく、ご自宅退去後の生活設計が立てやすくなります。
となっており、
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は、「任意売却」および任意売却後の債務圧縮に協力してもらえます。
弊社は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の「任意売却」に数多くの実績がございます。安心してお任せください。
任意売却って、何？
住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）で住宅ローン（フラット35）をお借入れの方で
「住宅ローンが払えない！」
「住宅ローン滞納・延滞・遅延」
「不動産差押、競売」
でお悩みの方
この度は、当ホームページをご覧いただき有難うございます。
不動産（戸建、マンション）を購入された時、住宅ローンを35年間の「月々〇万円（返済期間と返済金利）の返済」と住宅金融支援機構と住宅ローンを契約されたここと思います。
皆さま購入時は、無理のない支払方法として金利が変わらない返済を選ばれたことでしょう。
しかし、家族環境の変化、収入面の変化、体の不調等、様々な理由で月々の
「住宅ローンが払えない！」となった場合、
住宅金融支援機構は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。
残債務を一括で返済できない場合、住宅金融支援機構は担保となっている自宅を強制的に売却するよう裁判所に申し出をします。
これがいわゆる「競売」です。
「競売」になった場合、強制退去、残債務が多く残ってしまった等、多くのデメリットがあるといわれます。
その多くのデメリットを、解消、または軽減するのが「任意売却」という売却方法です。
「任意売却」とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
「任意売却」は「競売」よりも残債務の圧縮になり、自己費用も必要ありません。お引越しの費用を出していただけるケースもあります。
任意売却のメリット
②任意売却は競売と比較して一般の不動産取引に近い形
③ご相談者様は、お金の持ち出しが必要ありません。
④残債務の分割協議が可能です。
⑤このまま住むことができる可能性がございます。
⑥引越し費用をもらえる可能性がございます。
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住宅金融支援機構 任意売却の流れ
住宅ローンの滞納前
住宅ローンの支払いが苦しくなってきている。支払えなくなりそうなど、滞納前であってもご相談はじめ「任意売却」をお受けいたします。
住宅金融支援機構も滞納前であっても「任意売却」をしなければならない事情がございましたら「任意売却」は可能です。
・住宅ローンは滞納してないが、税金の滞納があり差押が入って処理ができない。
・住宅ローンは滞納してないが、マンションの管理を滞納してしまって競売になってしまう
・住宅ローンは滞納してないが、他の債務で法的処理を考えている。
等々・・・
住宅ローンの滞納前でご相談をお受けして、「任意売却」に至らなくとも、ご相談料は一切かかりません。
「任意売却」は早めの相談が功を奏します。
ご質問等、何なりとお問合せ下さい。
住宅ローンを滞納してしまったら
滞納当初
住宅金融支援機構の窓口となっている金融機関から、電話やメールで支払いの通知来ます。
滞納２回目
支払いを催促する督促状が送付されてきます。
滞納３回目、４回目
督促状も強い文面に変わってまいります。
金融機関によって違いますが、３回目以降、金融機関の担当窓口から回収窓口やサービサーの回収半に任せる場合がございます。
滞納５回目
督促状から催告書に変わってまいります。
・期限の利益の喪失予告通知
・競売予告通知
・支払期限通知
「〇月〇日までに、滞納元金及び利息〇〇円を入金してください。また、大至急担当へ連絡してください」
等々になり、文面も非常に厳しいものになります。
滞納が６回
期限の利益の喪失になり、期限の利益の喪失通知が送付されてきます。
期限の利益が喪失以後は、住宅金融支援機構は回収業務を
三菱HCキャピタル債権回収
エムユーフロンティア債権回収
の何れかに委託し、実質、委託を受けた会社が債権回収にあたります。
期限の利益を喪失してしまったら
債権回収の委託会社より、任意売却パンフレット一式、任意売却の申出書等が送付されてきます。
信頼と実績のある任意売却業者を選定し、任意売却申出書を債権回収委託会社に提出します。
「任意売却」の申出書の提出が、「競売」の申立て前であれば、 任意売却の販売期間を6ヶ月間設けてもらえます。
住宅金融支援機構 任意売却パンプレット抜粋
1「任意売却の申出書」の提出任意売却の手続きに入る前に、「任意売却の申出書」を当方に提出していただきます。なお、仲介業者は、原則としてお客さま自らで選定していただきます。
私（債務者又は連帯保証人）は、独立行政法人住宅金融支援機構※（以下「機構」といいます。）に対する残債務の支払いが困難になったので、当該債務に関わる担保不動産を売却することとし、売却代金を機構への支払いに充てることを申し出ます。したがって、全額繰り上げ返済償還請求をまだ機構が行っていない場合には、期限の利益を放棄します。
