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株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

任意売却とハンコ代について

2019/04/13

任意売却のハンコ代について

任意売却においてハンコ代とは

先順位抵当権者が、後順位抵当権者に払う抵当権抹消承諾費用のことを言います。

不動産に対し複数の抵当権が設定されている場合、その不動産を売却したら、先順位抵当権者から返済金に充てられていきます。

任意売却において、不動産を売却した場合に先順位抵当権の残債務額より、売却額が低い場合、先順位抵当権者が、返済分をすべて回収してしまっては、後順位抵当権者に配分が回りません。

それでは後順位抵当権が抹消できないということになり、売買が成立しなくなります。

そこで、先順位抵当権が後順位抵当権にハンコ代(抵当権抹消承諾費用)を支払い、後順位の抵当権の抹消に応諾してもらい、不動産の売却を成立させるものです。

実際には、仲介業者である専門相談員の私たちがハンコ代の交渉にあたります。

後順位抵当権者は、競売になった場合に配当があるか抹消承諾料で応じるべきか思案します。

先順位抵当権も返済分から後順位抵当権者にハンコ代(抹消応諾費用)を回しますので上限があります。

双方が同意して初めて任意売却が成立します。

後順位抵当権者のハンコ代に決まりはありません。

後順位抵当権者が、いくらもらっても抵当権の抹消に応諾しないとなれば、その時点で任意売却は成立しません。

法律上、不動産の売却はできないわけではないですが、抵当権付き不動産では、購入者が現れません。

住宅金融支援機構の場合は後順位抵当権者には払うハンコ代(抹消応諾費用)は決まっています。

第2後順位抵当権者 ①30万円 ②残元金の10% の低い額

第3後順位抵当権者 ①20万円 ②残元金の10% の低い額

第4後順位抵当権者 ①10万円 ②残元金の10% の低い額

(※第2後順位抵当権者に50万円まで認められる場合があります。)

私たちもこちらを基準に後順位抵当権者に交渉をしていきます。

ですが前述の通りハンコ代(抹消応諾費用)に決まりはありませんので根気よく交渉を続けるしかありません。

大手の債権者(保証会社、回収委託会社)は上記の費用にほぼ応じていただける可能性が高いです。

後順位抵当権者に街金等が抵当権設定していた場合は難しい交渉になります。

はたまた、個人の方が後順位抵当権者だった場合はもっと難しくなります。

以前、個人の後順位抵当権者に交渉を行ったとき

300万円の残元金に対して10万円で抹消解除をお願いしましたら、10万円で同意するぐらいであれば配当金がなくても競売にするとのことで交渉決裂しました。

個人の方の抵当権者は遺恨等ある場合が多いので感情も入るので難しくなります。

後順位抵当権ではなく、差押の場合のハンコ代(登記抹消費用)は、優先順位の民事執行法の規定や、差押債権者の内容によって変わってまいりますので、また改めてご説明の機会をもらえればと思います。

