管理者 | 住宅ローンが払えない!任意売却無料相談【テスコーポレーション】    

住宅ローンが払えない!任意売却無料相談!最善の解決方法をご提案いたします!

株式会社テスコーポレーション

住宅ローンが払えない任意売却ブログ

リースバックができない理由と対処方法

2021/07/23

リースバックとは

リースバックとは不動産(戸建、マンション)を売却した相手と賃貸借契約を結び、
売却後も家に住み続けることができる契約です。

リースバック 図解②

リースバックは、固定の不動産資産としてはなくなってしまいますが、
売却して、住宅ローンを返済した後もそのままご自宅に住み続けられます。
売却資金の使用用途は、住宅ローンの返済以外でも、その他の借金の返済や、子供の教育費、病気にかかる治療費、老後の生活費、事業資金など、売却資金の使用用途は自由です。
ある程度まとまった資金は必要だが、引越しはしたくない場合、非常に有効な手段と言えます。

リースバックの可能条件

それでは、リースバックが可能な条件とはどのようなものでしょう。

まず1つ目は、弊社(投資家)の買取提案価格が希望の売却価格とかなうこと

次に、リースバック後の家賃が希望の月額料にかなうこと

リースバックの可能条件は、上記の2点に集約されます。

photoimage5

リースバックができない理由

では、本題であるリースバックができない理由はどのようなものでしょう。

まず、買取提案価格と売却の希望価格が見合わない場合です。

リースバックの買取提案価格は、一般的な市場価格の6割~8割になります。
ご自宅の不動産の市場価格が、2,000万円だった場合、買取価格は、1,200万円~1,600万円になります。

なぜ、買取提案価格が市場価格の6割~8割の価格になるのかは、
投資家側もリスクを回避するためです。
投資家が購入後、リースバック契約をして不動産を賃貸したにも関わらず、
賃借人(売主様)の事情が変わり退去された場合、
投資家は、再度賃貸募集するにあたり、リフォーム費用が必要であったり、
売却する場合でも同じく、リフォーム費用や諸費用が掛かってくるからになります。
投資家は、購入時の諸費用、退却後の売却時の諸費用、リフォーム費用を考慮しなければなりませんので、
必然的に買取提案価格は、市場価格の6割~8割になります。

任意売却の場合は、債権者の同意も必要になります。

任意売却とは、住宅ローンを何らかの理由で払えなくなった場合に競売を回避するために
債権者の同意を得て販売する方法です。
この任意売却においても、リースバックは可能なのですが、
投資家の買取提案価格を、債権者が同意することが必須になってきます。

次に、希望家賃額と投資家の提案家賃が見合わない場合です。

リースバックの家賃は、通常の市場家賃価格やエリア環境、家族構成も考慮はしますが、一般的には、利回り計算をします。
利回り計算とは、投資額に対して年間の収益の割合のことを言います。
例えば、1,200万円の投資に対して、月10万円の収益であれば、
10万円×12か月÷1,200万円=0.1(10%)
10%の利回りになります。諸経費等を計算していないので、一般的に表面利回りと言います。


リースバックの家賃は、表面利回り、6%~12%になります。
1,200万円がリースバックの買取価格であれば、家賃は、6万円~12万円(6%~12%)になります。
6%~12%の幅は、その不動産のエリア環境(立地や流通性)や、建物の価値、家族構成など総合的な判断になります。


リースバック後は、あくまでも、賃貸借契約になりますので、希望家賃額より投資家の提案家賃額が高い場合や、投資家が提案する家賃額を賃貸人(売主様)が払えないと判断した場合は、リースバック契約は出来ません。

投資家の条件に家賃保証会社の加入が必須の場合は、例え、賃貸人(売主様)と投資家の家賃額が合致していても、家賃保証会社の審査が通らない場合も、リースバックは不可になります。
家賃保証会社の審査は、勤務年数や職種、月収が支払い家賃に見合っているかを審査します。
家賃保証会社は、例え賃貸人(売主様)が破産していても、確かな収入があれば加入することができます。

任意売却の場合は、支払い家賃の額は直接関係しませんが、オーバーローンの場合は、債権額が残ってしまいますので、残債の額なども投資家は考慮します。
例えば、もともとの住宅ローンの残債が2,000万円あった場合に、1,200万円で債権者が同意して、リースバックが可能になったとしても、残った800万円の支払いも債権者に払わないといけないからです。

