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株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

不動産登記について③

2019/11/14

権利部(権利に関する登記)についてご紹介します。

不動産登記とは不動産(土地や建物)に関する物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿(登記所が保管する帳簿)に登記することをいいいます。
不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律され、不動産登記法では、国民の権利の保全と取引の安全、円滑に資することを目的とする。と定められています。

登記簿(登記記録)は、表題部(表示に関する登記)権利部(権利に関する登記)に分かれ、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれています。

権利部に関する登記で所有権に関する登記(甲区)

不動産についての権利の保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。権利に関する登記は第三者対抗要件として、権利の優先関係が問題となるときは、登記の有無、先後が基準となります。   

登記事項には、

登記の目的、受付年月日・受付番号、登記原因及びその日付、権利者の住所・氏名等があります。 

権利部に関する登記で所有権以外の権利に関する登記(乙区)

抵当権設定登記

所有者が抵当権を設定したときにされます。

住宅ローンを借り入れた際などは、この抵当権が設定されます。

登記の目的、登記原因及びその日付、抵当権者の住所・氏名、債権額、債務者の住所・氏名等が記録されます。

抵当権変更登記

抵当権の登記事項に変更があった場合。

抵当権移転登記

抵当権者が抵当権を譲渡したときに付記登記として登記されます。

任意売却においては、任意売却後の残債務について、銀行から保証会社に債権が譲渡されたときに移転登記されます。

抵当権の処分の登記

抵当権の処分があった場合。抵当権の譲渡や放棄が処分にあたります。

順位変更登記

登記された担保物権の順位を変更する場合。

根抵当権設定登記

当事者が根抵当権を設定したときにされます。

根抵当権変更登記

根抵当権の登記事項に変更があった場合。

根抵当権の処分の登記

根抵当権につき根抵当権の処分・譲渡・分割譲渡・一部譲渡・共有者の権利移転があった場合。

民法第398条の14第1項ただし書の定めの登記

根抵当権の準共有者が、弁済を受ける割合や、優先弁済を定めた場合。

根抵当権移転登記

根抵当権の承継があった場合。

買戻しに関する登記

売買契約と同時に買戻特約を設定したときにします。

買戻しの登記は、売買による所有権移転登記申請と「同時に」する必要があり、

リースバックの買戻しの第3者対抗要件として登記する場合があります。

地上権設定登記

所有者が地上権を設定したときにされます。

地上権者の住所・氏名、目的、地代、支払時期、存続期間等が登記されます。

地上権とは、他人の土地を借りて、そこに建築物を建設できる権利です。また、その土地・建築物は、賃貸料の決まりなく自由に譲渡することができます。さらに、この土地・建築物譲渡にあたって地主の承諾は不要となっています。

地役権設定登記

当事者が地役権を設定した場合。

地役権とは、自分の土地にとって都合がいいように他人の土地を利用することができる権利です。

他人に土地から、水を引く場合や、通行するための権利です。

賃借権設定登記

甲区の所有者が賃借権を設定したときにされます。

賃借権者の住所・氏名、賃料、支払時期、存続期間等が登記ます。

民法第387条第1項の同意の登記

先順位の抵当権に賃借権を対抗させる場合。先順位の抵当権者の同意が必要になります。

以上の権利に変更、消滅等が生じたときは、所有権に関する登記と同様、変更登記、更正登記、抹消登記、回復登記がされます。 

以上の権利の本登記を申請する要件が調わないとき、順位を確保するために、仮登記を設定できます。

付記登記とは、

権利に関する登記のうち、既にされた権利に関する登記と一体のものとして、当該既存の登記と同じ順位で公示されます。

不動産における登記の種類を3回にわたってご紹介しました。

様々な登記がございます。

登記は、個人でもできますが、一般的には司法書士が行います。

登記の件でご相談がございましたら、

何なりとお申し付け下さい。

不動産登記について②

2019/10/22

権利部(権利に関する登記)について紹介します。

不動産登記とは不動産(土地や建物)に関する物理的現況と権利関係を公示するために作られた登記簿(登記所が保管する帳簿)に登記することをいいいます。


不動産登記は、民法・不動産登記法及びその他政令等によって規律され、不動産登記法では、国民の権利の保全と取引の安全、円滑に資することを目的とする。と定められています。


