訳アリ物件の意味
「訳アリ物件」とは、通常の不動産よりも売却や購入が難しい事情を抱えた物件のことを指します。
見た目は普通の家や土地でも、実は法律上の制限や過去の出来事などによって、買う人が敬遠しやすい不動産です。
一般的に「訳アリ物件」とされるのは以下のようなケースで、心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵と大きく4種類に分けることができます。
主な訳アリ物件の種類
心理的瑕疵物件
その場所で過去に起きた出来事により嫌悪感を持たれるものをいいます。俗に「事故物件」、いわくつき物件といわれます。事件等の後はリフォームをするため、物件を見ただけでは心理的瑕疵の物件かどうかの判断はつきません。心理的瑕疵の物件広告には「告知事項あり」と表記しているケースが多いです。また、事故物件を公開している有名なサイトもあります。
進路的瑕疵の例
売主や不動産会社には「告知義務」があり、買主に伝える必要があります。
物理的瑕疵物件
物理的に土地や建物などに大きな欠陥があることをいいます。目に見えるものもあり、比較的わかりやすいです。また、ホームインスペクター等の専門家によるホームインスペクション（住宅診断）を購入前にされる方もいます。
物理的瑕疵があるものをそのまま使用すると、実害が出る可能性もあり、補修すると多額の費用がかかることがあります。そのため、相場よりも低い金額で取引されます。
土地の例
建物の例
法律的瑕疵物件
法令などにより、土地・建物の利用等について制限がかかっている、または違反している物件をいいます。主に建築基準法、都市計画法、消防法が関係します。物件広告には「再建築不可」、「建蔽率オーバー、容積率オーバー」などと表記されることが多いです。「再建築不可」の物件の場合、価格は相場に比べてかなり安くなりますが、住宅ローンが組むのが非常に難しいなどのデメリットもあります。そのため、投資用に購入される方が比較的多いです。
法的瑕疵の例
・建ぺい率や容積率を超えて建てられた建物
・都市計画や建築基準法に違反しているケース
環境的瑕疵物件
物件そのものに問題があるわけではなく、その物件を取り巻く環境に問題のある物件をいいます。物件広告にも記載されないケースが多いですが、現地に行くとすぐに確認できることが多いです。暴力団事務所が近くにあるなどわかりづらいものは、不動産営業マンが口頭で説明することが多いです。物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵に比べて、相場よりも割引率は低いです。
環境的瑕疵の例
・匂い、治安、周辺の雰囲気など、生活環境に問題がある物件
訳アリ物件のメリットとデメリット
メリット
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価格が安い：通常の相場よりも安く購入できる場合が多いです。
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リフォーム・リノベーションで活用可能：手を加えることで資産価値を高められる可能性があります。
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投資用として有利な場合も：家賃収入とのバランス次第で利回りが良くなることもあります。
デメリット
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売却が難しい：購入希望者が少なく、売れるまでに時間がかかります。
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融資を受けにくい：銀行から住宅ローンを借りにくいケースがあります。
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将来の需要が不安定：入居者や買主が見つからず、資産価値が下がりやすいです。
訳アリ物件 注意点
こういった「訳アリ物件」は重要事項説明時に書面での告知義務がありますが、告知内容の範囲についてはガイドラインはありません。ただ、基準のひとつに「そのことを知っていたら、購入しなかった」と思われる内容については、積極的に告知しているように思われます。告知義務違反をすると不動産会社もペナルティを受けるので、重要事項説明時に細かく説明している傾向があります。ただ、売る側からすると価格が下がってしまうので、中には知っていても隠して売り出す人もいます。あとで発覚した場合、多額の損害賠償請求をされるかもしれないので、安くなっても告知することをお勧めします。
訳アリ物件を売却する方法
不動産会社に相談する
訳アリ物件の売却経験がある会社に依頼すると安心です。
任意売却や不動産買取を活用
時間をかけて売り出すのが難しい場合、専門の買取業者に直接売る方法もあります。
訳アリ物件専門サイトを利用
事故物件などを専門に取り扱うサイトもあり、通常より早く買主が見つかる場合もあります。
不動産の訳アリ物件 まとめ
訳アリ物件は「売りにくい」「価値が下がる」といったイメージがありますが、必ずしも悪いものではありません。事情を理解して活用すれば、買う側にとってはチャンスになることもあります。
一方で、売却を考える場合には専門知識が必要となるため、実績のある不動産会社に相談することが大切です。