その他にリースバックができない場合は

その不動産に事件や事故があった場合や
住宅ローン以外に債務があり差押が入って解除同意が得られない場合などがあります。

photoimage24

では、リースバックができない場合の対処方法です。

まず、投資家の買取提案価格と希望の売却価格が合わない場合、また、任意売却において債権者が同意を得られない場合、この場合は、どうしてもリースバックは出来ません。
引越しは余儀なくされますが、通常の売却に切り替えて売却せざるをえません。
後は、投資家ではなくご家族や親族に市場価格で購入してもらい賃料を払う方法しかありません。

次に投資家や家賃保証会社から家賃の支払いにおいて信用性が乏しいとみられた場合は別に連帯保証人を付加する方法などもございます。
ですが、家賃は、毎月支払わなければならないので、収入に見合った家賃設定が好ましいと言えます。
リースバックしても、家賃が払えなくなると、結局、引越しを余儀なくされます。

リースバックができない理由のまとめ

①買取提案価格と売却の希望額が調はない。

買取提案価格は、市場価格の6割~8割程度。

②提案家賃額と希望の家賃額が調わない。

提案家賃額は、買取額の利回り6%~12%程度。

 

リースバックの相談内容

住宅ローンが払えなくなってしまったが、環境が良いのでそのまま住み続けたい。
離婚に伴い、不動産は売却するが、子供の学区を変えたくないのでどうしても引越しはしたくない。
今まで住み慣れた家なので、売却はせざるを得ないけど老後もこのままここで暮らしたい。
などです。

 

弊社はお客様のご希望に添えるよう最大限の努力を致します。
通常のリースバックの方はもちろん、オーバーローンの方、離婚に伴うご相談、老後の生活資金等、
細かなご質問でも結構です。何なりとお申し付けください。

画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: banner.png

相続の対策と解決方法

2021/03/02

相続対策

家族の誰かが亡くなると相続が発生します。相続人の間で分割することになりますが、資産がある場合は、高額な相続税を支払わなければなりません。

相続人の間で、紛争にならぬよう前もって相続対策を講じておくことが肝要です。

  • 相続税対策
  • 納税資金対策
  • 遺産分割対策

 

①相続税相続税対策

まず考えられるのは、相続税を抑制、低減する「節税対策』になります。

相続税は、相続財産の価額に税率をかけて算出し、基本的には現金で一括納付することになっています。そこで、節税対策としては、

(1)相続財産を減らす

(2)相続財産の評価額を下げる

という対策になります。

相続財産を減らす方法として代表的なものが、生前贈与になります。

生前贈与には相続税よりも高率な贈与税がかかりますが、年間110万円までの贈与であれば贈与税はかかりません。

また、住宅取得資金や教育資金、結婚・子育て資金などのために子や孫に生前贈与する場合、限度額以内であれば特例で非課税となります。

婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産の贈与や居住用不動産を取得するための金銭の贈与に対しては、最高2,000万円の控除が認められています。

但し、生前贈与には、無効と判断されるケースもありますので注意が必要です。

まず、生前贈与が無効と判断される「名義預金」があります。

名義預金とは、預金口座の名義人と、実際に預金をした者が異なる預金のことををいいます。

たとえば、親が内緒で子供名義の口座に預金することです。これは、親の預金として扱われ、相続税の課税対象となります。

次に、「死亡直前の生前贈与」です。

被相続人が亡くなる3年前以内に譲り受けた財産は、たとえ生前贈与であっても、相続財産として相続税の課税対象となります。

また、特定の者に生前贈与をして、遺留分を認められている人が、遺留分を十分に受取れなかった場合です。遺留分侵害に当たるケースを紹介します。

(1)相続開始前の1年間に行われたすべての贈与

(2)遺留分を侵害する目的で行われた贈与

(3)相続開始前の10年以内に行われた、特定の者だけに対する生前贈与は、『特別受益』に該当します。

生前贈与は、遺留分侵害にならぬよう工夫と準備を進めていくことが大切です。

相続税対策の2番目に考えておくのが、相続財産の価値を下げておくことです。

相続税は、相続財産の評価額に応じて課税されるので、現金よりも、不動産に換価させておけば、その評価額に対して課税されることになります。あとは、土地を分筆したり、建物を建てて賃貸したり、土地の評価額を抑えることで、節税効果を望めます。

その他、自宅に同居の家族が相続人の場合、減税措置もあります。

 

②納税資金対策

相続税の申告・納付は、相続発生日の翌日から10カ月以内に現金で納付する必要があります。よって、その資金を相続税納付期限までに用意することも重要です。

生命保険は、みなし相続財産になりますので、『500万円×相続人数』の金額までは非課税となるというメリットがあります。

相続時の資金を増やす方策としてまず考えられるのは、被相続人を被保険者とする生命保険でしょう。

生命保険は、相続が発生したときに受取人にまとまったお金が入るので納税資金に充てることができます。

ほかには、不動産の土地や建物を賃貸する賃貸事業によって得られる賃料を蓄えておいたりすることが考えられます。

 