売却代金によって残債務を完済できないことも考えられますが、破産申立てを行わない場合には、残債務について可能な範囲で弁済することを機構と協議させていただきます。
なお、任意売却に当たっては、機構の任意売却パンフレットに定められた内容を理解し、住宅を出来るだけよい状態にして広く買い手を探すよう心掛け、少しでも高値で売却するよう努力いたしますので、残債務を完済できない場合には、延滞損害金を減額又は免除していただくようあらかじめお願いします。
債権回収会社に、以上の申出書を提出して、受理されて以降、「任意売却」の手続きに入ることができます。
任意売却のスケジュール
「任意売却」の申出書から任意売却完了までの大まかなスケジュールです。
申出書の提出～販売開始～販売価格の推移
申出書の提出後、調査等を経て査定書を提出したら、回収委託会社から販売価格の支持が来ますので、その価格で販売を開始します。
その後、当初の販売価格で買い手が見つからない場合、販売状況報告を経て販売価格の調整をします。
住宅金融支援機構 販売活動状況報告書
１ヶ月間の販売活動の内容や引合状況等の詳細を記入し、債権者へ提出します。
※住宅金融支援機構任意売却パンフレット抜粋
仲介業者は、購入希望者が現れるまでの間は、毎月１回「販売活動状況報告書」を当方に提出してください。
なお、売出価格の変更を希望する場合は、「販売活動状況報告書」の価格見直し理由等欄に、販売活動状況の詳細な理由及び状況説明を記入してください。
契約から決済まで
購入者が決まった際は、債権回収委託会社を通して住宅金融支援機構に、購入希望者報告書、売却予定価格・控除費用明細書を提出し、控除費用の応諾を得ます。
※住宅金融支援機構 任意売却に関するパンフレット抜粋
（１） 当方が売出価格の確認通知を行っている場合
ア 購入希望者報告書
イ 売却予定価格・控除費用明細書
ウ 不動産購入申込書
エ 控除費用を疎明するための残高証明書・明細見積書等
オ 最新の登記事項証明書
※販売開始後に新たな利害関係人が判明した場合のみ
カ 販売活動状況報告書
※購入希望価格が直近の売出価格以上の場合は省略することができます。
※住宅金融支援機構 任意売却に関するパンフレット抜粋
売却予定価格・控除費用明細書お客さま氏名（売主）
物件所在地
売却予定価格
控除費目
仲介会社手数料
抵当権抹消登記費用
滞納管理費・修繕積立金（マンションのみ）
後順位抵当権者に係る抵当権抹消応諾費用（ハンコ代）
差押債権者に係る差押解除応諾費用
その他（引越し代が認められるときは引越し代等）
（※最近、住宅金融支援機構は引越し代の控除を認めておりません）添付資料
控除費用を疎明するための残高証明書・明細見積書
抵当権抹消登記費用見積書
滞納管理費・修繕積立金の滞納残高明細書
後順位抵当権者の残高明細書
差押債権明細書
全ての債権者、差押債権者等に応諾費用、控除費用等の応諾がいただけたら契約になります。
契約も通常の不動産売買と違い、「任意売却」ならではの特約等ございます。
無事契約が済みましたら、決済までにお引越し等をしていただくことになります。
決済・引渡しの調整は、売主様、買主様、各債権者、差押債権者、司法書士、利害関係人の日程調整及び最終配分案の確認等取らせていただきます。
決済後の残債務
住宅金融支援機構の場合は、決済（引渡し）前に生活状況確認票が郵送されてきます。
その生活状況確認票に、勤務先、家族状況、世帯収入、今後の返済方法等を記入し事前郵送して、残債務の分割支払いの取決めを決済日に行います。
通常は、月々30,000円前後の支払いを求めてきますが、あくまでもお支払できる範囲ですので、月々5,000円、月々10,000円の支払い約定で決まることもございます。
※生活状況確認票 参考
以上が、住宅金融支援機構の「任意売却」の流れになります。
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住宅金融支援機構の任意売却 自己破産について
任意売却後の残債務が多く残ってしまった場合や分割返済のお支払が苦しい場合もご相談ください。
自己破産等、提携の弁護士をご紹介いたします。
住宅金融支援機構の任意売却 自宅にずっと住み続けたい
ご自宅にずっと住み続けたいという方も
「リースバック」や「親子間売買」の手段がございます。
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任意売却のセカンドオピニオン
他の任意売却業者に依頼中の方でも
ご不安がある方、「任意売却」の進行を確認したい方なども、ご相談ください。
「任意売却」のセカンドオピニオンも無料です。
「任意売却」は通常の不動産売却とは異なり、細かい知識と多くの経験が必要です。
テスコーポレーションは
創業30年を超える信頼と実績がございます。
ご相談は「任意売却」の豊富な実績ある相談員が無料にてご対応させて頂きます。
ご相談いただきましたら、「任意売却」に限らず、返済条件の変更が可能なのか、「任意売却」をするべきなのか、ご相談者さまのご状況、ご希望をお伺いしたうえで、
最善の解決方法をご提案いたします。
「任意売却」にならざるを得ない場合でも
「任意売却」の流れや注意点について丁寧にご説明させて頂き、ご希望に添えるよう債権者交渉、任意売却後の安定生活まで尽力いたします。
「任意売却」にかかる諸経費はすべて売却代金の中から控除されます。
手持ちの現金を出す負担費用はございません！
ご相談は無料で承ります。
