住宅ローンが払えない任売ブログ

2019年06月

2019.06.29

催告書とは?督促状とは?

催告書とは? 督促状とは?

 

住宅ローンの支払いが滞ると金融機関は支払いを要求してきます。

最初は、お電話での連絡になるかと思いますが、事務的に「督促状」「催告書」といった書面が送付されてきます。

この「督促状」「催告書」とは、どのようなものなのでしょうか?

また、「督促状」「催告書」の違いはどのようなものでしょうか?

 

「督促状」とは

返済が滞って初期段階に送られてきます。

文面もそれほど厳しいものではなく、強制力もなく返済を促す内容になります。

支払いの催促もしくは確認といったといった意味合いです。

それは単に支払日を忘れたなどの軽い場合も多い為です。

しかし、督促状が送られても返済しない場合は、文面は厳しい内容に変わっていきます。

 

督促状<例①>

〇〇銀行の住宅ローンをご利用いただき、誠にありがとうございます。

令和〇年〇〇月時点で、お客様の住宅ローンのご返済が延滞となっています。

令和〇年〇〇月〇〇日に再度お客様のお取引口座に引き落としの手続きを取らせていただきますので

ご入金をお願い致します。

本状と行き違いにて、ご入金もしくは何らかのご対応中の場合には、悪しからずご容赦頂きますようお願い申し上げます。

 

督促状<例②>

〇〇銀行の住宅ローンをご利用いただき、誠にありがとうございます。

令和〇年〇〇月時点で、お客様の住宅ローンのご返済が延滞となっています。

このまま延滞が続きますと、延滞損害金のご負担も増え延滞解消することが難しくなります。

つきましては、令和〇年〇〇月〇〇日までに、現在滞っている返済分を全額お支払いいただきますようお願い申し上げます。

尚、この期限までにお支払が難しい場合は、取扱支店担当者までご連絡をお願い致します。

本状と行き違いにて、ご入金もしくは何らかのご対応中の場合には、悪しからずご容赦頂きますようお願い申し上げます。

 

「催告書」とは

「督促状」を送付しても期日までに支払いがなかった場合に「催告書」に切り替わります。

最終勧告のようなもので「「〇年△月✕日までに支払いの確認が取れなければ法的処置に入ります」といった

「支払いを迫る通知書」で大変厳しい文面となって、内容証明郵便で届くことが多くなります。

「催告書」は様々な段階、金融機関によって違いがあり、「期限の利益の喪失予告通知」であったり、

「期限の利益の喪失通知」「代位弁済通知」といったものになります。

 

催告書<例①>

お客様にご融資いたしました住宅融資のご返済につきましては、取扱金融機関から再三の督促にもかかわらず長期にわたり延滞されていることは誠に遺憾です。

このままご返済がない場合は、お客様との契約に基づき、お客様に対して融資金残額を一括して返済するよう請求することになります。

その後、保証人から代位弁済を受けた後、ご自宅を競売にかける手続きが進みます。 

競売では、通常の売買価額の6 ~ 7割程度で取り引きされることが多いため、全額返済することはできず債務が残る可能性が大きくなります。

そのようなことにならないよう、今一度延滞解消や融資物件の売却をご検討ください。 

なお、毎回のご返済額を一時的に引き下げるなどの返済方法変更のご相談にもお応えしておりますので、

令和〇年〇〇月〇〇日までにご連絡ください。万一、期日までにご連絡いただけなければ、ただちに上記手続きに着手いたしますのであらかじめご承知おき願います。

なお、本状と行き違いで入金なされている場合は、あしからずご容赦ください。

 

催告書<例②>

貴殿が〇〇銀行からお借入れになった住宅ローンにつきまして、約定通りご返済をいただけませんでしたので

保証委託契約に基づき、当協会は、同銀行の請求により下記のとおり代位弁済しました。

これにより、通知人は貴殿に対して求償債権を取得いたしました。

つきましては、下記代位弁済額及び代位弁済日の翌日から完済まで年14%の割合による遅延損害金を直ちに通知人へお支払いくださるよう催告いたします。

なお、お支払いいただけない場合は、約定に基づき担保不動産に対し抵当権の実行(競売の申立)の手続きを取らせていただきますのでご承知おきください。

 

まとめ

住宅ローンの支払いが滞るとまず初めに

「督促状」が届きます。

延滞が続くと

「催告書」に切り替わります。

金融機関によって、通知のタイミングや内容はそれぞれです。

「督促状」「催告書」が届きましたら、何なりとご相談下さい。

その「督促状」「催告書」がどのような内容で今後の流れや対応をご説明させていただきます。

もちろんご相談は無料です。

お問い合わせは、年中無休、24時間受付です。

宜しくお願い致します。

2019.06.22

競売の不服申立について

競売の不服申立について

 

