投稿 | 住宅ローンが払えない!任意売却無料相談【テスコーポレーション】 - パート 5    

住宅ローンが払えない!任意売却無料相談!最善の解決方法をご提案いたします!

株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

フラット35 住宅ローン審査基準問題

2019/10/19

フラット35 住宅ローン問題

最近、フラット35の審査基準が問題になっています。

住宅ローンは、本来、自己居住の為のローンです。

土地建物又はマンションを買って、35年のローンを組みます。

夢のマイホームですね。

ところが、フラット35の審査基準の甘さを利用し、自己居住用ではなく投資用に買う不動産を、自己居住の為のローンとして虚偽の申告をしたり、名義貸しなどで融資を受けた例が露見されてきました。

なぜフラット35の審査基準が甘いのかといいますと、独立行政法人である住宅金融支援機構は、行政から独立してはいるものの国の住宅ローンだからです。

受付は、銀行や信用金庫、民間の委託会社アルヒなどがやっていますが、審査はあくまでも住宅金融支援機構がやりますので、お役所的に、基準を満たしているか否かの判断になります。

住宅金融支援機構は、2019年5月に不動産投資用に不正に悪用されていた疑いがあるものは

調査の上、虚偽などの不正の場合、一括返済を求めることが発表されました。

実際にご相談を受けている方から状況を伺ったのですが、住宅金融支援機構は、投資用に住宅ローンを組んだ方に接触し、話合いをしています。 

ですが、結局は一括返済のお願いなので、一括返済ができない場合は、裁判所に競売を申立てています。

不正をしたのは、東京都内の中古マンションの不動産会社と仲介会社の共謀と言われています。

顧客は20代~30代前半のお金に困った若者をターゲットにして

「借金を帳消しにして不動産が持てる」というのが誘導手口の様です。

実際にご相談を受けている方も皆様20代前半です。

虚偽の不正融資に手を貸したばかりか、その後も、投資用マンションの管理もサブリース等一括委託しているので、投資運用の実情もわからず、融資を受けるときに名前を貸し、詐欺行為に加担した形になっています。

住宅金融支援機構は、通常に住宅ローンを組み、自己居住用で住まわれていた方が、住宅ローンを払えなくなった場合は、任意売却を推奨しています。

ですが、今回の投資用に住宅ローンを組んでいた案件には厳しい姿勢で臨んでいるようです。

今、ご相談を受けている方が任意売却で少しでも負担が軽くなるよう、住宅金融支援機構の回収代行会社である住宅債権管理回収会社と交渉をしております。

もし、同じように投資用マンションで住宅ローンを組まれている方

ご相談は無料で承ります。

些細なことでも結構です。何なりとご質問ください。

不動産登記について①

2019/10/05

不動産登記 表題部(表示に関する登記)

についてご紹介します。

不動産登記とは、

不動産(土地や建物)に関する物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿(登記所が保管する帳簿)に登記することをいいいます。

不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律され、不動産登記法では、国民の権利の保全と取引の安全、円滑に資することを目的とする。と定められています。

登記簿(登記記録)は、

表題部(表示に関する登記)権利部(権利に関する登記)に分かれ、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれています。 

表題部(表示に関する登記)

