住宅ローンの代位弁済って何？

代位弁済とは

第三者が債務者に代わって弁済した場合に、債権者のもっていた債権・担保権などが弁済者に移転することです。

民法債権の条文（第499条～第504条）では

第499条

① 債務者のために弁済をした者は、その弁済と同時に債権者の承諾を得て、債権者に代位することができる。

② 第467条【指名債権の譲渡の対抗要件】の規定は、前項の場合について準用する。

とあります。その他条文は504条まで続くのですが

簡単に言うと

連帯保証人が債務者の借金を払った場合、その連帯保証人は債務者から返済を受ける権利を有することです。

住宅ローンで言えば

住宅ローンを組む時に、住宅金融支援機構によるフラット35を除くと、住宅ローンの諸費用として保証料を払われた記憶があると思います。

保証料とは、信用保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうための費用です。

金融機関がお金を貸すときに、貸し倒れリスクを回避するために、連帯保証人を必須として、信用保証会社が住宅ローンを借りる人の保証人になります。その為の費用として信用保証会社が保証料を徴収しています。

住宅ローンを問題なく払われているうちはよいのですが、やむをえない理由で住宅ローンの返済が滞ってしまうと、

最終的に信用保証会社が金融機関に住宅ローンの残債の返済の肩代わりして支払います。

これが「代位弁済」にあたります。

代位弁済後は

信用保証会社が金融機関に代わって、返済を求める立場になります。

信用保証会社は

・一括での支払いを要求してきます

・支払いができないと「競売」に移行していきます。

よくご相談者様に

「代位弁済後でも滞納した分のローンを払えばまた元のローン返済に戻れますか？」

とのご相談をお受けします。

残念ながら、ローンの分割は金融機関との契約で、代位弁済した信用保証会社には分割払いができません。

代位弁済後は

・一括払いする

・任意売却して債務を圧縮する

・競売を待つ

しか方法はなくなります。

「競売」になりますと

・競売になっていることが公開されご近所に知られてしまう

・落札後は強制的に立退きになる

・低価格で落札され多額の債務が残る

・立退き後は何の保証もなく、最悪ホームレスになってしまう

等のデメリットが考えられます。

まだ、「競売」の入札期間までは「任意売却」は間に合います。

信用保証会社によっては競売申し出の待って任意売却の期間ももらえます。

「任意売却」のメリットは

・個人情報の公開を防げて通常の売却と同じ

・強制的な立退きを回避できる

・通常価格になりますので債務を圧縮できる

・引越し費用を受け取れる場合がある

・「リースバック」でそのまま住むことができる場合がある

等が挙げられます。

最悪は「競売」になることだと思います。

「代位弁済」の通知が届いたら早く「任意売却」に着手したほうが得策です。

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