③遺産分割対策

生前に被相続人が自分の意思で遺産を誰がどのように取得するかについて定めておくこと、すなわち、遺言があげられます。

この際、遺留分に抵触しないように振り分けることが肝要になってきます。

以前は公証役場や、弁護士に全文直筆でなど決まりがありましたが、改正相続法により、遺言書を作成しやすくなりました。

 

相続の範囲

民法は、相続人である『法定相続人』の範囲に含まれている人に相続権を与え、遺産を取得させることを原則としています。

 

・法定相続人

「被相続人の配偶者」

被相続人と法的に婚姻関係がある必要があり、内縁の妻は法定相続人ではありません。

「直系卑属」被相続人の子ども、孫、ひ孫

子ども、養子、被相続人と内縁の妻との間の子どもも含まれます。

なお、孫は被相続人の子どもが亡くなっている場合に限り相続人になります。

ひ孫は被相続人の子どもと孫が両方とも亡くなっている場合に限り相続人になります。

配偶者以外の法定相続人には、相続順位が高い人が法定相続人なるという順番があります。

相続順位は、子ども(直系卑属)、親、兄弟姉妹の順で、順位が高い相続人がいる場合、低い順位の人は法定相続人になれません。

例をあげると、配偶者と子どもが相続人になる場合、親は相続人にはなりません。

「直系尊属」親、兄弟

配偶者、「直系卑属」がいない場合、親や兄弟が法定相続人になります。

親が亡くなっている場合は、祖父母が法定相続人、親も祖父母も亡くなっている場合は、曾祖父母も法定相続人です。

親、祖父母、曾祖父母が亡くなっている場合、兄弟姉妹が法定相続人になります。

 

・法定相続分

子供がいない配偶者の場合、法定相続分は遺産の全てになります。

直系卑属がいる場合は、配偶者が2分の1、直系卑属が残る遺産の2分の1を人数で均等分割になります。

配偶者と親・祖父母などの直系尊属の場合は、配偶者の法定相続分は遺産の3分の2となり、残る遺産を人数で均等分割になります。

配偶者と兄弟姉妹の場合は、配偶者の法定相続分は遺産の4分の3となり、残る遺産を人数で均等分割になります。

民法や、相続法の改定などで、被相続人のお世話をしていたような場合の寄与分あります。

先ずは、相続が発生してから揉めない為にも、相続の範囲や順位を明確に把握することが肝要です。

 

遺産分割の方法

遺産分割は、相続人の全員の同意があれば、どのように分割しても自由ですが、遺産分割協議が調わない時は、家庭裁判所に分割の請求をすることになり、最終的には、遺産分割審判が行われます。

 

裁判所の分割方法は

(1)相続財産をそのままの形で相続人に分配する現物分割

(2)不動産を売却し、その代金を相続分に応じて分配する換価分割

(3)不動産を一人の相続人が受け継ぎ、その相続分を超えた分について他の相続人に金銭を支払う代償分割

(4)不動産を相続人全員で共有する

 

相続の承認

相続が発生したときに、相続の効果を受け入れる場合は「相続の承認」になります。

単純承認と限定承認があり、限定承認とは、遺産を総計してプラスになるかマイナスになるか、わからないという場合、相続財産の範囲内で債務を支払い、それ以上は支払わないというものになります。

限定承認をしないときは、単純承認をしたものとみなされます。

自分に相続があったことを知った時から3カ月以内に被相続人の住所地にある家庭裁判所に申述することになりますが、相続人が複数いる場合は、全員の合意が必要です。

相続が発生したときに、相続の効果を受け入れない場合は「相続の放棄」になります。

被相続人の一切の財産を承継しないことになりますが、相続放棄をした相続人の子は代襲相続もできなくなります。

自分に相続があったことを知った時から3カ月以内に被相続人の住所地にある家庭裁判所に申述して相続放棄をすることができますが、他に相続人がいても一人でできます。

「相続の承認」「相続の放棄」は、民法915条1項に定められていて

「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない」

「被相続人が死亡したこと」および「自分が相続人であること」を知ってから3か月以内に「単純承認」・「限定承認」・「相続放棄』」のうち、どれかを選択しなければなりません。

「相続放棄」に場合で、

・財産調査が終わらない場合

・被相続人の死を知らなかった場合

・特別な事情がある場合

は、3か月以上経っても相続放棄ができるケースもあります。

特別な事情とは、「被相続人の相続財産がないと信じたこと」と、「信じたことに相当な理由があった」場合は、その事実を認識したときが起算日に相当する。という過去の判例があります。