不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、登記原因及びその日付、登記の年月日の他、

土地は、「土地の所在」「地番」「地目」「地積」

建物は、「建物の所在」「家屋番号」「建物の種類、構造、床面積」「付属建物がある場合は、付属建物の所在、種類、構造、床面積」

マンションの場合は、その他に「共用部分」「一棟の建物の構造、床面積」「建物の名称」「敷地権の場合は、その敷地権」が表示されています。

表題部に関する登記は

表題登記

埋立てなどによって新たに土地が生じた場合や国から未登記の国有地を譲り受けた場合は土地表題登記。

建物を新築した場合や未登記の建売住宅を購入した場合は建物表題登記。

変更登記

登記事項に変更があった場合にされる登記をいいます。

土地の地目・地積が変更になった場合。「田」や「畑」の地目を「宅地」に変更したい時がこれにあたります。

建物の種類・構造・床面積等が変更になった場合。増改築等がこれにあたります。

更正登記

錯誤又は遺漏があった場合に訂正する登記をいいいます。

土地の地目・地積等が誤っていた場合。

建物の種類・構造・床面積等が誤っていた場合。

滅失登記

土地又は建物が滅失したときにされる登記をいいます。

分筆登記

土地を分筆したときにされる登記をいいます。

土地の一部を売却した場合や遺産分割で土地を分けた場合などにあたります。

合筆登記

土地を合筆するために行われる登記をいいます。

隣接する複数所有地をまとめるときがこれにあたります。

地目が相互に異なる土地や、相互に持分を異にする土地については合筆登記を申請することはできません。

建物分割登記

附属の建物として登記されている建物を新たな登記記録に記録することを建物分割登記といいます。

建物区分登記

一棟の建物の内部が数個の区分建物として成り立っているときに、それぞれを区分建物に区分するときの登記をいいます。

通常は、賃貸用のマンションを、分譲用のマンションに登記したいときに行います。

建物合併登記

主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を1登記記録に記録することをいいます。

建物合体登記

それぞれ表題部を持つ建物を1登記記録に記録することをいいます。

以上が、不動産の表題部(表示に関する登記)の登記種類になります。

次回は、不動産の権利部(権利に関する登記)の登記種類をご紹介します。

任意売却取扱主任者について

2019/09/14

任意売却取扱主任者資格は、

民間資格で、「一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」が実施している資格制度です。
 
任意売却は、通常の不動産取引と違い、民事再生法や税法などの法律知識だけでなく、宅地建物取引業法や任意売却特有のノウハウが必要になります。
 
昨今、任意売却を謳いご相談者様にとって不利益な相談料を取ったり、任意売却を請け負いながら実際は債権者交渉もままならず、競売に流れてしまったケースをよく耳にします。
 
任意売却は、この任意売却取扱主任者の有資格者でなくとも行えますが、任意売却取扱主任者資格は、任意売却の法律知識とノウハウを有していることを証明する判断基準になります。
 
以前は、受験資格として、宅建士、ファイナンシャルプランナーの有資格者、特定業種の勤務実績がありましたが、現在は撤廃されています。
・成年被後見人又は、被保佐人
・禁錮以上の刑に処され、刑の執行が完了又は、刑の執行が受けることがなくなった日から5年を経過していない方
・宅地建物取引業の規定により宅地建物取引士としてすべき事務を禁止され、その禁止期間満了の日から5年を経過していない方
以外であれば、どなたでも受験資格はあります。
 
出題内容は、
・宅地建物取引業法
・都市計画法
・建築基準法
・民事訴訟法
・民事執行法
・税法
・民法
・弁護士法
などの法律問題
・任意売却取引に必要な手続き等の商慣行や実務
に関する問題になります。
 
年一回、北海道(札幌市)・東京(新宿区)・大阪(大阪市)・福岡(博多区)の全国4会場で開催しています。
 
合格後は、6時間の指定講習を受講し、任意売却取扱主任者の資格登録をし、任意売却取扱主任者証が配布されます。
 
 
実際の任意売却は、任意売却取扱主任者の有資格者であるから任意売却ができるというものではなく、債権者との販売価格、売却金の配分、売却時期などの調整、任意売却独自の重要事項説明や契約書の作成、ご相談者様の引越し先の確保、その後の生活を安定させるアドヴァイス等多岐にわたります。
 
ご相談者様の内容によっては、ご家族間の問題解決や、自己破産などの債務整理が必要な場合は、弁護士と連携してお話を進めていきます。
 
任意売却の相談員は、ご相談者のプライベートに深くかかわるため、モラルと人間性、豊富な経験と実績が必要になってきます。
 
私共テスコーポレーションは
「ご相談者様に寄り添った任意売却」をモットーにしております。
 
ご相談者様の状況やご希望を伺い、最善策をご提案させていただきます。
任意売却をせずとも解決可能は場合でも相談料は無料でご提案させていただきます。
 
まずは、簡単なご質問でも結構ですので、ご連絡ください。

お問い合わせ