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株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

公売と競売の違いは?

2019/04/20

公売とは

税金の滞納を徴収するために、納税者の財産に対し差押えをし、強制的に売却(換価)して租税に充てる入札方式で売却する制度です。

公売と競売の違い

競売は民事執行法の規定ですが、公売は国税徴収法に定められています。

競売の申立ては金融機関(銀行、サービサー)や民間企業や個人に対し、公売では税金を課税する税務署や市町村などの自治体です。

公売→国税徴収法→自治体

競売→民事執行法→金融機関等

競売の入札価格は、売却基準価格の2割ですが、公売では見積額の10%以上の額となっています。

物件を見るとき、競売では競売3点セットの資料をみることができますが、公売では公売公告となります。公売公告は、公売財産に関する情報も記載されていますが、十分な情報が記載されていないものも多くあります。

公売と競売では大きな違いがあります。

それは、物件の引き渡しにあります。

競売では、引渡命令の申立てによる強制執行の制度があります。

しかし、公売物件において占有者が明渡しに応じない場合は、所有権に基づく明渡し請求訴訟を提起して、それに勝訴した上で強制執行ということになります。

公売の種類は以下の通りです。

①期日入札

期日入札は、入札書の提出を行うことができる期間(入札期間)が1日である入札方法です。

期日入札では、入札期間において入札書の提出を受け付け、同日中に開札します。

②期間入札

期間入札は、入札書の提出を行うことができる期間(入札期間)が連続した2日以上の期間である入札方法です。

期間入札では、入札期間において入札書の提出を受け付け、開札期日に開札します。

③インターネット公売

インターネット公売は、インターネットの民間オークションサイトにおいて、競り売りの方法によって行う公売です。

インターネット公売では、あらかじめ公売参加申込みのあった方から、連続した2日以上の期間において買受申込を受け付けます。

④広告随意契約

広告随意契約とは、直前の公売における見積価額以上の価額で、一定の期間内に差押財産を随意契約により売却する旨を広告し、最初に買受申込みをした方に売却する方法です。

入札期日が買受代金の納付日である場合は、買受代金の金額に相当する現金

公売保証金

身分に関する証明

委任状

印章

収入印紙(200円)

買受適格証明書

本日は、公売のご紹介をしました。

税金等滞納されて、お困りの皆様

ご相談は相談員が無料で承ります。お気軽にご連絡ください。

最善の解決方法をご提案いたします。

私たちテスコーポレーションの想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

任意売却とハンコ代について

2019/04/13

任意売却のハンコ代について

任意売却においてハンコ代とは

先順位抵当権者が、後順位抵当権者に払う抵当権抹消承諾費用のことを言います。

不動産に対し複数の抵当権が設定されている場合、その不動産を売却したら、先順位抵当権者から返済金に充てられていきます。

任意売却において、不動産を売却した場合に先順位抵当権の残債務額より、売却額が低い場合、先順位抵当権者が、返済分をすべて回収してしまっては、後順位抵当権者に配分が回りません。

それでは後順位抵当権が抹消できないということになり、売買が成立しなくなります。

そこで、先順位抵当権が後順位抵当権にハンコ代(抵当権抹消承諾費用)を支払い、後順位の抵当権の抹消に応諾してもらい、不動産の売却を成立させるものです。

実際には、仲介業者である専門相談員の私たちがハンコ代の交渉にあたります。

後順位抵当権者は、競売になった場合に配当があるか抹消承諾料で応じるべきか思案します。

先順位抵当権も返済分から後順位抵当権者にハンコ代(抹消応諾費用)を回しますので上限があります。

双方が同意して初めて任意売却が成立します。

後順位抵当権者のハンコ代に決まりはありません。

後順位抵当権者が、いくらもらっても抵当権の抹消に応諾しないとなれば、その時点で任意売却は成立しません。

法律上、不動産の売却はできないわけではないですが、抵当権付き不動産では、購入者が現れません。

住宅金融支援機構の場合は後順位抵当権者には払うハンコ代(抹消応諾費用)は決まっています。

第2後順位抵当権者 ①30万円 ②残元金の10% の低い額

第3後順位抵当権者 ①20万円 ②残元金の10% の低い額

第4後順位抵当権者 ①10万円 ②残元金の10% の低い額

(※第2後順位抵当権者に50万円まで認められる場合があります。)

