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株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

不動産登記について

2019/10/05

不動産登記 表題部(表示に関する登記)

についてご紹介します。

不動産登記とは、

不動産(土地や建物)に関する物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿(登記所が保管する帳簿)に登記することをいいいます。

不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律され、不動産登記法では、国民の権利の保全と取引の安全、円滑に資することを目的とする。と定められています。

登記簿(登記記録)は、

表題部(表示に関する登記)権利部(権利に関する登記)に分かれ、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれています。 

表題部(表示に関する登記)

不動産の物理的現況を明らかにすることを目的としており、登記原因及びその日付、登記の年月日の他、

土地は、「土地の所在」「地番」「地目」「地積」

建物は、「建物の所在」「家屋番号」「建物の種類、構造、床面積」「付属建物がある場合は、付属建物の所在、種類、構造、床面積」

マンションの場合は、その他に「共用部分」「一棟の建物の構造、床面積」「建物の名称」「敷地権の場合は、その敷地権」が表示されています。

表題部に関する登記は

表題登記

埋立てなどによって新たに土地が生じた場合や国から未登記の国有地を譲り受けた場合は土地表題登記。

建物を新築した場合や未登記の建売住宅を購入した場合は建物表題登記。

変更登記

登記事項に変更があった場合にされる登記をいいます。

土地の地目・地積が変更になった場合。「田」や「畑」の地目を「宅地」に変更したい時がこれにあたります。

建物の種類・構造・床面積等が変更になった場合。増改築等がこれにあたります。

更正登記

錯誤又は遺漏があった場合に訂正する登記をいいいます。

土地の地目・地積等が誤っていた場合。

建物の種類・構造・床面積等が誤っていた場合。

滅失登記

土地又は建物が滅失したときにされる登記をいいます。

分筆登記

土地を分筆したときにされる登記をいいます。

土地の一部を売却した場合や遺産分割で土地を分けた場合などにあたります。

合筆登記

土地を合筆するために行われる登記をいいます。

隣接する複数所有地をまとめるときがこれにあたります。

地目が相互に異なる土地や、相互に持分を異にする土地については合筆登記を申請することはできません。

建物分割登記

附属の建物として登記されている建物を新たな登記記録に記録することを建物分割登記といいます。

建物区分登記

一棟の建物の内部が数個の区分建物として成り立っているときに、それぞれを区分建物に区分するときの登記をいいます。

通常は、賃貸用のマンションを、分譲用のマンションに登記したいときに行います。

建物合併登記

主たる建物とその附属の建物の関係にある建物を1登記記録に記録することをいいます。

建物合体登記

それぞれ表題部を持つ建物を1登記記録に記録することをいいます。

以上が、不動産の表題部(表示に関する登記)の登記種類になります。

次回は、不動産の権利部(権利に関する登記)の登記種類をご紹介します。

任意売却取扱主任者について

2019/09/14

任意売却取扱主任者資格は、

民間資格で、「一般社団法人 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会」が実施している資格制度です。
 
任意売却は、通常の不動産取引と違い、民事再生法や税法などの法律知識だけでなく、宅地建物取引業法や任意売却特有のノウハウが必要になります。
 
昨今、任意売却を謳いご相談者様にとって不利益な相談料を取ったり、任意売却を請け負いながら実際は債権者交渉もままならず、競売に流れてしまったケースをよく耳にします。
 
任意売却は、この任意売却取扱主任者の有資格者でなくとも行えますが、任意売却取扱主任者資格は、任意売却の法律知識とノウハウを有していることを証明する判断基準になります。
 
以前は、受験資格として、宅建士、ファイナンシャルプランナーの有資格者、特定業種の勤務実績がありましたが、現在は撤廃されています。
・成年被後見人又は、被保佐人
・禁錮以上の刑に処され、刑の執行が完了又は、刑の執行が受けることがなくなった日から5年を経過していない方
・宅地建物取引業の規定により宅地建物取引士としてすべき事務を禁止され、その禁止期間満了の日から5年を経過していない方
以外であれば、どなたでも受験資格はあります。
 
出題内容は、
・宅地建物取引業法
・都市計画法
・建築基準法
・民事訴訟法
・民事執行法
・税法
・民法
・弁護士法
などの法律問題
・任意売却取引に必要な手続き等の商慣行や実務
に関する問題になります。
 
年一回、北海道(札幌市)・東京(新宿区)・大阪(大阪市)・福岡(博多区)の全国4会場で開催しています。
 
合格後は、6時間の指定講習を受講し、任意売却取扱主任者の資格登録をし、任意売却取扱主任者証が配布されます。
 
 
実際の任意売却は、任意売却取扱主任者の有資格者であるから任意売却ができるというものではなく、債権者との販売価格、売却金の配分、売却時期などの調整、任意売却独自の重要事項説明や契約書の作成、ご相談者様の引越し先の確保、その後の生活を安定させるアドヴァイス等多岐にわたります。
 
ご相談者様の内容によっては、ご家族間の問題解決や、自己破産などの債務整理が必要な場合は、弁護士と連携してお話を進めていきます。
 
任意売却の相談員は、ご相談者のプライベートに深くかかわるため、モラルと人間性、豊富な経験と実績が必要になってきます。
 
私共テスコーポレーションは
「ご相談者様に寄り添った任意売却」をモットーにしております。
 
ご相談者様の状況やご希望を伺い、最善策をご提案させていただきます。
任意売却をせずとも解決可能は場合でも相談料は無料でご提案させていただきます。
 
まずは、簡単なご質問でも結構ですので、ご連絡ください。

借地権と任意売却

2019/08/31

借地権の建物の場合も「任意売却」承っております。

任意売却は、住宅ローンが払えなくなった場合に債権者の同意を得て不動産を売却する方法です。

通常の任意売却の場合の交渉同意を得る先は

・債権者(金融機関、保証会社、債権回収会社、サービサー等)

・差押権者(市税、県税、国税等)

になりますが、

借地権の場合

・地主(土地の所有者)

にも同意を得て、販売活動をします。

通常の借地権の売却においても、地主の名義変更料が発生しますので、必然に任意売却でも名義変更料が掛かります。

通常、借地権の名義変更料は売主様が負担するのが一般的です。

ですが、任意売却の場合、売主様に事情があって任意売却の手段をとっていますので、売却額の中から、債権者、差押権者の同意を得て控除してもらうか、買主様に名義変更料の負担もお願いすることになります。

借地権の場合、

任意売却のハードルも一段高くなりますが、弊社は実績を多く積んでおります。

借地権の場合でも

「任意売却」

「親子間売買」

「リースバック」

等、何なりとお任せください。

もちろん、通常の借地権のご相談ご質問がございましたら

お気軽にお問い合わせください。

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