登記簿(登記記録)は、表題部(表示に関する登記)権利部(権利に関する登記)に分かれ、権利部は、所有権に関する登記を行う甲区と、所有権以外の権利に関する登記を行う乙区に分かれています。

権利部に関する登記で所有権に関する登記(甲区)は、

所有権保存登記

新築などで、初めて甲区に記録される場合に、所有権保存登記がなされます。

登記の目的に「所有権保存」と記録され、所有者の住所・氏名が記録されます。

 
所有権保存登記の申請をすることができる者は、以下の者に限定されています。

1.表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人。

2.所有権を有することが確定判決によって確認された者。

3.収用により所有権を取得した者。
 

所有権移転登記

所有権名義人から売買、贈与、相続等で所有権の移転を受ける場合にされます。

登記の目的には

「所有権移転」と、登記原因及びその日付、権利者として新しい所有者の住所・氏名が記録されます。

処分の制限の登記

差押え、仮差押え及び処分禁止の登記です。

競売開始決定固定資産税滞納等による差押登記がこれにあたります。

これらの登記はすべて嘱託でされ、申請をすることはできません。

 
所有権の登記事項に変更がある場合の登記は

 
変更登記

既存の登記の権利の内容が変更されたときや、

登記名義人の表示が変更されたとき(氏名、住所移転等)に、変更登記がされます。

 
更正登記

当初の登記事項に誤りがあった場合に、更正登記がされます。

 
抹消登記

既存の登記の権利が最初から存在しなかった場合、事後的に消滅した場合には、抹消登記がされます。

回復登記

誤って抹消登記をした場合に、もとの順位で復活させる登記です。

次回は、権利部に関する登記で所有権以外に関する登記(乙区)

をご紹介します。

フラット35 住宅ローン問題

2019/10/19

フラット35 住宅ローン問題

最近、フラット35の審査基準が問題になっています。

住宅ローンは、本来、自己居住の為のローンです。

土地建物又はマンションを買って、35年のローンを組みます。

夢のマイホームですね。

ところが、フラット35の審査基準の甘さを利用し、自己居住用ではなく投資用に買う不動産を、自己居住の為のローンとして虚偽の申告をしたり、名義貸しなどで融資を受けた例が露見されてきました。

なぜフラット35の審査基準が甘いのかといいますと、独立行政法人である住宅金融支援機構は、行政から独立してはいるものの国の住宅ローンだからです。

受付は、銀行や信用金庫、民間の委託会社アルヒなどがやっていますが、審査はあくまでも住宅金融支援機構がやりますので、お役所的に、基準を満たしているか否かの判断になります。

住宅金融支援機構は、2019年5月に不動産投資用に不正に悪用されていた疑いがあるものは

調査の上、虚偽などの不正の場合、一括返済を求めることが発表されました。

実際にご相談を受けている方から状況を伺ったのですが、住宅金融支援機構は、投資用に住宅ローンを組んだ方に接触し、話合いをしています。 

ですが、結局は一括返済のお願いなので、一括返済ができない場合は、裁判所に競売を申立てています。

不正をしたのは、東京都内の中古マンションの不動産会社と仲介会社の共謀と言われています。

顧客は20代~30代前半のお金に困った若者をターゲットにして

「借金を帳消しにして不動産が持てる」というのが誘導手口の様です。

実際にご相談を受けている方も皆様20代前半です。

虚偽の不正融資に手を貸したばかりか、その後も、投資用マンションの管理もサブリース等一括委託しているので、投資運用の実情もわからず、融資を受けるときに名前を貸し、詐欺行為に加担した形になっています。

住宅金融支援機構は、通常に住宅ローンを組み、自己居住用で住まわれていた方が、住宅ローンを払えなくなった場合は、任意売却を推奨しています。

ですが、今回の投資用に住宅ローンを組んでいた案件には厳しい姿勢で臨んでいるようです。

今、ご相談を受けている方が任意売却で少しでも負担が軽くなるよう、住宅金融支援機構の回収代行会社である住宅債権管理回収会社と交渉をしております。

もし、同じように投資用マンションで住宅ローンを組まれている方

ご相談は無料で承ります。

些細なことでも結構です。何なりとご質問ください。

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