不服申立とは

行政上と訴訟法上に分かれますが、訴訟上の不服申し立ては、

裁判または事実行為によって不利益を受ける者が、

原裁判所または上級裁判所にその取消し、変更もしくは効力を失わせることを求める申立てを言います。

たとえば控訴、上告、抗告、再審の訴え、各種の異議などがこれに属します。

 

強制執行に対する不服申立

請求異議の訴え

債務が消滅している場合にも拘わらず債務名義が成立された場合など、請求権の存否や、

裁判以外の債務名義の成立の有効性を審理する申立てです。

第三者異議の訴え

債務名義の執行力の及ばない第三者の財産が執行の対象になった等、

第三者又は債務者の権利が違法に侵害される場合に、執行対象に属さないことを主張する申立てです。

住宅ローン等の担保権の実行による強制執行は、債務名義が必要なく債権者はすぐに競売を申立てることが出来ます。

 

競売手続き上の不服申立

1. 競売開始決定に対する執行異議・執行抗告(法182条)

不動産担保権の実行の開始決定に対して所有者は、担保権の不存在又は消滅を理由に執行抗告できます。

執行官の執行処分及びその遅滞や手続き上の問題や書類不備などには執行異議が出来ます。

2. 競売申立却下決定に対する執行抗告(法45条3項)

3. 配当要求却下決定に対する執行抗告(法51条2項)

4. 不動産売却許否決定に対する執行抗告(法74条1項)

売却許可決定により自己の権利が害されることを主張するとき、売却許可決定の手続に重大な誤りがあるときなどに

に限り、執行抗告をすることができます。

5. 不動産引渡命令に対する執行抗告(法83条4項)

債務者以外のものが、事件の記録上買受人に対抗することが出来る権原により占有していることが認められる場合などに執行抗告できます。

6. 配当異議の申出(法89条1項)

 

執行抗告の申立て手順

裁判の告知を受けた日から1週間以内に原裁判所に高等裁判所に宛てた抗告状を提出しなければなりません。

また,抗告状に理由の記載をしない場合には,抗告状を提出した日から1週間以内に執行抗告の理由書を

提出しなければなりません。

手数料は、印紙1000円  ×  相手方数、郵便切手になります。

 

まとめ

競売の場合、占有者が物件引渡を意図的に延ばす手段としてよくある事ですが、

ほとんどのケースでは棄却となります。競売は、最終的には物件を引渡さなければなりません。

愛着あるご自宅にずっと住み続けるには、競売の落札前に手を打たねばなりません。

ご相談は、いつでもお受けできます。

ご状況ご希望を伺ったうえで、最善の解決策を提案いたします。

2019.06.08

投資用マンションとローン滞納

投資用マンションとローン滞納

 

最近、サラリーマンの方で投資用マンションのローン返済で行き詰まり、ご相談される方が多くいらっしゃいます。

そこで今回は、投資用マンションとローン滞納についてご紹介させていただきます。

そもそも投資用マンションとはどういうものでしょうか?

 

投資用マンションとは

購入者が居住目的ではなく、不動産投資を目的としたマンションのことを言います。

 

投資用マンションの種類

・区分マンション(ワンルームタイプ)

・区分マンション(ファミリータイプ)

・一棟マンション

・一棟アパート

などに分かれます。

巷のニュースをおなじみになった「かぼちゃの馬車」などの一棟ものはまた次の機会として

ワンルームタイプの区分マンションについてお話しさせていただきます。

 

区分用マンションの利益を得る方法は2つあります。

①キャピタルゲイン方式

低く購入し高く売却し、差益を得る方式です。

②インカムゲイン方式

賃貸し家賃収入で利益を得る方式です。

 

サラリーマンの方が、投資用マンションを購入される際のメリットは以下のものがあります。

①老後生活の備え

毎月、家賃収入が入ってくるので、老後の年金代わりになります。

②高い利回り

銀行預金の金利が1%もつかない中、投資用マンションは新築で2~3%、中古で4%~6%の利回りです。

③生命保険代わりとして

団体信用生命保険がつきますので、万が一のことが起きた場合、投資用マンションをローンが無くなった状態で家族へ残せます。

④インフレ対策

預金しているだけですと、インフレの際、実質的価値は目減りしますが、不動産と家賃は物価に連動しますのでインフレ対策になります。

⑤オーナー業務の手軽さ

不動産投資は、家賃収納業務や、物件の維持管理業務など多くの仕事がありますが、ワンルームマンションの場合、業務が少なく信頼のおける賃貸管理会社にまかせておけば、募集から入居者管理等、すべてをやってもらえます。

 