ご相談は相談員が無料で承ります。お気軽にご連絡ください。

最善の解決方法をご提案いたします。

私たちテスコーポレーションの想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

リースバックと住宅ローンについて

2019/04/06

最近ご相談を受ける件数が増加しているのが

「住宅ローンが払えないけどそのままこの家に住み続けたい」というご相談です。

理由として多いのは

住宅ローンの支払いが難しくなりつつある

ご病気のご家族の治療費が必要

お子様等のご都合で転居したくない

お金は必要だが愛着があるから

老後の生活資金等を確保しておきたい

ペットのご都合で転居が難しい

相続対策として

リバースモーゲージの利用が難しい

事業資金にまとまったお金が必要

等が見受けられます。

まとまったお金が必要になった場合、自宅を売却するという選択肢がありますが、

実は、家を売ってもそのまま住み続けられる方法があります。

家を売ってもそのまま住み続けられる方法として考えられるのが

「リースバック」「親族間売買」です。

今回は「リースバック」についてご紹介します。

「住宅ローンが払えない」

「病気の治療費が重なって」

「年金だけでは生活が苦しくて」

さまざまな事情でまとまったお金が必要になり、やむを得ず自宅を売却する方は少なくありません。

しかしながら、当然、自宅は売ってしまうと他人の所有物になります。

当たり前のことですが、売却して他人の物になってしまったら、二度と敷居をまたぐことはできません。

また、いくら手をかけたリフォームをしていても解体されてしまえばどうすることもできず、愛着あるご自宅はなくなってしまいます。

家を売却する際にはよく考えて決断しなくてはなりません。

家を売却して、実家や他に住む家があればよいのですが、通常は賃貸住宅の映られることと思います。

賃貸住宅ですので、敷金や礼金といった初期費用、引越し代等がかかってきます。

現在は家賃保証会社を使いますので、家賃保証料もかかってまいります。

そこで、売却した後もご自宅にそのまま住み続けられる「リースバック」についてですが、ご自宅不動産を不動産投資家・不動産会社へ売却し、その後は買主であるオーナーに対して賃貸借契約に基づいた家賃を月々を支払うことで、その自宅に住み続けられるシステムです。

住宅ローンの返済や、その他の借金の返済

子どもの教育費

病気にかかる治療費

年金だけでは不足しがちな老後の生活費

一時的な事業資金…等

まとまった現金が必要になった場合に便利な仕組みです。

「リースバック」のメリットは

引越しの煩わしさや引越し資金がかからない。

周囲にご自宅を売却したことがばれない。

まとまった資金が手元に残る。

固定資産税、都市計画税を払わないで良い。

などです。

「住宅ローンが払えない」という状況で、オーバーローンの場合でも

任意売却の方法で「リースバック」は可能です。

その際、売却費は債権者に返済するためお手元に残りませんが

住宅ローンからの解放や競売になってご自宅を手放すことはございません。

そのまま住み続けられます。

「リースバック」のデメリットは

あくまでご自宅の売却ですから所有権は他人の物になってしまう点です。

先日、お客様からご相談を受けたのが

「リースバック」「リバースモーゲージ」の違いです。

「リバースモーゲージ」は、亡くなられた後に家が売却し清算するのに対し

「リースバック」は生きている間に家を売って資金を活用する点です。

「住宅ローンが払えない」となったときでも、ご自宅に住み続けたい場合

是非ご相談ください。

わたくし共では、自社で買取しリースバックできます。

自社での買取が難しい場合、登録いただいている不動産投資家、不動産会社に打診します。

一番条件の良いところと契約していただいて結構です。

些細なご質問でも結構です。ご連絡お待ちしております。

ご相談は相談員が無料で承ります。お気軽にご連絡ください。

最善の解決方法をご提案いたします。

私たちテスコーポレーションの想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

自己破産と住宅ローンについて

2019/03/30

自己破産と住宅ローンについて

「住宅ローンが払えない」とご相談をいただける方の中で、約半数の方が自己破産を考えられています。

現在、住宅ローンは過去に例がないほどの低金利時代を迎えています。

ネット銀行の台頭や都市銀行の競争等ございますが、日本の政策や金融事情で、長期信用金融緩和ため、円高誘発させないため、日本が借金大国のためなど、様々な要因の下で、低金利時代が続いています。

しかし、住宅ローンが払えなくなりご相談いただく方は後を絶ちません。

20年前、住宅金融公庫のゆとりローンを組まれ、収入は上がっているのに住宅ローンの返済が苦しいご相談などを例にあげます。

ゆとりローンは返済当初5年間は低金利で返済し、のちに段階的に金利が上昇し返済が倍近くになる返済プランでした。

ご相談者さまがご自身で選ばれたとはいえ、4%を超えた金利になっていました。年齢もそれなりに経っておられるので、他の銀行で借り換えもできず相談に見えられました。

その他、2008年のリーマンショック以降の終わりの見えない不況の中で、会社の業績悪化によるリストラや賃金のカットで収入が激減し住宅ローンの返済が苦しいとのこと。皆さま、一度職を失ってしまうと再就職が難しく、転職に成功したとしても以前より収入が激減する場合が多く見受けられます。

