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不動産の媒介契約

不動産の媒介契約

不動産を売却する時、個人で購入者を探すのは大変難しいため、不動産売買仲介会社に依頼するのが一般的です。

媒介契約は売主と不動産会社が販売するにあたって取り決めをします。媒介契約書の内容は宅地建物取引業法で定められているので、不動産会社が所属する協会によって書式の若干の差異はありますが、どちらの不動産会社を選ばれてもほぼ変わりありません。

媒介契約の種類は「専属専任媒介契約」、「専任媒介」、「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。

媒介契約 図

不動産の媒介契約 相違点

専属専任
媒介契約
専任
媒介契約
一般
媒介契約
何社と契約できる? 1社のみ。
他の不動産会社と契約すると違約金が発生します。
1社のみ。
他の不動産会社と契約すると違約金が発生します。
複数可能。
自ら買主を探しても大丈夫? 自ら買主を探して契約すると違約金を請求されます。 自ら買主を探して契約すると媒介契約の履行のために要した費用を請求されます。 自ら買主を探して契約できます。
不動産会社からの販売状況報告は? 1週間に1回以上、売主へ販売状況報告します。 2週間に1回以上、売主へ販売状況報告します。 報告義務はありません。
不動産流通機構(レインズ)登録は? 媒介契約締結後5日以内に登録します。 媒介契約締結後7日以内に登録します。 登録義務はありません。

※不動産流通機構(レインズ)・・・不動産流通機構(レインズ)とは宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。現在、4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、不動産流通の活性化を図るため、それぞれの地域の不動産情報の交換業務などを行っています。こちらに物件を登録することで他の不動産会社も販売情報を知ることができます。

不動産の媒介契約 メリット・デメリット

①専属専任媒介契約

メリット ・不動産会社からの報告が週に1回以上ありますので、売主が販売状況を把握しやすい。
・契約した不動産会社でしか仲介できないため、専任よりも広告費用をかけるなど積極的な販売活動が期待できます。
・複数の不動産会社から内覧希望があった場合、媒介契約を締結している不動産会社が売主に確認のうえ、調整します。
デメリット ・自ら買主を探しても不動産会社を通さないと違約金が発生してしまう。
・その不動産会社次第で販売期間、販売価格が変わってしまう。

②専任媒介契約

メリット ・不動産会社からの報告が月に2回以上ありますので、売主が販売状況を把握しやすい。
・契約した不動産会社でしか仲介ができないため、広告費用をかけるなど積極的な販売活動が期待できます。
・複数の不動産会社から内覧希望があった場合、媒介契約を締結している不動産会社が売主に確認のうえ、調整します。
デメリット ・その不動産会社次第で販売期間、販売価格が変わってしまう。

③一般媒介契約

メリット ・複数の不動産会社に依頼しているので、購入者の幅が広がる可能性があります。
・複数の不動産会社に依頼しているので、競争意識が高まり積極的な営業活動が期待できます
デメリット ・各不動産会社の販売活動状況が把握できない可能性があります。
・複数の不動産会社に依頼してあり、自社で仲介ができない可能性があるため、販売活動が積極的でない可能性があります。
・レインズに登録されていない場合、販売情報が広がりにくく、販売期間が長引く可能性があります。
・複数の不動産会社から内覧希望があった場合、それぞれの不動産会社と自分で調整をする手間が発生します。

どの媒介契約にするかは、不動産会社と相談のうえ、決められた方が良いかと思います。

事前に相談しようと思っている不動産会社を調べてみて、販売活動でポータルサイトを使って販売しているか、自社のホームページだけか、今までその会社のチラシが入っていたことあったか等がわかると、ご自宅を売却する時の販売活動内容も見えてきます。

不動産会社によっては一般媒介契約でも販売活動の報告もしますし、レインズに登録もします。販売活動は担当する営業マンによるところも大きいので、担当者で判断されるのもいいと思います。3種類の媒介契約についての説明もなく、「こちらの契約書に署名・捺印お願いします。」という営業マンはちょっと不安があるかもしれません。契約期間は原則3ヶ月なので、契約期間満了時に更新するか、販売活動に疑問を持っていれば、そのタイミングで別の業者に変更しても良いと思います。

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