「相続承認」した後に、思いがけない債務が判明したときでも、特別な事情があれば、「相続放棄」に切り替えることができると思われます。

 

【相続】まとめ

相続は、早め早めに準備することが大切です。

・相続資産の把握

・相続人の把握

・遺産分割の割合の把握(又は遺言での指定)

・節税対策(生前贈与や生命保険)

・相続税の準備

・遺産分割の方法 何も指定せず、亡くなってしまっては、あとに残された相続人が揉めることにもなりかねません。

 

ご相談は無料で承れます。

提携の税理士、弁護士もおりますので、何なりとご相談ください。

画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: banner.png

離婚した夫が住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法

2020/11/14

2003年の日本の離婚率は、3組に1組が離婚するという離婚率30%でした。
しかし、2019年8月時点に厚生労働省が発表した日本の離婚率は約38.3%と年々増加傾向をたどっています。

近年、離婚関連の不動産のご相談も増えてきています。
ご相談内容は
・夫婦で共有名義になっている場合の不動産を含んだ財産分与の方法
・住宅ローンの連帯債務者、連帯保証人になっている場合の解除方法
・土地が配偶者の親名義の場合の解決方法
・二世帯住宅の親子ローンの場合の解決方法
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法

などです。

特に多くご相談を受けるのは
・夫婦で共有名義になっている場合の不動産を含んだ財産分与の方法
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法

です。

今回のご紹介は

主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法

ご相談の実例をあげて解決方法をご紹介します。
「離婚に際し、慰謝料代わりに住宅ローンを払い続けるという約束で夫が家を出ました。子供の学区の問題もあり、子供の生活環境を変えたくなかったので、私と子供たちがそのまま住み続けることになったのですが、3年が経って夫が住宅ローンを払えなくなったみたいで金融機関から連絡が来ました。どうしたらよいでしょう」

ご相談をいただいた後、元ご主人にもお話を伺いましたが
「昨年、新しい家族ができ、住んでいるのは賃貸住宅ですが、その家賃と前妻の住宅ローンの二重払いがしんどくて、住宅ローンの方が賄えません。来年には、子供も生まれますので新しい家族を大事にしたいと思っています。」
との事でした。

ご相談者にとっては、元夫の裏切り行為でしかありませんが、金融機関からは、ローンを払わない限り契約不履行ととらえられますので、不動産担保処分(競売)へ進んでいってしまいます。

ご相談者からの提案

「住宅ローンを引き継ぐ形で私が月々払うので、住宅の名義と住宅ローンの名義を私に変更したい」

基本として、金融機関は、住宅ローンの申込に際し、元ご主人を主債務者としてご家族の居住用として住宅ローンの契約をしているので、すでに契約者が家を出ている時点で契約違反ととらえられます。ローンを代わりに払うことも、まして住宅ローンを引き継ぐことは出来ません。

住宅金融支援機構での借り入れの場合、やむに已まれない事情において名義変更が許可される場合があります。やむに已まれない事情とは主債務者が病気になったりした場合ですが離婚の場合も当てはまるときがあります。但し、名義変更する方の収入等の審査が不可欠です。

ご相談者からの質問

「元夫に家賃を払い賃貸借の契約をして、住み続けることはできないのでしょうか」

法律上、抵当権設定後の賃貸借契約は、競売になった際、買受人には対抗出来なとされていますので、6ヶ月の明渡し猶予期間はありますが、それ以上は住み続けることは出来ません。

解決方法

ご相談者様がその不動産を元夫から買うことです。
但し、ご相談者の収入等の審査があるとともに、金融機関の審査において、偽装離婚や資産隠しの財産分与、元夫の債務逃れ等を疑われますので、審査は非常に厳しいものになります。

元夫からの購入が難しい場合は、リースバックという手法もあります。
第三者に不動産を買ってもらい、その第三者に借り受けるという方法です。家賃の支払いはございますが、住み続けることは可能となります。

購入金額が、残っている住宅ローンの残額よりも低い場合でも、任意売却という手法を取れば、リースバックが可能となる場合があります。

おわりに

今回は、
・主債務者が家を出た後に住宅ローンを払えなくなった場合の解決方法
をご紹介しましたが、次回は
・連帯保証人になっていた場合で、離婚後に主債務者がローンを払えなくなってしまった場合の解決方法
をご紹介します。

離婚後の住宅ローンの支払いをめぐって元夫婦間でのトラブルのご相談が年々増加しております。

離婚後しばらくしてトラブルになる可能性があるのであれば、離婚する時に処分してきれいにするほうが物理的にも精神的にもすっきりする可能性が高いといえます。

ご相談は些細なことでも無料で承ります。
何なりとご質問下さい。

お問い合わせ