それでは実際にご相談されるサラリーマンの方がローンが払えなくなる場合のリスクをご紹介します。

①賃借人の家賃滞納

賃借人が家賃を滞納して入金がなくても、ローンの支払いは待ってくれません。自己資金から捻出する必要があります。

多くは家賃保証会社に加入してますので、契約内容によりますが家賃保証会社から家賃が代理弁済されます。

②空家

賃借人が引越し手空家になった場合、何も収入がなくローン支払いだけが迫ります。

③家賃の下落

空家を埋めるため家賃を下げて入居者が決まると入金はありますが、月々手出ししなければならない状態にも落ちかねます。

④賃貸管理会社との確執や倒産

賃貸管理会社との契約内容によりますが、こちらの問題が多く聞かれます。具体的に下記に例を挙げてみます。

 

実際のご相談例

①投資用ワンルームを3部屋購入。販売会社と賃貸管理会社が同一グループで購入時、空室保障と家賃保証をするので

月々の収入は保証される旨の説明だったが、実際には保証はなく口頭説明のみで、契約書には記載されていなかった為、

実際に1部屋空室になった時、保証の類はなくローンのみを給料から補填したが、2部屋目が空室になり支払いの補填も出来なくなった。

②投資用マンションを2部屋購入。販売会社が家賃保証の契約で購入したが、2年後、販売会社が倒産し家賃の保証を受けられなくなった矢先、空室になり、ローンの支払いが困難になった。

③投資用マンションを転借会社とサブリース契約をし購入。年々サブリース会社との家賃が下がり、勤務先の会社の給料低下も伴い、投資用マンションのローン返済収入を圧迫してきたので、サブリース会社に売却する旨を伝えたが、サブリース会社が協力せず、販売活動がままならない。

 

実際の解決例

①空室の入居募集し月々の入金を確実なものとしたうえで、販売活動を開始し、利益はなかったものの

損もない状態で3部屋を売却成功。

②ローン支払いの補填で、他にも借金を重ねていた為、弁護士を介して自己破産申請し、

デメリット等あるものの債務は全て免責。

③弁護士を介して情報開示と売却活動の協力を交渉し、無事売却成功。

 

まとめ

投資用マンションは、上記に挙げたメリットもあり、成功すれば有望な資産形成になりますが、一歩間違えば、人生を左右しかねない状況に追い込まれます。ワンルームマンションの投資に重要なものは、物件を見極める能力(立地、需要、流通性、コスト)も必要ですが、契約内容の確認とおいしい話を鵜呑みにしないことが大事です。

販売会社や賃貸管理会社選びは大きく影響してきます。

 

様々な理由や不可抗力でローンが払えない状態になった時、一番は冷静に収支計算を行い展望なく判断することです。

次にプロに相談することです。

私どものモットーは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

ご相談いただきましたら、最善の解決方法をご提案いたします。

相談内容によっては、提携の弁護士を紹介いたします。

些細なことでも気兼ねなくご連絡ください。

お待ち申し上げます。

2019.06.01

認知症と不動産売買

認知症と不動産売買

 

認知症とはどんな病気でしょうか。

 

いろいろな原因で後天的に脳の器質的障害によって、「知能」「記憶」「見当識」が不可逆的に低下し、生活するうえで支障が出ている状態のことを指します。

 

認知症の分類は

・血管性認知症

  ・多発梗塞性認知症広範虚血型(Binswanger型白質脳症を含む)

  ・多発脳梗塞型

  ・限局性脳梗塞型

  ・遺伝性血管性認知症

・変性性認知症 

  ・アルツハイマー型認知症

  ・(びまん性)レビー小体型認知症

  ・認知症を伴うパーキンソン病

  ・前頭側頭型認知症

  ・ハンチントン病

・感染 

  ・クロイツフェルト・ヤコブ病

  ・HIV関連認知症

  ・梅毒関連認知症

その他に

・軽度認知障害

・若年性認知症

があります。

 

認知症になった場合の住宅ローン

住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険には、多くの場合「高度障害特約」がつけられています。

加入者が認知症になったとき、この特約で住宅ローンが免除になることがあります。

 

認知症の不動産契約

不動産の売主が認知症の場合、不動産の売買契約を行ってはいけません。もし、行った場合、無効になります。

但し、その状況、認知症の度合いなど、裁判所の判例も様々です。

不動産の契約で、実際の引渡し、決済において、登記識別情報の確認、売主の本人確認(意思確認)を司法書士が行い、法務局へ申請をするわけですが、実際は司法書士も医者ではないので認知症の判断能力を判別できかねます。

ですので、認知症かなと思われたら、精神科の医者の判断が必要になります。

医者の判断で認知症と診断された場合は、後見人制度を裁判所に手続きしなければなりません。

認知症である売主は後見人に了解を取って不動産の売買契約が認められます。

後見人は、弁護士や公証人がなる場合が多くなってきました。

最近はトラブルが多い観点から身内が後見人になれないケースが多いようです。

 

不動産の売却、住宅ローンのご相談は何時でも承ります。

私達の想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

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