執筆者：北村聡孝
株式会社テスコーポレーション 営業部部長
宅地建物取引士・任意売却取扱主任者・競売不動産取引主任者・賃貸不動産経営管理士・マンション管理業務主任者
抵当権とは、
不動産（土地、建物、マンション等）の購入の為に銀行で住宅ローンを借りたり、他人からお金を借りたときに所有の不動産を担保とするためのものです。
抵当権の設定は、当事者間の意思表示があれば成立しますが、第三者に抵当権の設定を証明するため、国の機関である法務局に抵当権の登記をします。
抵当権の設定で、
金融機関は、その不動産を担保にお金を貸している証明とその不動産にに何かあった場合の優先する弁済権を有するのです。
不動産を担保にして複数からお金を借りた場合、複数の抵当権が設定されますが、抵当権の優先順位は、先に登記した方となります。
競売などで配分される場合、先順位から順番に分配され後順位抵当権者は、分配金が受けられない場合などもあります。
抵当権の順位は、抵当権者同士の同意があれば、順位を入れ替えることも出来ます。
法律上、所有者は抵当権が設定されたままでも、不動産の売却は可能です。
抵当権義務者（旧所有者）が約定通り返済を続ければ問題はないのですが、返済が滞って、抵当権者が競売の申出をされた場合、購入者（現所有者）は、その競売（担保権の実行）に対抗できません。
ですから、通常の不動産売却の手続きの際は、抵当権の抹消が必須になってきます。
抵当権の抹消とは、
抵当権の約定の支払いを全額返済した場合、抵当権の抹消の書類を法務局に手続きすることによって、抵当権の抹消が出来ます。
抵当権と任意売却
不動産を売却する際、売却額が2,000万円、抵当権の残高が2,500万円だった（オーバーローン状態）とします。
その場合は、抵当権義務者（所有者）は、抵当権者に現金で500万円を補充しなければ、抵当権者は抹消に応じてくれません。
ただ、住宅ローンを返済することが難しく、
売却しても、前記のオーバーローン状態で、抵当権残額を補充することが出来ない場合でも、任意売却を選択する（抵当権者の同意が必要）ことで、抵当権を抹消し売却することが出来ます。
但し、売却後に残った残額については、支払いを続けなければなりません。
残債務についても支払いが難しい場合は、自己破産の手続きもあります。
抵当権（住宅ローン）のご相談は、些細なことでも結構です。
お問い合わせ、お電話お待ちしております。