私たちもこちらを基準に後順位抵当権者に交渉をしていきます。

ですが前述の通りハンコ代(抹消応諾費用)に決まりはありませんので根気よく交渉を続けるしかありません。

大手の債権者(保証会社、回収委託会社)は上記の費用にほぼ応じていただける可能性が高いです。

後順位抵当権者に街金等が抵当権設定していた場合は難しい交渉になります。

はたまた、個人の方が後順位抵当権者だった場合はもっと難しくなります。

以前、個人の後順位抵当権者に交渉を行ったとき

300万円の残元金に対して10万円で抹消解除をお願いしましたら、10万円で同意するぐらいであれば配当金がなくても競売にするとのことで交渉決裂しました。

個人の方の抵当権者は遺恨等ある場合が多いので感情も入るので難しくなります。

後順位抵当権ではなく、差押の場合のハンコ代(登記抹消費用)は、優先順位の民事執行法の規定や、差押債権者の内容によって変わってまいりますので、また改めてご説明の機会をもらえればと思います。

ご相談は相談員が無料で承ります。お気軽にご連絡ください。

最善の解決方法をご提案いたします。

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リースバックと住宅ローンについて

2019/04/06

最近ご相談を受ける件数が増加しているのが

「住宅ローンが払えないけどそのままこの家に住み続けたい」というご相談です。

理由として多いのは

住宅ローンの支払いが難しくなりつつある

ご病気のご家族の治療費が必要

お子様等のご都合で転居したくない

お金は必要だが愛着があるから

老後の生活資金等を確保しておきたい

ペットのご都合で転居が難しい

相続対策として

リバースモーゲージの利用が難しい

事業資金にまとまったお金が必要

等が見受けられます。

まとまったお金が必要になった場合、自宅を売却するという選択肢がありますが、

実は、家を売ってもそのまま住み続けられる方法があります。

家を売ってもそのまま住み続けられる方法として考えられるのが

「リースバック」「親族間売買」です。

今回は「リースバック」についてご紹介します。

「住宅ローンが払えない」

「病気の治療費が重なって」

「年金だけでは生活が苦しくて」

さまざまな事情でまとまったお金が必要になり、やむを得ず自宅を売却する方は少なくありません。

しかしながら、当然、自宅は売ってしまうと他人の所有物になります。

当たり前のことですが、売却して他人の物になってしまったら、二度と敷居をまたぐことはできません。

また、いくら手をかけたリフォームをしていても解体されてしまえばどうすることもできず、愛着あるご自宅はなくなってしまいます。

家を売却する際にはよく考えて決断しなくてはなりません。

家を売却して、実家や他に住む家があればよいのですが、通常は賃貸住宅の映られることと思います。

賃貸住宅ですので、敷金や礼金といった初期費用、引越し代等がかかってきます。

現在は家賃保証会社を使いますので、家賃保証料もかかってまいります。

そこで、売却した後もご自宅にそのまま住み続けられる「リースバック」についてですが、ご自宅不動産を不動産投資家・不動産会社へ売却し、その後は買主であるオーナーに対して賃貸借契約に基づいた家賃を月々を支払うことで、その自宅に住み続けられるシステムです。

住宅ローンの返済や、その他の借金の返済

子どもの教育費

病気にかかる治療費

年金だけでは不足しがちな老後の生活費

一時的な事業資金…等

まとまった現金が必要になった場合に便利な仕組みです。

「リースバック」のメリットは

引越しの煩わしさや引越し資金がかからない。

周囲にご自宅を売却したことがばれない。

まとまった資金が手元に残る。

固定資産税、都市計画税を払わないで良い。

などです。

「住宅ローンが払えない」という状況で、オーバーローンの場合でも

任意売却の方法で「リースバック」は可能です。

その際、売却費は債権者に返済するためお手元に残りませんが

住宅ローンからの解放や競売になってご自宅を手放すことはございません。

そのまま住み続けられます。

「リースバック」のデメリットは

あくまでご自宅の売却ですから所有権は他人の物になってしまう点です。

先日、お客様からご相談を受けたのが

「リースバック」「リバースモーゲージ」の違いです。

「リバースモーゲージ」は、亡くなられた後に家が売却し清算するのに対し

「リースバック」は生きている間に家を売って資金を活用する点です。

「住宅ローンが払えない」となったときでも、ご自宅に住み続けたい場合

是非ご相談ください。

わたくし共では、自社で買取しリースバックできます。

自社での買取が難しい場合、登録いただいている不動産投資家、不動産会社に打診します。

一番条件の良いところと契約していただいて結構です。

些細なご質問でも結構です。ご連絡お待ちしております。

ご相談は相談員が無料で承ります。お気軽にご連絡ください。

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