真面目に仕事をしていても「住宅ローンが払えない」との相談が少なくありません。

住宅ローン以外の借金がある場合には任意整理を利用することができます。

特定の債権者を対象にして交渉をおこない将来利息のカット、遅延損害金の免除、リスケジュールの交渉をおこないます。

弁護士に、民事再生(個人再生)を依頼する手段もございます。原則として借金を5分の1まで減額することができます。

民事再生(個人再生)の特徴として、住宅ローン特別条項があります。

住宅ローン特別条項は、住宅ローンを守り、その他の借金の減額ができます。

民事再生(個人再生)は住宅を守りながら住宅ローン以外の債務を整理したい場合に有効な手段であるといえます。

そして、最後の選択肢として破産がございます。

破産と言いましても、破産するにしても順序によってはデメリットがございます。

破産の種類

自己破産を裁判所に申立てる場合、2種類に大別することができます。

「同時廃止事件」「管財事件」です。

自己破産を考える人からすると、

同時廃止事件の方がメリットは多くなります。

同時廃止事件

何も資産がなく破産手続きの費用を支払うお金がない場合、裁判所は、破産手続開始の決定と同時に、破産手続の決定をしなければならないというものです。

同時廃止の破産の場合、弁護士費用のみで、20万円から30万円になります。

管財事件

不動産をお持ちの場合や、会社をお持ちの場合(個人経営含む)、その他資産をお持ちの場合、裁判所より破産管財人と呼ばれる弁護士が選任され、その破産管財人が自己破産を申し立てた人物の(破産者)の持っている財産の調査・管理・換金処分(換価処分)をおこない債権者へ平等に配当するというものです。

破産を依頼した弁護士費用に加え、管財人の弁護士にも費用が発生します。

少額管財事件では20万円~、普通の管財事件は50万円~が報酬として必要です。

この報酬は予納金として裁判所へ、現金全額前払いが原則です。

破産をする場合、管財事件より同時廃止事件のほうが破産費用が少なくて済むということになります。

しかも、同時廃止のほうが、破産の免責決定が早くおります。

管財事件になって、半年以上1年ほど時がかかるのが、同時廃止事件の場合、おおむね半年以内で破産することが認められます。

そこで、不動産をお持ちの方は、そのまま破産申し立てをしては管財事件になる可能性が大きいので、任意売却で不動産を処分してから破産を申し立てしたほうがメリットを多く受けられるということになります。

任意売却後の破産のメリットは

前述した破産費用が少なく住む可能性

引越し代など、当面の資金が手に入る可能性(売却手数料などの費用負担もございません)

自己破産手続きが終了するまでの時間が短くなります。

引越しの時期を相談することができる

などが挙げられます。

「住宅ローンが払えない」という状況になられたら、まずは金融機関との交渉をすることが重要になります。

住宅ローンの支払いが厳しくなった段階で交渉するのがベストタイミングです。

相談をしないまま、住宅ローンの支払いが遅れたり、滞納が続いたりする前に相談することが重要になります。

次の手段として、任意整理、民事再生がございます。

最後の手段として、破産ですが、破産も不動産を任意売却してからのほうがメリットがございます。

ゆとりローンをはじめとして、「住宅ローンが払えない」となるのは他人事ではありません。

真面目に働いていても「住宅ローンが払えない」となる可能性があります。

病気や、家族の介護なども多くご相談を受ける事項です。

任意売却をして住宅を処分してから自己破産をすると、財産がありませんので、自己破産の手続きである同時廃止事件が適用される可能性が高くなり、弁護士費用のみ短期間で自己破産を済ませることが可能です。

弁護士費用もご用意が難しい場合「法テラス」という国の制度もございます。

提携の弁護士もご相談無料でご紹介可能です。

「住宅ローンが払えない」「住宅ローンが払えなくなりそう」「住宅ローンを滞納してしまった」

無料でご相談を承っております。

年中無休です。お気軽にご連絡ください。

最善の解決方法をご提案いたします。

私たちテスコーポレーションの想いは「ご相談者様に寄り添った任意売却」です。

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